5月27日，以“博誉红山 府燃全城”为主题的楼市新周期与中轴置业研讨会暨媒体品鉴会隆重举行，著名城市人文学者王世泰、刘晓博说财经创始人刘晓博、朱罗纪创始人朱文策，一众地产、财经大咖齐聚在鸿荣源博誉府展示中心，探讨楼市周期走势及预判。

特邀对话嘉宾：

王世泰--

著名城市人文学者、居住文明进步论坛发起人

刘晓博--

深圳市媒体研究会副会长、刘晓博说财经创始人

朱文策--

朱罗纪创始人、资深房地产评论人

活动主题：

“博誉红山 府燃全城”楼市新周期&中轴置业研讨会

时间：2022 年 5 月 27 日下午 14：30

地点：鸿荣源博誉府展示中心

活动流程：

14:30—15:00 媒体签到，领导嘉宾入场

15:00—15:05 主持人开场白

15:05—15:10 甲方领导致辞

15:10—15:20 推介PPT

15:20—16:20 嘉宾沙龙，风暴论道

16:20—17:00 活动结束，合影留念，参观样板房

以下为图文直播：

活动前嘉宾合影

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，以及来自现场的各位媒体大咖老师们，大家下午好！这里是鸿荣源·博誉府“博誉红山，府燃全城——楼市新周期&中轴置业研讨会”的现场。我是主持人文睿，非常高兴与大家在这里见面。

近期，全国范围内关于房地产的利好政策不断出台，在前几日我们看到了央行更是进一步下调LPR利率，对于很多置业者而言，在这样的阶段应当是购房的最佳的窗口期了。深圳楼市自从阳春开启回暖热潮之后，置业者的信心相当于重回高位。

楼市新周期之下，已晋升为深圳都市核心区的龙华，始终凭借独特的城央中轴地理优势，在城市规划、资源配套、人才聚集、资金密度，包括人居品质等众多方面，正在全力向深圳中心城区的能级提升！

今天在我们现场就是要与大家共同探讨楼市新周期下中轴职业的绝佳机遇，共同畅想鸿荣源·博誉府的美好生活。

接下来，请允许我介绍一下出席今天活动的各位领导和嘉宾。他们是：

鸿荣源集团营销管理中心副总经理 张娜女士；

鸿荣源集团营销管理中心副总经理 徐江先生；

同时，还特地邀请到地产界及财经领域的重磅嘉宾，分别是

著名城市人文学者居住文明进步论坛发起人王世泰老师；

深圳市媒体研究会副会长刘晓博说财经创始人刘晓博老师；

朱罗纪创始人资深房地产评论人朱文策老师。

用掌声送给现场的每一位尊贵的来宾和现场媒体朋友们！欢迎你们！

接下来，掌声有请鸿荣源集团营销管理中心副总经理 徐江先生上台致辞！

徐江：

大家好！我是鸿荣源集团的徐江，今天非常感谢大家，这么大暴雨、这么多媒体同仁来这里是对博誉府的一个真爱。对于鸿荣源博誉府，在座的各位都已经非常熟悉了，我们从去年11月份首次亮相以来，凭借它优越的地理位置、完善的交通配套以及鸿荣源精工的品质，获得了广大客户的认同和垂青，也得到了市场很好的认可。

从去年到现在已经有近千位的业主选择置业在博誉府，今年推出的博誉府的二期延续了一期的一贯的精工品质，也把之前在规划设计上的一些亮点在二期得到了一个初步的展现，包括待会大家有空可以参观一下很有仪式感的联合大堂，我们的园林、泳池、入户大堂，展示已经了很多老业主和新客户的一致好评。

今年鸿荣源除了推出了博誉府，还有南山的尚璟公馆和壹成中心花园十区，鸿荣源在深圳区域三盘齐发，体现的鸿荣源集团的强大的开发实力，为广大的刚需和改善置业者们提供了很多的选择。

今年以来，整个房地产市场发生了一些新的变化，特别是从中央到地方对房地产市场出台了一系列扶持的政策，又是降准、又是降息，在这种新的形势下，我们置业者该如何行动、如何抉择？今天有幸请到了几位行业内的大咖老师，待会儿就这个问题展开一些研讨，希望能够给到广大的置业者一些启发和建议。

