“一元起拍”“不限购不限贷”“包清场”……网络拍卖平台上的低价房源，往往因宣传卖点吸引众多围观，看似可“捡漏”，实则背后常隐藏着法律与实际交付的双重风险。

近日，深圳市南山区人民法院就审理了一起相关案件：市民李某通过拍卖平台以65万余元拍下的一处“一元起拍房”，被确认为违法建筑，法院最终判决卖家返还购房款。

图源：深圳大件事

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65万元竞拍一套房

拍下后发现是违建

据@蛇口消息报，近日，深圳市南山区人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案，该案原告李某通过网络竞拍的方式拍下了这样一套“一元起拍房”，房产最终成交价65万余元。

涉案房产拍卖页面显示，本次拍卖标的物房产为合资建楼，合作建房形式，无房产证，房屋用途为普通住宅，起拍价1元，保证金3万元。

拍下该房产后，李某与房主王某签订《房屋合作分配协议书》。后李某得知这套房产属于违建房屋，遂向法院提起诉讼，要求王某返还购房款。

法院经审理认为——

原告与被告之间交易的涉案房产系未取得合法产权证明亦无合法报批报建手续的违法建筑，且尚未实际交付，双方就涉案房屋签订的买卖合同因违反法律、行政法规强制性规定而应认定为无效，因该合同取得的财产应当予以返还，因此法院判决王某返还李某60余万元购房款。

为促进房地产市场健康运行，从源头减少因买卖违法建筑引发的纠纷，南山法院派员系统调研了房产网络拍卖现状，并在全面梳理涉违法建筑网拍纠纷存在问题及涉及的法律风险等情况后，向相关行政主管部门发出司法建议书，从规范网络拍卖标的准入审查机制、强化平台主体责任、建立跨部门协同治理体系等方面出发，提出建议。

●建议明确房产网拍具体条件，禁止网拍平台上架无合法权属证明、未通过规划验收的房产。

●建议对网拍平台违规标注房产“不限购不限贷”等误导性宣传行为加强治理。

●建议跨部门开展网络拍卖违法建筑专项清查，从源头堵塞网拍漏洞，切实维护房地产市场秩序。

法官提醒，消费者参与房产网拍时需重点核查产权证明，规划验收手续等核心材料，警惕“低价+不限购”的宣传陷阱避免因盲目跟风“捡漏”陷入法律纠纷。

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近几年来，深圳频现“1元起拍房”

“1元起拍房”最终当然不可能真的以1元成交，这只是一种吸引关注的营销策略。

自2022年起，深圳陆续出现一批此类房源。例如，福田上沙一套30平方米房源的长期租赁权拍卖，吸引了25人参与，最终以78.9万元成交，单价达2.63万元/平方米，堪比不少二线城市房价。

宝安荔景新村也曾有32平方米房源以1元起拍，出让永久使用权。该房屋评估价约96.6万元，无抵押查封、无出租，承诺可清场移交，地理位置亦具吸引力，西临107国道，东近地铁12号线流塘站。

同年，宝安松岗江边社区先后出让三套“1元起拍”房源，均引发不小关注，最高吸引14人报名。其中两套70平方米房源以约40万元成交，另一套三房则以49万元拍出。

此后几年，这类“1元起拍房”在法拍平台上频频亮相。

以龙岗区龙西楼吓新围村为例，仅2024年11月至2025年7月份，已成功拍出近30套房源，其中23套以1元起拍，更出现两次整层打包拍卖的情况。

今年5月，宝安松岗一套55平方米三房以1元起拍，最终拍至36万元，却因竞买人悔拍收场。

竞争更激烈的如沙井两套房源：一套位于京基百纳商业街中心，70平方米电梯房，吸引13人报名，经过87轮竞价，以52.2万元成交；另一套沙三社区54平方米统建楼一居室，经72轮竞价后以33.9万元拍出。

尽管热度不低，但需注意的是此类拍卖多由商业机构借用“司法拍卖”名义进行，规则往往不够规范。相关活动依据一般民事法律，不具备司法拍卖的终局效力，容易暗藏风险。

即便如此，仍有不少人出于自住、博拆迁或期待“转正”等心理参与竞拍。

在缺乏充分保障的交易机制下，此类投资仍需高度谨慎，以免权益受损。

来源：咚咚找房