没那么简单 | 2019年深圳土地市场回顾
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2019深圳的土拍市场可谓是一波未平一波又起。宅地方面，6月24日一次性推出的五宗宅地均以较高限价拍出，临近年末，11月22日和12月11日分别推出5宗和1宗宅地，年末两次土拍均实行“双竞双限”的规则，除龙华和前海宅地因地理位置优越维持热度之外，年末土拍相对年中可谓遇冷。2019年深圳工业用地战绩不小，共成功出让37宗工业用地，其中颇受关注的是腾讯以85.2亿元的价格拿下大铲湾地块。此外，今年深圳土地市场还有一个大事件，12月，深圳推出30平方公里的产业用地面向全球招商，现场签约额超5600亿。签约现场，深圳市委书记王伟中表示，“今天，我就是一名招商专员。”并表态只要是符合深圳产业方向和高质量发展需求的优质项目，深圳一定有地可落。
土地是房地产市场的根本性资源，也是产业发展的重要资源，总结深圳2019年土地市场的情况发现，不管是年中宅地的大热、或是年底宅地的遇冷、还是深圳一次性推出30km²产业用地，其背后原因都“没那么简单”，一起来回顾。
笔者根据深圳土地房产交易中心数据统计，2019年深圳共成功交易61宗地，其中，工业用地成交37宗，居住用地成交12宗，商业及文体等用地成交12宗。
最受关注的二类居住用地挂牌14宗，除去坪山坑梓街道1宗流拍地块，前海1宗终止出让地块，成交的12宗二类居住用地总建筑面积约144.72万平方米，相比去年，2019年宅地成交总建筑面积增幅达到59.52%，这意味着未来深圳的商品房供应将有所增加。
分区来看，2019年成交的二类居住用地除前海1宗地外，均分布在原关外和深汕，罗湖、福田、龙岗、盐田交易均为零，分时间段来看，深圳宅地出让在2019年年中和年底分别出现了一次供给高峰。
稀缺意味着抢手，在2019年年中的土拍中，这句话再次得到事实印证。受制于成片土地“几无可用”的尴尬现实，2017年时，深圳全年仅挂牌出让了2块住宅用地；2018年，虽挂牌了13块土地，但其中6块为“只租不售”的深圳市人才安居集团持有，另有2块位于深汕特别合作区内。
所以进入2019年，“5宗二类居住用地集中出让”，的消息一出，吸引了整个市场的关注。6月24日，深圳大型土拍现场，位于宝安、龙华、光明、坪山4区共5宗居住用地齐拍，是近二十年来深圳土地招拍挂市场较大数量的一次宅地供应，竞买过程长达3个多小时，共吸引37家企业参与竞价。
最终，5宗地均以较高限制地价成功出让，总计223.84亿元， 刷新近20年深圳土地市场记录。5宗地中的龙华民治地块，更是经历130多轮的竞价，竞拍过程达1个多小时。
时隔五个月，11月22日，深圳再次迎来土拍狂潮，以挂牌方式公开出让6宗宅地。此次推出的6宗宅地总建筑面积约77.6万平方米，超越此前6月24日的招拍规模。但是相比较6月24日史诗级土拍现场，这次热度下降不少。
从成交结果看，成交总额127亿，6月24日的土拍成交总额224亿。此外，此次土拍无一地块触及较高限地价标准，2宗以底价成交、坪山1地块流拍，溢价率较高的土地为光明地块，溢价率为27.5%。
让开发商望而却步的，是严苛的出让条件。竞拍采用“双竞双限”的规则，6宗土地出让公告中均对普通商品住房或人才住房的入市较高均价做出限定。
“双限双竞”模式下，可售部分的70%被限制售价，开发商能够获利的仅有30%可自由定价的商品房部分。如果说竞配建压缩了利润空间，限房价则是直接决定了开发商未来的利润上限。
时隔3年，深圳重启“双限双竞”，业内普遍认为，此举是为了控制地王，建立房地产市场平稳健康发展长效机制。但这对开发商来说，无疑是个挑战。
以龙华地块为例，其所在的上塘片区二手房均价约6.8万/平米，根据出让规则，该地块建成后，商品房销售均价不得高于7.14万/平米。
流拍的坪山坑梓G14313-8018 地块总建面22.14万平米，初始配建人才住房面积达5.04万平米，入市较高均价为3.045万元/平米，而其实际楼面价就已经达到15991元/平米。如建安成本按4000元/平米计算，综合考虑财务成本等费用，保本房价为2.6万/平米。也是由于利润空间过小，该地块最终以流拍收场。