在此我预祝待会儿的研讨会圆满成功，再次感谢大家，谢谢！

主持人：非常感谢！接下来就继续有请博誉府项目的罗艳鸿经理为我们简单介绍一下这个项目的独特魅力，掌声有请！

罗艳鸿：

各位媒体老师、嘉宾朋友们下午好！我是项目策划罗艳鸿，接下来为大家介绍博誉府，我们知道鸿荣源在深圳已经31年的发展历史，在中国已经是双百强的企业。中国房地产开发百强、中国物业服务百强企业。已经发展成了地产开发、商业运营、产业发展的三大产业的中国城市综合服务运营商，我们看到鸿荣源历经31年的发展，始终坚持投身在粤港澳大湾区的一线，在深圳目前开发建筑面积达到了千万平方米，未来大湾区还会有许许多多优质的土地储备。

大家都知道，鸿荣源在深圳开发了许多城市级的标杆的作品，在前海有鸿荣源中心、壹方中心等，在深圳家喻户晓，具有城市影响力的标杆项目，今年鸿荣源倾注31年的沉淀在龙华造博誉府这个大城。物业板块鸿荣源物业是中国服务百强企业。项目采用了鸿领管家的体系，秉承最高端的服务标准，给业主提供有品质、有品位美好生活。

鸿荣源·博誉府作为鸿荣源在龙华的第五号的标杆作品，也落子在红山和北站的高端住区，可以非常自豪地说在整个龙华，每三个人就有一个人跟鸿荣源品牌发生了交集，无论是逛街、吃饭还是住房。同时，博誉府项目是位于核心的龙华大道的封面上，项目35万平的综合体的大城，将是龙华城市级的封面作品。在整个深圳的地理位置博誉府还是整个深圳的中心，享受着优越的地理位置，同时也有多维的立体交通的加持，未来半小时内快速到达南山中心、福田中心等深圳中心区。

在北站的商务片区是规划华南最大的交通枢纽，也是深圳六大总部之一，未来将打造成为深圳世界级的国际会客厅。在红山高端的居住区，同时红山片区可以说是龙华最高端的居住区，这里也是整个深圳最集中的商业配套，艺术人文配套上有深圳美术馆的新馆、展览馆、体育馆等配套以及多个城市公园医院配套上项目周边一公里范围内享受双三甲的医疗，深圳市第二儿童医院明年投入运营。

交通配套上博誉府享受了五大地铁线的交汇，项目周边有4号线、6号线交汇处的红山站，还有5号的民治站，未来还有22号和27号线。

教育方面，项目本身有12班的幼儿园，还有45班的龙华教育科学研究院附属实验学校，在项目可以目睹小孩上学，解放早上通勤时间。

博誉府二期开盘了，推送85-126平米主力3-4房的产品，整个小区35万平的综合体的大体量，是围合式的布局，整个楼体的楼间距最大化，中心的景观园林做到景观展示的最大化。

特别值得一提的是我们项目精心打造的三重归家的礼序，这个图片是我们归家的第一重项目的主入口可以说项目仪式感满满，主入口的前广场打造了近一千平的广场，还有我们的水帘。

入户第二重是13.5米高的双层联合大堂，联合大堂配置了三部的日立电梯，业主归家的第一步感受到满满的尊崇感，而且作为业主接待访客的第二会客厅。园林的打造上博誉府整个小区景观2.8万平的建面，同时以生活艺术家这样的主题打造了六大主题空间，中心游泳池，园林、儿童趣味场地、架空层活动空间、健康跑道等，为业主、家人提供了非常舒适的居住空间。

现在看到的是园林的泳池空间，第三重的入户大堂，约5.4米高的精装的入户大堂，整体看还是非常气派，在整个细节的打造上处处彰显了鸿荣源匠心的品质。整个项目是精装交付的，精装这一块也是荟萃了国际和国内大牌的精装品牌，细节的每一处都在精益求精，为了带给业主更加品质的居住感受。

最后落到产品，这一期的产品是85-126㎡主力3-4房，多元面积段为了提供给符合不同需求的业主。稍后活动结束后可以参观我们的样板房。

以上就是我们项目的介绍，谢谢大家！

主持人：非常感谢罗艳鸿经理的分享。位于北站红山的鸿荣源博誉府城央品质楼盘，对于未来都市生活场景打造，倾注了众多匠心考量与品质细节！

当下，龙华地位不断跃升的大的环境背景之下，鸿荣源·博誉府背后自有其独特的价值魅力！

接下来，让我们掌声有请王世泰、刘晓博、朱文策三位专家老师上台，一起研讨中轴置业的价值与潜力预期。

活动现场

王世泰老师，先打一个招呼。

王世泰：红山很红，博誉载誉，大家在大雨纷飞的时间到来，鸿运来了。

刘晓博：大家下午好！我们正在处在深圳楼市置业的黄金时间点，能在这里跟大家相会非常荣幸。稍后会分享我的观点给大家。

朱文策：大家好！都是媒体大咖，我不多说了，谢谢大家！

主持人：第一个话题请问王世泰老师，鸿荣源品牌深耕深圳大家对品牌相当认可，长期打造作品非常有代表性作品来说话。今天没有任何多的准备，您认为现在鸿荣源于城央中轴龙华打造博誉府项目，受到市场高度关注的现象究竟怎样发生的呢？您觉得怎样产生的呢？

