福田的梅林板块，时隔近10年终于再有住宅新盘要入市了！

近期，位于福田上梅林的京基宸悦府开放了展示中心，并计划将于4月15日开放样板间，5月开盘入市。

据悉，京基宸悦府规划住宅总户数为1011户，回迁住宅609套，可售住宅总套数为402套，首期先推出157套建面约110-143㎡的3-4房产品。

值得一提的是，京基宸悦府是上梅林村改造的二期部分；一期则是“上梅林雅苑”，该项目至今仍未入市；三期为公寓及办公项目，嘉鑫辉煌时代，该项目已于2019年入市，其中公寓均价约7.1万/㎡。

梅林作为福田居住氛围浓厚的板块，随着城市更新迭代，片区部分区域的城市面貌已经临近老旧，京基宸悦府的到来将对梅林板块的整体提升有一定的作用。

下面来详细了解一下京基宸悦府的概况。

京基宸悦府位于上梅街与祠堂西街交汇处东南侧，西侧是上梅林新村，东侧挨梅丽小学、梅林四村南区，属于4/9号线双地铁口物业。

京基宸悦府总占面约2万㎡，总建面约23万㎡，规定容积率建面约16.6万㎡，其中，住宅建面约10万㎡，商务公寓约5.2万㎡，商业约0.9万㎡，及包括幼儿园在内的公共配套设施约0.47万㎡。容积率8.63，机动停车位1266辆。

京基宸悦府楼体规划为4栋超高层（48F）住宅，1栋商务公寓（46F），1栋有幼儿园（6班）。梯户比方面，除了1栋为3梯5户外，其余3栋住宅均为3梯6户布局。

主推户型有建面约85㎡、110-114㎡、133-140㎡多个面积段。

京基宸悦府的商务公寓和住宅社区有所分离，让居住环境相对更纯粹。不过小区社区相对而言不大，而且回迁房套数占6成，总数比商品房多，且房源没有分栋，未来是回迁房业主自住还是出租不一定。

据悉，京基宸悦府本次推售的157套中，有建面约85㎡的2房2厅1卫，8套；建面约110-114㎡的3房2厅2卫，共141套；建面约130㎡的4房2厅2卫，共5套；建面约140㎡的4房2厅3卫，共3套。3房产品是主力。

户型图已经公示，建面约85㎡的2房或为回迁主力户型，暂未对外公示户型。

从公示的户型图来看，户型格局方正，双阳台设计，且各功能空间飘窗设计，直观上实用率相对较高。

此外，建面约140㎡的4房为双龙抱珠格局，双套房设计。

京基宸悦府目前公示的户型图未标注尺寸，具体室内空间需等实体样板间开放后才能体验。

价格方面，片区内为数不多的次新小区绿景虹湾在近期的成交价在9-10万/㎡左右。

图|源于水印

不过，鉴于当前市场环境，京基宸悦府的开盘可能会有惊喜，具体以项目最终公示为准。

配套方面，梅林板块生活氛围浓厚，生活配套较为完善，且板块生态资源丰富，近莲花山、塘朗山等市政公园。

轨道方面，京基宸悦府临近4/9号线上梅林站及9号线梅村站，属于双地铁口物业。经4/9号线可1-2站通达福田中心本区域，经1站到孖岭可换乘地铁10号线，快捷通达福田各区域。

商业方面，在上梅林地铁口有卓越汇购物中心区，区域内还有绿景佐阾虹湾购物中心。经地铁4号线可快捷通达福田中心、龙华中心等大型商业配套；

教育方面，项目配建有幼儿园，周边有梅丽小学、深大附中创新中学等学校，具体入学以当年区教育局划分为准。

综合来说，京基宸悦府给近10年未有新住宅项目入市的梅林注入了新鲜血液，但是目前或受地域的影响，片区并不是热点置业板块，简单综合项目的 优劣如下：

优势：

1、双地铁口物业，轨道出行便捷；

2、周边生活配套齐全，近福田中心区，市政、生态配套充足；

3、为片区少有的新盘项目，属于稀缺新盘产品。

不足：

1、周边整体环境需改善提升，短时间临近城市面貌有待改善；

2、回迁房房源比例多于商品房，或影响后续小区的整体的居住氛围；

3、相对而言，从福田近年入市新盘来看，项目面临的市场竞争压力较大。

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