临近年末，12月11日深圳又曝光“六宗”土地出让，涵盖住宅、商业、文体、医疗等类型，前海宅地延续了“双竞双限”规则，但前海地块仍然遭抢。原因是虽然前海近几年一直是深圳土地市场的供应大户，但居住用地并不多。
竞拍现场吸引中海、平安、华发、龙光、招商、越秀、天健、金茂、万科和厦门建发十家房企竞拍，最终历经一小时，由天健拿下。
而这块位于前海的住宅用地可售楼面地价直奔7.2万/㎡，按照“限价”的条件，该宗土地的住宅建成后入市较高均价为9.9万元/平方米。
值得注意的是，这个价格低于前海片区目前在售的商务公寓价格，也低于一些位于宝安中心区的优质二手房小区，更低于前海片区近期开盘的几个新项目。如11月底开盘的招商领玺均价10.8万/平，深业颐湾府均价10.2万/平。
结合2019年深圳楼市情况来看，在“粤港澳大湾区纲要出台”、“社会主义先行示范区”、“豪宅税调整”三大政策加持下， 深圳这一城市的价值再次得到认可，深圳楼市确实”回暖“不少。
但与此同时，土地市场“双竞双限”可谓趋严，加上“房住不炒”政策限制，深圳房价仍处于严控之中，考虑到投资回报比，开发商不得不更加谨慎。这在2019年年末两次土拍中得以印证，房企的账越算越精细了，“宁可少买一块，不能错买一块”的态度也更加明显。
未来，如何实现宅地的高回报率，对于开发商来说，成为一个非常大的挑战。
2019年深圳共成功的27宗工业用地中，11月底腾讯85.2亿元拿下的深圳大铲湾宗地最为受人们关注。
位于大铲湾岛的A002-0076宗地，面积80.9万平米、总建筑面积达到200万平方米。将引入新型产业用地+公共管理与服务设施用地的综合规划。
该地块几乎可以说是专门为腾讯量身定制，锁定性极强。但是由于前海的大部分产业用地的出让条件基本也是“定向出让”，因此该地块“定向”给腾讯，当然也不出奇了。
11月29日，腾讯最终以85.2亿元挂牌价拍下位于深圳市宝安区西乡街道大铲湾A002-0076宗地。
首期开发地块中须包括会议中心、酒店、科技展览馆、数据及智慧控制中心、学校教育设施、产业园区配套宿舍、体育活动中心、社区健康服务中心、公交首末站等，片区或将引入地铁9号线西延线、15号线、妈湾通道等重大市政交通设。
腾讯集团在宗地成交后表示，根据公司业务发展和员工数量的增加，现有自有物业及租赁物业将无法满足未来办公需求，基于上述考虑，腾讯根据规定向有关部门提交了用地申请，以解决公司中长期办公空间需求。
该项目计划7年竣工，具体投入时间待未来实际情况而定。项目用地包括宿舍、商业、学校等配套功能，可使员工未来办公和生活更便利。
一直以来，“缺地”、“少地”，甚至“无地”的外界议论总是包围着深圳。深圳到底还有没有足够的用地保障产业发展？还有没有空间保证城市未来？无数双眼睛都紧盯着深圳的一举一动。
11月5日，深圳发布消息，将批量推出30平方公里产业用地，面向全球推介招商！ 消息一经发布，便吸引了众多关注。
据悉，此次30平方公里产业用地分布在深圳36个片区，市域内25公里，深汕特别合作区5平方公里，未来将重点布局重大创新载体、新兴产业集群和产业链重点领域关键环节等三大方向。
同时，针对产业发展痛点和需求，深圳推出细分产业政策措施，从提高自主创新能力、促进产业高端发展、拓展金融支持手段、提升产业配套服务能力、创新管理体制机制等多方面给予支持。重点产业和总部项目分别按照市场地价的35%、70%享受优惠，普通工业用地、新型产业用地楼面价约为500元/㎡、2300元/㎡。
36个片区30平方公里，面向全球招商，勾画出深圳产业新地图，可以说深圳未来发展的重点都在这了。
2019年已经过去，2020年已经来到，深圳土地市场又将发生什么样的大事件，我们继续期待！
（文/蔡攀攀 本文为搜狐焦点深圳站原创，未经授权禁止任何形式转载）
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