王世泰：

如果简单回答应该是品质品牌、城市价值、龙华区位等综合因素，我想请你今天允许我稍微行而上一下。我想先说三点感触，然后允许我摸四条象腿。

大家看到我今天上台差点摔跤，说明心情的迫切，鸿荣源是老朋友了，我今天来的最早的，来说说我的感受。

第一，今天沙龙题目很好，对鸿荣源价值认知共同做一个阐述。

第二，今天发了一个朋友圈，讲了南郭先生的故事。小时候我们觉得皇帝蠢，让这个人混到当中，长大发现其实南郭先生身边的乐师很包容他，我今天很幸运，我就是一个南郭，左边是晓博老师，右边是文策先生，他们是大牛。文策是南方都市报地产的No.1。有他们两个好的乐师包容我，包容我不会吹的南郭先生。我想起了孔子的一句话，三人行必有我师焉，改一下三人行必有二师焉。

第三，非常感谢统筹落实安排活动的金概率集团，他们完全可以撑起这个场面，自己讲就完了，但是给我们搭这个平台，这个体现了一种风度、体现了一种包容，而且代表了深圳的特质。

今天郑重向大家鞠躬。

接着我要摸四条象腿，为什么说摸象腿呢？小时候学过一个成语叫“盲人摸象”，这个意思是盲人摸象摸不到全部，得出大象的结论是片面的。今天和两位大咖在一起，我们勇敢做一个不盲的摸者。我们来摸四条腿：

第一，讲周期，就在前天国务院总理李克强亲自召开了稳住经济大盘的工作会议，从省到区到县，十万人的规模。我本人在机关内工作二十多年，没有见到国务院电话会的方式一直开到基层的，说明稳住大盘的重要，要保住市场主体，要保就业、保民生，要保住中国经济在合理稳进的区间运行，担子很重。大家知道，像这样紧迫、重大、紧急的举措，5月底见成效了不得，那天下午5点不到手机上就有Word文件全场讲话，晚上8点左右各大主媒出了简约的报道，谁要Word文本我可以提供。说明非常关注、非常重视经济大盘的稳住，中央很着急。

利好不断，降贷、降息、降低门槛。很多媒体朋友写文章放松了、降息了、涨价了、快买了，换一个格式，我们要像鸿荣源学习，通过自己的努力打造好的作品为城市提供价值保住更多的效益、保住更多的民生，为人们提供更好地居住产品，居住需求是人类基本需求中的最重要的需求，因为衣食住行嘛。

所以，我们觉得这个周期是什么状态？今天来很多的高人会解读比我好。最近我读一本书，吴晓波的对话录也在读，是美国人，预言2008年金融危机的人，是金融界的乔布斯，应对变化中的世界秩序。他告诉我们所有的房地产都是有周期的。他分析现在世界周期类似1929到1945，每个人生命不能穿越所有的周期，但是研究可以告诉我们处于什么周期。而且这些周期当中现在遇到很多不确定性。疫情谁能说清楚什么时候一定结束？这是科学问题当然也是政治问题。俄乌战争的战火依然熊熊不熄，什么时候熄不是做一个报告就可以的。经济的运行得到了重大的阻滞，每个人都有压力。这种情况下，房地产作为重要的组成部分，房地产要主动担当稳住经济大盘的责任，不知道认不认同我的观点。疫情不确定、经济不确定，一切不确定怎么办？我引用中海深圳地区负责人蒋小舟说的一句话，穿越不确定周期要依靠确定的力量。

不是恭维鸿荣源，以鸿荣源为代表的一心一意深耕这片土地为民生、为全市的美好发展提供品质好的人居，在自己的岗位上缔造了一种确定的力量。如果每个行业把自己成为确定力量，一定能穿越不确定的周期。

第二，摸第二的象腿，讲人，知人知心。所有的购买力是由人构成的，博誉府卖给谁，代理团队和公司的营销团队一定做过很多的分析，提高一个维度来看，经过这么多轮的政策调控，投机力量消退了，投资力量理性的，不能完全摒弃投资，因为本身有金融属性。留给了刚需和刚改，鸿荣源·博誉府2期的作品对很多刚需和刚改非常适合，有85-126㎡主力3-4房，我如果动员我儿子来买80多平，朱文策说王老师我起码126平，这不一样，知人知心，知道目前的购买主力群体在哪。鸿荣源对这一点拿捏非常好。

