01/买地铁房的较佳时机

2004年，深圳地铁1号线开通，特区正式进入地铁时代。

作为内地第5个通地铁的城市，深圳目前已开通的地铁线有8条，分别为：1号线、2号线、3号线、4号线、5号线、7号线、9号线和11号线，运营总长约285公里。

△深圳已开通地铁线路图

通常，一座城市的地铁里程数与密度，不仅代表着这座城市的实力，地铁规划延伸的方向，也在相当程度上代表了城市未来的发展方向。

和其它公共交通工具相比，地铁运力强大且准时，能大大缩短两地间通勤时间，缺点是建造的资金时间成本巨大，所以地铁口尤其是郊区的地铁口，便具备一定的稀缺性。

另外，地铁的建造也会抬高周边地价，以便政府增加卖地收入，弥补修地铁的资金投入。

以上最终导致的结果便是：基本只要有地铁的地方，房产都会增值。

对此，世联曾研究过深圳地铁对房价的影响，得出的答案是：地铁修好后，周边房价一定涨，且离的越近涨的越多！

世联这个结论的严谨度，我们暂且不谈，但不可否认的是，“地铁一响黄金万两”的观念，今天早已深入人心。

无论自住还是投资，沿着地铁买房，已经成为一种买房潮流。

而如果研究地铁房涨价规律，你会发现，虽然地铁房会涨，但并非什么时间买都行，而是存在3个较佳购买时间节点，具体分别是：规划及站点确定时、地铁开始动工时、地铁开通时。

基于这个结论，可以发现一个机遇：买地铁房，较好在规划及站点确定后买，这样便可收获两次溢价。（当然，理论上讲，政府的规划及站点确定公布后，真正动工前依旧有被修改的可能，但这种可能性极低，在此不做讨论）

02/11条新规划地铁项目开工在即

就在上个月，深圳轨道交通四期建设调整工程（2017-2022）正式启动，11条地铁线（项目）规划及站点目前已处于终冻结状态，年底前若能获批，明年将正式开建。

对购房者而言，这11条地铁线分布图，无异于一张活生生的买房地图。无论是刚需还是改善，是投资还是自住，都有超高参考研究价值。

今天，就为大家分享下这11条线路，如果想买地铁房，希望房产未来有好的增值，以下内容一定要看！

 3号线四期（东沿线）——龙岗坪地将直通福田 

规划车站：梨园、新生、坪西、低碳城、白石塘、富坪、六联

3号线四期位于龙岗区，从目前3号线终点站双龙站引出向东北延伸，建成后将大大方便坪地片区与龙岗中心城、横岗、布吉片区的联系。届时，坪地市民乘3号线可直抵罗湖、福田。

因为距市区过于遥远，片区无地铁与市区相连，目前坪地二手房均价3.3万/平，其中还有不少单价3万以下的小区。在龙岗中心城或大运上班且资金十分有限的朋友，可以重点考虑沿线房产。

 6号线支线二期—— 未来将衔接东莞地铁 

规划车站：新明医院、中山大学、武汉大学

6号线支线二期位于光明，从6号线翠湖站向东北延出，连接光明中心区和光明北区、中山大学深圳校区，止于武汉大学站，沿线均为教育及工业用地，鲜有住宅项目。

从规划看，光明居住区主要集中在观光路与公明一带，未来6号线支线二期规划与东莞地铁1号线南延线衔接，如果愿意置业东莞，那么可重点关注东莞1号线南延线周边。

 7号线支线二期（东延线）—— 西丽人出行更方便 

规划车站：北大、学府医院

7号线支线二期位于南山，由在运行的7号线西丽湖站延出，向东延伸设置两个站点。该线路的开通，将大大方便北京大学深圳研究生院和深圳大学总医院与外界联系。

未来此线路开通，将利好沿线水木丹华（目前二手房挂牌均价7.8万/平）等二手小区，宝能城、华晖云门目前虽然已经有塘朗地铁站，但也会从中获益。

 8号线三期（东延线）—— 坐着地铁去吹海风 

规划车站：溪涌

长期以来，作为关内的盐田，地铁为0。因为不通地铁，市民去大小梅沙交通极为不便，而8号线的开通，将彻底结束盐田不通地铁的历史。

按目前进度，8号线一期将于2020年投入运营，终点站在盐田，二期终点站延伸至小梅沙，三期将由小梅沙继续向东延出，增加溪涌站。

未来，8号线会和2号线贯通运营，届时从赤湾站到盐田港、大小梅沙，全程仅需70分钟。目前溪涌及大小梅沙片区房价差异较大，便宜的单价在3万多，但多为养老文旅项目，在此并不推荐。

