捂盘小能手，布吉新盘二期十年后再开盘，价格翻8倍却只卖出15套

卓能雅苑位于龙华布龙公路与油松路交界处，项目占地面积51323.79平方米，总建筑面积152060.93平方米，容积率2.33。卓能雅苑项目由7栋12-18层住宅组成，共1092套，主推建筑面积77-131的2-5房； 77-78平的2房、89-114平的3房、130平的4房、131平的5房。计入容积率的总建筑面积为119810.73平方米，其中包括面积为108920平方米的住宅和4800平方米的商业，2400平方米的幼儿园，30000平方米的中庭园林规划为夏威夷水岸主题。卓能OPUS社区首层全部架空，停车位1054个，住宅以2、3房为主。

深圳新房的供应量正在大幅回升，沉寂了半年之余的新房市场逐步打破僵局，但整体开盘销售率依旧低迷。

一二期间隔十年成深圳楼市风向标

如果刨了个坑也算动工的话，那我们楼盘二期算是2012年开始动工的，但真正建房子是从去年初才开始的。由于一、二期开盘时间前后间隔十年之久，当有购房者质疑房屋质量时，现场营销人员极力打消其顾虑。5月13日，东方盛世花园于营销中心开盘，637套住宅获批，5.6万/㎡的整体均价因过高而惨遭购房者弃购。现场销售透露，开盘当天售出15套，目前已售20套左右。

二期仍然在建，左为一期楼房

一般看过东方盛世二期房子的购房者，都会在周边中介店铺看一下二手房，看完就不想买二期了。据营销中心周边某中介人员介绍，目前东方盛世一期的二手房均价约4.2万/㎡，楼龄较高的吉星花园和荣超花园均价分别在3.1万/㎡和3.7万/㎡，这次二期高开，一定程度上影响了二手房的价格，有些在我们这里放盘的业主，抬高了报价，心态突然就变好了。以该中介店铺为例，有业主日前放出一套96㎡三房，开盘后加价10万提至420万，二期条件差不多的房子，价格要贵100来万，所以最近营销中心也有不少老业主去看看行情。在网易记者前去踩盘期间，该营销中心半小时内另有4组客户来访，其中有一组为一期业主询价。

从一期往二期看，一期10年楼龄外立面较旧

值得注意的是，东方盛世所在地块，系开发商凯南房地产开发有限公司于2004年拿下，也就意味着，二期产权年限目前仅剩下57年，该楼盘也着实见证了深圳楼市的变迁，这从一、二期的开盘价格上也得以体现。资料记录，东方盛世一期于2007年4月开盘，排名前列批以7000元/㎡的均价售罄；随后7月份，第二批开盘均价暴涨至1.4万/㎡，但去化较差；三个月后，国庆期间东方盛世一期降价2000元/㎡；2008年1月，再次传出降价消息，随着深圳楼市的回落，价格也趋近排名前列批，期间多有购房者沦为负资产，退房之声四起。

深圳近年来的热门僵尸盘

于开发商而言，合理的定价以及踩上好的营销节点，往往能让销售如鱼得水。但纵观深圳楼市发展史，不少楼盘也因延迟开建或开盘，价格反而得益于市场涨幅而增值数倍。以近年来市场热盘为例，2015年12月9日，卓能雅苑于营销中心开盘，均价4.3万/㎡。资料显示，卓能雅苑2006年7月开工建设，预售时间为2008年，计划2009年完工，但2008年不仅未开盘，甚至未开放营销中心。此后相关传闻四起，期间反复更名，猜疑众说纷纭，直至2015年开盘，被购房者戏称捂盘小能手，产权少10年，价格却贵了10倍。2015年8月10日，福永107国道和凯成路加油站后的天福华府终于开盘，B区开盘均价3.45万/㎡，2016年2月16日，A区再次开盘，整体均价6.3万/㎡，由于价格较高，开盘后10个月未卖出一套房。据了解，该楼盘为1991年的地，2017年入伙后不到45年使用权。2016年3月27日，潜龙曼海宁重新发售，一次性推出798套，开发商通知了购房者前来提前选房，不过近半购房者弃购。据了解，该楼盘2009年时开盘起价卖1.8万/㎡，价格高出周边楼盘一截，2010年已封顶，照正常销售周期，2013年前该楼盘就该售完，但此后这2000套房源一直缓慢消耗，屡遭捂盘嫌疑，后推出时又打出不老建筑噱头，捂盘至重新推出，房价已追高至5.5万/㎡，开发商多收22亿。2016年4月12日，福田区的宝生Midtow在福田音乐厅开盘以均价8.5万/㎡开盘，推出房源全部为现楼，该地块于2010年取得深圳市建设用地规划许可证，该盘2013年3月已封顶，当年区域均价约4万/㎡，开盘时已飙升至8万/㎡，按建筑面积13.75万㎡计算，开发商多赚50亿元。德弘天下华府位于田贝片区，该项目由深圳茂业股份有限公司所开发，并在2010年11月就已经封顶，彼时罗湖新房均价仅1.7万/㎡左右，此后屡次传出开盘消息，但均未果。由于德弘天下华府多为双拼户型，有些户型甚至需要3个购房指标，据该楼盘保安透露，最小户型面积也在220㎡左右，每套价格千万以上。尽管变现后可为开发商带来丰厚的利润，但自深圳实施限购政策后，购房者掣肘于房票，该楼盘亦只能是一座沉睡的金山。近年来，布吉大芬村的倚龙华庭多次传出现房入市消息，2016年8月，楼盘终于开放营销中心，项目为商住用地，仅2栋塔楼，且早已转为现楼，周边二手房价约4万/㎡左右。位于龙华新区大道与人民路交汇处东侧，靠近地铁4号线红山站的刚需盘润达圆庭，2014年部分楼栋已脱绿网，占据地理位置的优势，但此后开盘时间却一直未定。2016年11月，沉寂数年后的润达圆庭终于有了动静，1510套房源入市招租。有传闻称，该楼盘一直未能开盘系产权问题。证件齐全、多年来开盘仍待定的还有龙岗中心城的锦绣华天，2008年开始施工，2010年基础施工完毕并已回填，以现楼状态存在多年。据了解，锦绣华庭项目未能入市销售的原因为打地基的时候非法操作，影响到隔壁余岭山庄的墙体开裂和地基下沉，随后相关部门对该项目进行处罚，目前该项目周边二手均价已5万/㎡左右。业内人士提醒，对于长时间未开盘的项目，搁浅多年或存在墙面老化及设计老旧等风险，购买前需仔细了解项目信息。