第三，看地看理。讲中轴，我觉得这个中轴是大湾区的中轴，是广深港中轴，我们身边是4号线是港铁开办的。

刚才置业顾问讲了5轨交接，那还了得，这个地段本身土地的价值加上交通的价值。今天在这儿很多的媒体朋友，向大家提出请求，龙华是宇宙中心的概念不要再炒了，没资格炒。过去炒是夸张的语汇，媒体放大，包括本人也参与过这种炒作，经常拿好朋友寻开心，你住在宇宙中心，现在真的是宇宙中心吗？除非王亚平在天宫号上拍图片说这是宇宙中心。你讲宇宙中心前海、宝中、光明怎么看。

有人说王老师您这样讲什么意思？把龙华区位贬低吗？不是，我们要颠倒一个关系，在这片土地上创造、创业、付出劳动的人都有这个责任为这片土地的增值付出，不是每个人都扛住宇宙中心的旗帜沾光。我们要加重城市砝码，而不是每个人爬到天平的称盘里，那是没有意思的。

前段时间参加一个现场，主持人很认真激情澎湃讲，五年之前宇宙中心，讲错了，不止五年，红山那块地卖了快5.7万一平，这个数字今天都记得，不能因为这块地的价值增长就成为宇宙中心，我们要靠很多的科技工作者、实业、规划者、普通劳动者，这些所有的劳动汗水的积累是这个土地的砝码，而我觉得鸿荣源做的非常好，他们没有沾光，而是用31年的努力来不断地树立标杆，不断地来改变和加重城市砝码。

下面如果有时间给大家念一段之前写的文字，现在不讲了。

第四条象腿，信品信牌，我们到任何一个地方看项目，肯定说品质怎么样，这里有很多的刚性指标，规划设计、用料、施工、管理、维护，我想这方面鸿荣源是当仁不让的，从禧园开始，宝安壹方中心很火爆，中庭很通透，业态丰富。鸿荣源是深圳本土名企，这是特殊的符号。曾经一个阶段认为房地产市场是国企、央企挑担，不可否认挑重担，但是也有本土房地产企业代表的做出杰出贡献，打造好的产品塑造好的品牌。

今天进来看到一个标题“礼遇高光生活”，这就是品牌的传播，是对这片土地的礼待，是对所有客户的尊重礼遇，这个遇可以用荣誉的誉，也可以用待遇的遇，礼遇高光生活是对鸿荣源品牌的认知。

时间关系先摸四条象腿，下次摸象的尾巴。

主持人：王世泰老师给大家摸了四条象腿，其中一个就是用来诠释了楼市新周期当中的不确定性不稳定性，第二是品牌竞争力，核心力最重要，打铁还要自身硬，有了自身的竞争力无论走在哪里都能留到身边。

刘晓博老师，这种环境下最关注的是经济、数据以及房贷利率。房贷利率有进一步的下调，晓博老师，深圳的楼市是否有政策预期松绑的可能性，您认为当下是不是买房的好时机？

刘晓博老师

刘晓博：

就这两个问题谈谈我的看法，最近有很多读者在公众号后台问我深圳什么时候出政策，政策到什么力度？这是大家关心的问题，回答这个问题要关注最近发生的几件事帮助我们做猜测。

第一，南京取消限购的一日游，南京是目前为止最积极的城市，有人统计南京大大小小的楼市松绑出了6到7次政策，从早期一到两个区松动到限购门槛调低，然后不限购了，但是只维持了半天时间。现在这个阶段作为强二线城市南京取消限购上面不同意的。二线城市取消先够城市很多，比如说哈尔滨、大连，彻底取消限购，南京作为强二线城市资金涌入量前六前七国家不允许，这是第一件事。

第二，武汉的政策也出现了一日游，武汉今年也有几轮放松，最新的一轮放松是所谓武汉的核心区之外的第一个圈层，除了核心区之外外圈的第一个圈层四个远城区取消限购，结果一天之后政策又被否掉了。否掉的肯定是住建部，住建部没有出面，当地作废了。