 11号线二期——成熟市中心、地铁网稠密，对房价影响极小 

规划车站：岗厦北、上海宾馆、大剧院

11号线二期由福田站引出后，沿深南大道往东敷设，在岗厦北与14号线过轨运营，并设岗厦北站，沿深南大道继续往东，到达上海宾馆设上海宾馆站，继续往东到达蔡屋围中心设大剧院站。

和关外新开地铁线路不同，11号线二期所经区域地铁线本身就极为稠密，轨道网络发达，且为相当成熟的主城核心区，岗厦北和大剧院已经是其它线路地铁口，因此该线路开通，对沿途房价影响极小。

 12号线二期——松岗成较大赢家 

规划车站：蚝乡、沙三、步涌、沙浦、松岗

目前，12号线的建造正有序推进，预计2022年通车，12号线横贯南山和宝安多个重点区域，开通后从南山蛇口可直达空港。

12号线二期（北延线）从海上田园东站延出，连接沙井西、沙井北及松岗片区，并与6号线、11号线在松岗交汇，松岗集齐3条地铁线，成为较大赢家，目前松岗片区二手房价格4.1万/平，刚需可重点关注。

 13号线二期北延线—— 将极大抬升光明土地价值 

规划车站：光明中医院、光明城、同观路、观光、东周路、公明南、公明广场、长春路、下村、公明北

13号线北延线位于光明区，整个线路总体呈南北走向，连接光明凤凰城、公明片区，并通过13号线（建造中，预计2022年通车）连接至南山后海，人流可从光明新区直达南山中心区。

因为13号线连接南山几个重要上班聚集区，13号线北延线通车后，势必带来大量刚需沿地铁北上置业，提升光明土地价值，建议刚需重点关注该线路周边物业。

 13号线二期南延线—— 深圳湾土豪们的聚集地 

规划车站：深圳湾公园、歌剧院

13号线二期南延线，由13号线深圳湾口岸向南延出，设深圳湾公园、歌剧院两站，因为片区寸土寸金，均采用地下铺设。

该线路周边的房价，已经无需多言，沿途房价普遍超过10万+/平，虽然土豪们偶然也存在乘地铁出行的可能性。该线路的开通，将方便沿途居民出行，但该线路对周边房价影响并不大，普通购房者可以放弃。

 14号线二期—— 成熟市中心、地铁网稠密，对房价影响极小 

规划车站：会展中心西站

14号线二期（南延）与规划20号线换乘，以缓解岗厦北站客流压力，主要作用在于减少单点换乘产生的客流风险，增加对福田中心区的网络覆盖。

该线路和11号线二期一样，所经区域地铁线稠密，且为主城核心区，新线路开通属于“锦上添花”，对沿途房价影响极小。

 16号线二期—— 利好横岗园山片区 

规划车站：长江埔、阿波罗、阿波罗南、园山、龙兴、福坑、安良

16号线南延线位于龙岗，从大运站引出，向南进入阿波罗产业园、园山片区，终点站为安良站。

该线路的开通可加强横岗片区与大运新城、龙岗中心城的联系，方便园山片区市民经大运站换乘14号线快线，对片区物业价值有积极提升作用。

目前，16号线南延线周边多为工业用地，住宅较少，二手房均价4.1万/平，在大运新城、龙岗中心城工作的刚需，可以重点关注。

 20号线一期——目前周边住宅极少 

规划车站：重庆路、会展中心南、会展中心北、会议中心

20号线一期起点是11号线的“机场北站”，之后向西北延伸，有利于空港新城片区的出行，方便片区会展人流出行。

该线路在会展中心南站，与12号线换乘，目前20号线一期沿线基本均为工厂、产业园，住宅项目基本没有，在终点站会议中心站附近，未来有住宅规划，可重点关注。

03/深圳地铁价值、红利期仍在

以上便是深圳轨道交通四期建设调整工程（2017-2022）正式启动，11条地铁线（项目）规划及站点的详细汇总，建议大家重点关注关外片区，尤其是关外新开线路的末尾站，远郊终点站的地铁房，往往最容易涨价。

深圳作为一座移民城市，年轻的新移民，是这类地铁房的坚强的后盾。

在此前老船长说过，今天大城市的外来年轻人，他们的出行最看地铁，无论是租房还是买房，他们一定会沿着地铁去找房子。

这就意味着，地铁房有大量的刚性需求，深圳地铁房的价格，未来即使不是最贵，也是流动性和租金较高的。只有当地铁覆盖率达到比较高的水平，地铁房也不再是稀缺资源时，其对房价的影响作用会越来越小。

但就目前来看，未来5年，深圳地铁仍然处于高速建设期，置业地铁房，仍处于非常适合的时机，广大刚需不要错过。

来源：深圳小鹿选房