注意，深圳二手房涨了点，一线城市新房可连降了7个月

今天，国家统计局公布了4月的房价数据，从数据来看，4月楼市有所降温。4月的楼市降温了，各地对楼市的调控政策还在紧锣密鼓地出台。

4月房价数据出炉，涨幅回落城市增加

今天5月18日，国家统计局公布4月房价数据，70个城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落。15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。新建商品住宅，北京、上海新建商品住宅价格环比分别涨0.2%、跌0.1%、深圳持平。二手房方面，4月70个大中城市二手住宅价格指数中，北京环比持平、上海、深圳环比均涨0.8%。具体来看，二手房中，北京、广州环比涨幅有较大回落，其中北京房价环比零增长，合肥、厦门、南京房价环比下跌，上海、深圳二手房房价环比涨幅小幅扩大。

4月房价数据解读

国家统计局城市司高级统计师刘建伟对2017年4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据进行了解读。

一、15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平

4月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.7至7.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2至1.1个百分点之间。

二、70个城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落

从同比看，4月份70个城市中有30个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加6个，回落城市中23个为一二线城市。初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落，4月份比3月份回落2.8个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，4月份比3月份回落1.0个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，4月份比3月份扩大0.4个百分点。从环比看，4月份70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加13个；7个城市由上月上涨转为持平或下降；3个城市降幅扩大。在分类调控、因城施策方针指导下，北上广深等热点城市出台了相应政策调控房地产市场。京津冀跨省联动，调控升级，打击炒房炒地。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读近期房价数据

国家统计局今日发布了2017年4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。4月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.7至7.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2至1.1个百分点之间。70个城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落，从同比看，4月份70个城市中有30个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加6个，回落城市中23个为一二线城市。初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落，4月份比3月份回落2.8个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，4月份比3月份回落1.0个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，4月份比3月份扩大0.4个百分点。从环比看，4月份70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加13个；7个城市由上月上涨转为持平或下降；3个城市降幅扩大。

北上广深相继调控商改住、类住宅

北上广深等热点城市陆续出台了针对商办市场的楼市调控措施。其中，上海停止审批公寓式办公项目，1700万平类住宅将被清理。有观点指出，上海今后将不再会有类住宅。

北京，严禁商改住

3月26日，北京住建委发文调控商办市场，一句商业、办公类项目，以下简称商办类项目。应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途，彻底改变商办市场规则。北京上述政策，既阻断了个人购买未建、在建、在售商办项目的渠道，同时为个人购买二手商办房屋也设置严苛门槛。中原地产数据显示，3月26日之前3天，北京全市成交量达850套，而3月26日至3月29日，包括商住公寓、写字楼、商业地产在内的全口径商办项目，全市成交量仅7套。

上海，类住宅或成历史

4月21日，上海要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。5月17日下午，上海市住建委官网公布了关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见，下简称意见，进一步强化类住宅的清理整顿力度。纳入本次清理整顿的商业办公项目近1700万平方米。意见出台，预示上海对类住宅的具体处置，已由区域层面扩大至全市层面，同时，将停止审批公寓式办公项目等规定也较以往更加严格。有业内观点指出，本次类住宅整治并非短期政策，多次调控下来，上海今后将不再会有类住宅。

广州

时隔四日，广州提出加强商办类房地产项目管理。房地产开发企业销售商办类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。

成都

4月21日，成都多部门联合发布关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知，要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。

深圳

深圳也于5月12日发文限制商办转性，未来5年，商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。新政出台后，此类设施将更多的服务于办公需求，即不太可能服务于居住的需求。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，这对后续深圳商办项目有利空效应。至此，北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了针对商办项目的调控政策，从城市类型看，基本集中在一线城市和部分热点二线城市。