大家都在救市，有两个城市明显遇到边界退了。告诉我们今年虽然楼市的经济下行压力很大，但是国家不想重演四万亿当时全面的宽松，而且我们从降息也能看出来，去年12月份一次降息，一月份一次降息，最近还有一次降息。降了多少？五年期一次5个点，一次没降，一次15个点，降了15到20个点，经济下行压力已经到这种程度了，七个月时间里，央行只降息了15到20个基点，2008年有四次降息，一次降了27个基点，一次是四个27个基点，108个基点，四次降了180个基点，无法跟08年相比。08年降了四次，我们现在两次降准，政策还没有达到08、09年。广义货币M2的同比增速可以认为是印钞速度，现在印钞速度上个月是10.5，2009年4万亿的时候最高达到过29.8，最后一个月27.7，连当时的2.5分之一没有达到。美国去年救市，全世界1/4的美元是这一轮救市中发行出来的，最高达到25%。为什么经济下行压力大？非常重要的原因是印钞速度明显降下来了。疫情之后2020年最高点11.1，疫情最厉害的时候11.1，现在是10.5。跟2009年的27.7明显有非常大的区别，说明中央坚定地走经济转型，不愿意让货币贬值太快，不愿意把贫富差距进一步拉大。

虽然最近共同富裕听到的官媒提及的次数减少，但是这句话还在执政者心中，不会轻易大水漫灌，有压力在这儿，救市政策不愿意回到09年，想走一条新路，现在都是结构性政策。现在是这样的状况。

我们看深圳本地的两个新闻，一个是招商，210人认购98套房子，只有9套没有选，线下9套当天卖掉，日光了，还有有待开发商证实，理论上第一个日光盘出来了。还有一个海德园，当天卖完的可能性也很大。这两个日光的话可能会影响深圳救市政策。

南京和武汉探测出政策的边界，楼市的放松不是无底线的，深圳两个新盘又卖的还不错，说明深圳楼市的自我修复能力在发挥作用，虽然处在冷的阶段，市场慢慢在回暖，这种情况下深圳官方会不会出台救市政策呢？有待观察。因为是一线城市，北上深汇聚11万亿的城市，广州7万亿，楼市政策上广州松一些，从化和增城不限购，上一轮以人才的方式放松了南沙、花都、番禺、黄埔。四个一线城市放松限购理论上是广州动手。广州有一个后顾之忧，重庆的GDP顶着广州，广州一不留神，可能重庆会超越它。重庆是不到5万亿，广州7.5万亿，差距比较大，但是会影响到决策。

四个城市今年可能会某种程度的政策放松，但是会非常谨慎，北上深这三个城市相互看、等。第一个先出政策的可能是广州，广州出完之后是不是深圳出呢？不一定可能会等着上海，上海疫情影响更大。另外，深圳政策的力度比较慎重，实际上深圳楼市的自我修复能力非常强，我们知道在2020年我们出台715楼市限购政策的那年，深圳户籍人口增长了92万，后来深圳市公布的数据里面一直强调常住户籍人口，有些人把户口移到深圳没有来住，纯粹为了买房子，深圳宣布没有那么高。但是广东省统计年鉴上就是增长了90多万，2020年落户深圳，攒三年社保买房子，什么时候攒够？明年715以后，也就是说明年715之后深圳有几十万人攒够社保，有90多万进来的，也有满18岁的缴。因为之前没缴，开始缴了，明年715之后深圳可能有100万人攒够社保回来，分不同的月份回来。大家明白我意思了，还会等一百多万人回来跟他们抢吗？肯定不可能的。

所以，深圳确实有不出政策的底气，底气还包括供应量比较小。最近我们团队把过去四年主要城市卖的地，这些地可以建多少房子，做了一个统计按人均算出来，深圳过去四年所有人土地出让分到每个人0.66平米，珠海6平米，青岛6到7平米，长春6到7平米，人均供应量是十倍，深圳是供应量最小的城市。房子全部建起来是0.66，仍然是供应量最小的城市。供应量比以前比加大了，相比深圳总人口，实际2000万人口，每11个人才有一套红本住宅，深圳给白领提供入股深圳的机会有限的。一个人到一个城市生活怎么入股在一起，最好的方式就是房子。

深圳的红本住宅200万不到，实际生活2200万，11个人一套，供应量一直有限。所以现在这个市场偏冷，实际上对刚需的购房者和改善的购房者来说，现在是买房的黄金时机，现在有时间选、有时间犹豫、有时间跟开发商谈条件，明年715之后90多万的增量以及原来的存量，想一下会是什么样的状况。

所以，每个城市情况不一样。中国所有的县城、地级市加起来2200个城市，只看好不到40个城市，深圳是最看好的城市，因为自有住房率25%不到，这个在全世界大城市里面没有比我们更低的了。到美国、到德国大家以租房为主，自有住房率40%以上，深圳25%不到。

对于深圳来说，现在肯定是一个买房的黄金时间，对于人口流失的城市，你是一个小县城，你的行政级别很低，今年买、明年买、后年买没有什么区别，那些地方房子没有金融属性了，就是一个居住属性，可能真的涨不动了。

