华润城润府三期6月21日取得预售证，共741套住宅和29套商业产品，其中住宅备案价区间为75295-92664元/平，均价约85524元/平；商业备案价200431-315400元/平，均价约253743元/平。据悉，住宅备案价均为带装修价格，即带装修销售且不需要额外支付费用。

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*来源于规土委

*来源于柠檬房产

华润城润府三期包含1栋A座、1栋B座、2栋和6栋住宅，建面约89平、150平、190平3种户型产品，共约741套可售住宅房源。开盘前将启动诚意登记申请，并冻结200万元诚意保证金。

华润置地官方公示,开盘将采用线上诚意登记、公证摇取选房顺序号、线下公证选房。

2018年6月23日9-18点准备诚意申请资料，预约参观创意样板间；

2018年6月24日-6月25日，线上完成诚意登记；

2018年6月26日公示登记人名册；

2018年6月27日公证处公开摇取选房顺序号，随后并公示；

2018年6月28日公证选房。

*来源华润置地

一、项目介绍

华润城润府，即华润大冲旧改项目，位于南山深南大道和沙河西路交汇处，临近地铁1号线高新园站A/B出口。项目总建面约280万平方米，包括商品住宅、商务公寓、写字楼、商业、回迁房等多种业态，分为五期开发，目前1期已全部入伙，2期已将交房。

*华润城润府整体规划图

华润城润府3期用地面积约34954.61平方米，总建筑面积为302879.52平方米，是由玉泉路、大涌二路、大涌六路、铜鼓路围合而成的地块。三期规划为7栋超高层建筑，其中1栋A座、1栋B座、2栋为35层的普通住宅，3栋为54层的公寓，4栋、5栋、6栋分别为52、53、53层普通住宅。

*华润城润府3期楼座示意图

二、产品分析

目前，华润城润府已将营销中心搬至万象天地，在优衣库对面。从现场销售口中了解到，润府3期包括住宅和公寓产品，其中公寓户型为38-60平，位于3栋，全部为开发商自持，不对外销售；住宅户型为89-190平，共有6栋。

因此，不同于红山6979，华润城润府3期对外出售的都是住宅，全部需要购房名额，大机构要买断的话，也不是那么容易操作。

*华润城润府3期展示中心

3期首推1栋A座、1栋B座，具体是建面约89平的2房2厅1卫、建面约150平3房2厅2卫、建面约190平4房2厅3卫。3期的实用面积为79%，比2期要高。相较于已售罄的2期1:1.2的停车位，3期的停车位为1：0.8，车位要少了些。对于很在乎车位的购房者来说，要称心如意很难。

三期主推户型及点评：

1、 89平2房户型，为西南朝向，双面采光，由于临近铜鼓路，低楼层单位较容易受到噪音干扰；

2、封闭式厨房避免油烟问题，生活阳台可存放洗衣机或杂物；

3、仅有1个卫生间设计，较适合两口到三口的小家庭使用。

1、150平3房户型，朝向东南或西南，东南可看花园安静，中高层视野效果佳；但是西南向临路，或有道路噪音影响。

2、大横厅开间5.2米，连接1.7米景观阳台，宽敞舒适采光条件好。

3、主卧开间3.7米，配备衣帽间和卫生间，北向次卧开间3.4米，南向次卧开间2.9米，能满足居住需求。

1、190平4房户型，全部为东南朝向，多面采光，可看花园景观，居住舒适安静。

2、卧室和卫生间位于两侧，动静分区合理，餐客厅相连，面积较大实用性强。

3、四房三卫的配置，双套间设计，适合人口较多家庭居住。

三、周边楼盘

润府3期周边的二手房，主要有润府1期，润府2期，大冲城市花园，以及红树别院、英伦名苑等小区，共享南外（集团）科华学校的学区资源。

这几个小区里，英伦名苑的价格较便宜，楼龄已经超过10年，均价在8万元/㎡左右。一期楼梯房较便宜还有7万元/㎡左右的房源。红树别院位于科华学校的正后方，小区较小，共4栋，2014年建成，整体楼层不高，不过价格已经达到了10万元/㎡，跟润府系列的价格相差不大。