我还有一个数据，中国每年城镇化的增量，历史上每年2200万到2300万，但是去年1205万，相当于高峰期打了六折，每年城镇化人口的增量已经连续5年在下滑，下滑到1200万水平，历史上2200到2300万的水平。人口红利结束，城里的房价太贵，所以城镇化人口在下降。

为什么国家突然说要发挥县城作用，推动以县城为主体的城镇化，就是要降低城镇化的成本。意味着我们楼市的全面牛市结束了，未来是结构性牛市，意味着有增量城市还会继续涨。有人说去年深圳增加了50万人是不是人口下降？我觉得不是。国家统计局公布的小学生的招生人数、在校生人数，初中生的招生人数、在校生人数，幼儿园的招生人数、在校生人数深圳全面上升，达到了3%到7%，什么概念呢？深圳以前就是一个战场，很多人在这儿工作，现在很多迁走了，但是家庭上升了，深圳变为以家庭为主的单位，以前是单身为单位，城市的结构变，深圳从超级工业区向一线城市转变，这是深圳楼市的很大机遇，住宅供应严重不足。

这是我的基本判断，谢谢大家！

主持人：谢谢刘晓博老师，就像刘晓博老师讲的那样，中国人有一个特点，买高不买低。有时候反其道而行，未必不是坏事。

朱文策老师，王世泰老师所讲的朱文策买120平米的老师。接下来问题是从城市发展、片区发展的宏观价值角度探讨，龙华晋升成为深圳都市的核心区域之后各方面的价值都在不断的跃升，所以想问一下朱文策老师，您认为北站红山核心区域成为置业的版图，博誉府开盘以来得到了非常好的热销，您认为是买房和入住博誉府的好时机吗？

朱文策老师

朱文策：我坐在这里不敢说不是啊。刚才王老师和刘老师都摸了四头大象，到我这里我想来想去肯定不能摸象腿，我怕踩死，房间里大象走来走去的时候，经济环境很危险的时候，我觉得从我微观的个人的角度肯定不能让象踩到我，要避开他，这是我与王老师、刘老师出发点、观念上稍微不一样的地方。

今天各位都是媒体大咖，我抛砖引玉，把我最近的思考的看法谈一下。今天大家讲的是新周期，大家非常关心政策，为什么关心政策？因为我们是媒体人，要搞头条，有政策就有头条。我也搞了很多年媒体，我知道没有新闻写又被领导逼的时候非常难受，一定要等着今天深圳出政策，明天乌克兰出新闻赶紧搞一个大头条。但是从微观的个人买房子做决策的角度，我的看法就会有一些不一样。你跟他们聊的时候就能发现，如果每天看头条决定买房子，最后一个结果不断错过买房子。因为这个世界上每天发生非常多的让人害怕的事情，一会儿乌兰可和俄罗斯打仗，一会儿核武器做出来了。我要做的事情是把钱存到银行去，什么都不敢。十年之后发现这个世界没有那么坏，钱贬值了50%。回到最根本的一点，粉丝们买房子，个人做决策不是看新闻头条做决定的，看新闻头条做决定，要么做错要么什么都不做。

这是我对政策这块的理解，我不关心深圳、全国出不出政策，深圳的限购五限令这些还要不要继续？前篇写了一篇文章很干脆，全中国为什么房地产从98年到今天搞成这个样子，就是手摸来摸去不撒手，不愿意让大家安安生生按照市场规律做买房的决定，总是一天到晚的摸你。比如说双拼房东莞放松了，深圳要不要放松？我觉得一定要放松啊，之前买的房子没有限购政策，现在政策出来了，凭什么不合证，我就不给你合证。政策逻辑说到底是政治逻辑，谈市场本身运行是一个市场规律、市场逻辑，是两个完全不同的思维系统。如果用政治逻辑思考不擅长这个东西，如果让我谈市场规律可能还能讲两句。

所以后来想来想去，我觉得我也不关心政策怎么走，我要天天关心你政策走，就要一直翘首期盼，一直等到最后什么也得不到，所以我的观点就是我不关心这个政策，国家的政策怎么走也好、深圳的政策怎么走也好，我都不太关心。

第二，政策把握大略的方向就可以了。所以从市场周期的角度来去看，之前跟我粉丝去分享。

成都的一个粉丝想在大源区买房子，他是自住的，从去年底等到这个月，成都放开了住房参考价，突然之间楼盘价格都涨了，第二是把所有的利率都往下调了。原来花3.6、3.7万买的华润的盘，突然变到3.8万了，涨1000块钱对投资不重要，但是对刚需很重要，所以纠结很痛苦。

这个案例意识到刚才谈的这个，怎么列出一个指标给到买房人，让他想一下从我的角度看这个市场，实际上能不能入手，抄底不可能的，我自己也抄不到底，大的时间窗口我认为还是能做到一些判断的，比如说我把我的指标分成两个大指标、拆分成四个小指标：