*华润城润府3期周边二手房报价

目前片区内二手房成交最活跃的，是华润城润府1期，小户型最贵，89㎡的3房，价格在900万-1100万之间，大户型的均价则在8-9万元/㎡。究其原因，一方面是1期楼座楼间距相对较大，通风采光好居住舒适；另一方面1期户型得房率较高，89平可做3房2厅2卫。

*华润城润府1期实景

不过，自从深圳实行“三价合一”的新政后，买二手房要多出几十万的税费。现在，润府一期大多数房子都已满两年，按照89㎡户型，1000万的成交价和评估价来计算，三价合一之后，税费在65万左右，比新政前高出了一倍。另外，润府二期已经交楼，但是房产证估计要2018年年底才能下来。

*华润城润府3期周边二手房和租金行情

最后，我们来看看大冲旧改的回迁房，位于铜鼓路西侧的大冲都市花园、大冲新城花园都已交房入住，但还未办理房产证，不能买卖，目前3房的月租金区间是11000-13000元。另外，铜鼓路东侧的大冲城市花园，已有中介挂出房源，单价96000元/平，但是户型都在120平以上，总价相对比较高。

四、施工进度

华润城润府3期，目前部分楼栋已经封顶，其它多栋楼主体结构已经到了高层施工阶段，小区入口处也完成了外墙装修。

*华润城润府3期施工现场

位于铜鼓路西侧的大冲学校，已于2015年投入使用，在润府1期的学区范围内。深圳市南山外国语学校（集团）大冲学校位于科技园北区，总用地面积22384.81㎡，总建筑面积34396.45㎡，绿化面积10073.12㎡，一所九年一贯制公办学校，规模设置为小学36个班、初中18个班，共54个教学班，可容纳近2500名学生。

紧邻润府3期，就是华润城学校项目的施工现场，主体施工也基本上完成，现场工作人员称，今年9月份之前，所有的内外部装修等施工都将完成。据了解，华润城学校将被打造成名校南山外国语（集团）科华学校，规划办学规模60个班，其中，初中36个班，小学24个班，周边房产中介透露，南外（集团）科华学校可能在9月份启动招生。

*华润城学校总平面布置图

*南山外国语（集团）科华学校施工现场

另外，大冲商务中心写字楼大部分都已经有企业入驻，楼下部分商业还在招租中。

五、交通和配套

华润城润府所在的南山高新技术产业园区，是深圳目前较大的科技商务区，整个区内住宅用地较少，新房更是鲜有，大型商业配套也相对缺乏。因而，作为建面280万平的大型综合体，华润城润府就满足了片区置业的需求。可见，相对于2期相比，3期产品没有太大特殊性，项目卖点仍是地段环境和自身配套。

*华润城润府周边配套示意图

从地段和交通来看，华润城润府临近深南大道、北环大道、沙河西路等城市要道，距1号线高新园地铁站和大冲公交站400余米，交通通透性高，自驾、公交出行十分便捷。另外，铜鼓路是一条40m宽的双向四车道，是华润城所有业主出入的主要交通要道。

从教育资源来看，华润城润府社区内设有3所幼儿园，分散在一期、二期和四期周边，并且带有深圳南山外国语大冲学校，是一所九年制学校，位于二期东侧，目前已开学；另外项目三期西侧，还有一所华润城九年制学校，暂定名为南山外国语（集团）科华学校，目前施工建设中，预计2018年9月启动招生。

随着华润城万象天地的开业，这个润府项目自带的大型商业综合体，将极大地满足居民日常的购物、休闲、娱乐和社交的需求，且将辐射高新技术区的大部分地方。

从周边人群来看，聚集着大量的高新技术企业和精英白领，包括腾讯、中兴、创维、大疆创新、TCL、德赛、迈瑞等一众高科技创新企业，加之正在蓄势待发的南山金融科技城，今后这一片区的科技金融属性将越发突显。一来产生旺盛的租售需求，二来项目有很大的升值潜力。

不过，由于项目体量较大，施工周期长，也存在着长时间的噪音灰尘干扰；临近主干道、加上学校路段，高峰期的拥堵也是显而易见的；项目楼栋基本都是超高层设计，容积率偏高，绿化面积较少，也会影响到居住的舒适度。