1、判断成交量。现在房子难不难卖。2021年的时候很多深圳业主联手涨房价。每个自住型的买家心里都很慌，每一天业主都在返价，判断房子难卖的时候，不是网红的盘，开盘没有卖完，跑到现场可以聊一聊，甚至还有一些比较好的折扣。

2、开发商会不会推出一些特价优惠，价格有一些折让。这两个指标成交的量价可以用比较好的价格买到好盘。对刚需的意义在于非常从容不用抢，每一次在市场繁荣的时候越是韭菜型的刚需越是恐慌，要在市场不太繁荣的时候入手。

3、看货币政策。

4、看行政管制政策。

货币政策现在可以看到在放宽。最重要的判断是要判断政策到顶，不会出新政策了。行政管制到底放松不放松不关心，因为很清楚判断到不可能再出一份政策去打压这个市场。

这四个指标可以大致判断到我们处在什么样的周期。今天是不是新周期不知道，至少可以判断是新的周期的开始，新的周而复始的周期的起点。2008年的年底到2009年上半年买房子是比较好的时机，2012年的年初2011年的年底比较好时机，14年底到15年初也是好时机，18年年底到19年年初又是好时机。去年年底到现在我认为整体上来看还是大略的比较好的时间窗口，这个窗口可能会让我们用比较从容的心态买到房子，这是我关于周期的一些看法。

关于市场本身的运作，刚才刘老师谈到关于新盘的部分我不补充了。关于二手这一块我也注意到了，有一个看法跟大家分享一下。从住房参考价之后5月份开始二手成交量快速下滑，下滑到800多套，到4月份的时候，深圳等于连续一整年的二手成交量都在3000套以下。

深圳过去15年的成交量，从07年到现在二手的成交量正常6000套左右，超过1万套过热，连续一年低到3000多套怎么回事？一季度成交量是3000多套，还不及一个月的一半，市场是超跌了，无论是政策打压还是市场情绪属于超跌的市场。正常的逻辑如果是超跌的市场终究有一天会恢复。不可能一年的市场运行可以证明过去15年的市场运行都是错的，这是反常识的。

所以，我对市场运行信心是有的。比如说住房参考价压抑越久，说明深圳市场越健康。住房参考价是去杠杆的，让大家都不贷款，不贷款金融属性越低，不产生系统性的金融风险，都已经不贷款了还有什么风险。

二是成交量压的越狠，未来反弹成交量越大。刘老师也谈到现在出不出政策呢？我不知道，但是政府会面临两难，政策放松价格又翻一倍怎么办？不一定控制得住。虽然环境很差，上海每天鸡飞狗跳没人敢买房子，总理开大会，一竿子通到县，看到经济形势其差无比，拿最近的案例讲就能看到房地产跟经济的形势不一定关联密切。

经济形势很坏房地产市场不一定很坏，经济过热房地产也可能会受打。疫情刚爆发的时候，欧洲央行、日本、美联储加在一起放了大概20亿美元的货币扩张，然后三年时间从美国到英国到巴黎再到土耳其这种地方都在大涨，只有中国没涨，2020年涨上去之后又打下去了，涨很简单，经济增长非常好的恢复，表现就是通胀。在过去几年可能放的货币会少一些，所以表现出来的通胀不那么明显。但是现在看央行也好，各个地方政府也好，实际上这个问题上还是比较担心的，放了首付、放了利率，接下来可能在部分城市（如深圳）有可能上升，很难压住。从个人买房的角度我反而不希望深圳放松政策，因为本身供应量太少了。

回到博誉府，有一个粉丝正好有七八百万的预算，这个人去年假离婚，以为名下没房了，但是之前有房的，他说他有40多分，发给我之后我帮他算了一下只有30分，他让我推盘，我把龙华的新盘盘了一下，我觉得博誉府至少前三的，因为我们看刚需买房的时候不一定跟投资一样的，因为投资对我来讲可以放弃一些机会，只需要抓住那一个对的机会就够了。比如说海德园是非常好的产品，因为有套利空间，有钱打海德园，抓住一个机会可能赚到一千万，这是投资的思路，考虑成本。但是对于自住可能是局限条件下做的选择，有些人只能在龙华选，要在龙华这几个楼盘去选，思考会不一样。

从这些角度我认为博誉府在龙华是排前三的盘，这是我分享的。

主持人：非常感谢很会避大象的朱文策老师。非常感谢三位老师从不同的角度、不同的观点为我们进行深度的剖析，当下楼市的发展以及鸿荣源·博誉

的价值。

接下来最后请三位老师用最简短的一句话为我们总结一下对博誉府的印象，以及预判一下这个项目未来的价值潜力究竟怎么样的。

王世泰：能不能多给我几句话呢？

主持人：可以。

王世泰：我刚才听解说的时候中间有一个细节打动了我，他说我们的户型设计、园林四季有四季的风景，买房子就是为了美好生活，你住在一个地方春夏秋冬的风景都不一样。结合刚才置业顾问讲的突然想到一二三四：

一府博誉，二其风华，三重礼遇、四季风景，五轨交集、六大园林、七彩生活、八福齐来。

更看重鸿荣源所集团有的作品，博誉府可以广博、博大，誉可以说是荣誉，载誉，要做好的作品。有些盘搞的很悬乎，有些我都不懂。博誉府表达的很透彻。博誉府受欢迎是应当的。

刘晓博：刚才注意到PPT上讲的四大公共建筑，假如说你对一个片区不了解，你听到深圳要在这里建深圳市第二儿童医院、深圳第二图书馆、深圳美术馆新馆、深圳文化馆新馆，这是什么样的片区？第一儿童医院、图书馆是福田区，拿下第二的大家认为是南山前后海，但不是，是我们这里拿下的。离我的直线距离，西北900米，东南800米，深圳把四个公共建筑放在这儿什么意思？这块是深圳的中央活力区。

十四五规划里面明确讲龙华北站商务中心是深圳市的中央活力区，而且是深圳三大流量入口。坐拥三大流量入口之一，背靠两大产业区，万亿数字产业集聚区。南山的服装业都转过来了，往时尚走，有互联网新兴产业、有时尚服装。深圳北站沿着5号线，以及27号线往西边走两站深圳大学城、南方科技大学、天津大学深圳学院、深圳大学，等于西丽科教城实际上离北站非常近，就两站地铁，将来代表着高科技。

龙华自身北部是万亿的数字产业集聚区。龙华中心区是北站和红山双核，北站本身又做了新一轮的规划，提出“双芯三谷”，北站就是芯，又做了一个环形的城市公共客厅，这是日本人做的，两个设计机构加上深圳中标的。北站对面做一个环，围绕着有三个片区就是所谓的三谷，北站的规划在升级，大家发现北站推进非常慢，这么多年有这么多空地，这么多旧改没有做，这就是潜力所在，动的晚一点将来规划规格高一些，想象空间更大。

北站片区虽然宇宙中心是夸张的说法，不提它，但是将来的定位超出我们想象的。做这个演讲最近研究了两天发现了很多的东西，我觉得这个地方将来是非常牛的地方，这是我的一些看法。

朱文策：关于增值预测是一个大家最关心的事，我创业以来这几年说实话也改变了一个策略，假如说让我卖博誉府，或者我是一个售楼员问我，说房子未来涨多少钱，我不会讲未来什么样多好，因为这个太不确定。我可能会跟他讲看未来不如看当下，当下我以这个价钱买这个盘划不划算、合不合理，当下的意识可能会更有说服力一点。

比如我现在用500万在光明买一个盘，700万在龙华买一个三房划不划算，这个盘有可能楼下家门口就是学校，本身这个盘的社区还比较大，像博誉府有两万多平米的社区园林，一二期通过连廊联系起来，未来会给到业主比较好的休闲空间，龙华几个盘里面到目前为止找不到，有些盘可能比博誉府地铁更近，有些盘比它的学位更好，从均好性的角度讲没有看到比博誉府宜居性更好的。因为社区更大、业态综合，学校虽然现在还没有成绩出来，判断一个学校也是一个综合的指标，如果生源不错学校未来也不会差到哪里去，最重要学校离业主未来的家会非常的近，我的思维会比较多的跟买房人分析当下的选择，你在这个局限条件下有多少选择。500万在光明，700万在龙华买这样一个盘，划不划算，如果当下的选择是划算的那就没有考虑的、犹豫的必要，果断地拿下就对了。如果这个情况之还要考虑更多的变量，那很简单，这个变量会无穷大。

我们今天聊这么多的变量放到任何一个普通的买房人身上都不成，因为他就是一小白，考虑不了那个东西。根据当下的实际，他的偏好、需求在哪里，做一个比较好的购房方案是正确的，这是我的看法。

主持人：最后我以一句话来总结一下：博誉府礼遇全城、更是礼遇今天现场的三位大咖老师，也是礼遇今天来到现场的每一位嘉宾朋友们，非常感谢你们的精彩。

大家听了这么多了，我相信对博誉府这样的样板房一定充满了很多的期待，接下来可以跟着工作人员的指引去样板房品鉴。

嘉宾合影

直播结束。