罗湖笋岗凌云华府获批预售许可证，备案均价约7.3万/㎡。

2021年同片区的华润中心万象华府开盘，备案价约8.9万/㎡，凌云华府的备案价，多少显得有点不自信了！

凌云华府共推出377套房源，主推户型建面约80-144㎡2-4房产品，备案单价约6.66-8.07万/㎡，整体均价约7.3万/㎡，总价约637-1371万/套。

凌云华府自行“降价”也不是没有原因。

一方面项目的住宅体量较少，社区规模小；作为城区旧改，难以避免高容积率、低使用率，居住舒适度打折扣；另一方面，项目紧靠高架桥及主干道，车流量大，或难免遭受噪音及粉尘影响。

城建梅园城市更新单元

仅有378套商品房住宅可售

凌云华府位于罗湖区红岭北路与泥岗东路交汇处东南角，与宝能·第一空间、百安居商场一路之隔。

凌云华府所属项目为城建梅园城市更新单元，规划为城建云投创新金融总部基地，总投资约150亿元。

整个项目占地面积约4万㎡，规划总建面约63.4万㎡，整体由1栋81层的商务写字楼(云投大厦)、1栋48层的研发办公楼(高投大厦研发办公楼)、1栋36层的商务公寓、1栋60层的云端住宅(凌云华府)，1栋保障性住房(青云苑），2栋返迁房，另配建有学校、幼儿园。

图|城建梅园项目效果图

其中，在建81层的云投大厦，为目前深圳在建的最高楼，仅次于京基100、平安大厦。

其中，可售商品房部分的凌云华府占地面积约1.15万㎡，总建筑面积约16.5万㎡，计容建筑面积约12万㎡，容积率10，绿化率31.5%

打造为60层的超高层建筑，共有2个单元，10楼起为住宅，总共有378户。1单元4梯5户，规划210户住宅；2单元4梯4户，规划168户住宅。

整体来说，城建梅园城市更新单元规划方向为产业方向，住宅规模量不多，相对而言居住氛围的纯粹性会有一定的影响。

此外，项目北侧紧靠区域主干道泥岗东路，临近泥岗红岭立交桥，车流量大，或难免遭受噪音及粉尘影响。

户型使用率偏低

这些“暗房”要注意

凌云华府主推户型为建面约80-144㎡产品，其中3房为主力户型，有建面约109㎡、116㎡、125㎡、127㎡可选，此外，也有上车小户80㎡2房、95㎡3房1卫单位，及见面约144㎡的改善户型。

图|源于网络

凌云华府公示的户型图均为标注尺寸，不过由于项目的容积率偏高，户型的使用率不到70%（具体以项目最终公示为准）较堪忧，目前项目开放了主力户型的实体样板间，有兴趣可以现场实看。

户型图如下。

80-127㎡户型图-左右滑动查看更多

从凌云华府的平面图和户型图，简单总结如下：

1、所有户型都有双阳台、通透飘窗设计，实用率有所提升；

2、建面约80㎡的2房、95㎡的3房1卫格局，在当下户型设计极卷的市场环境下，着实不够“讨好”，相比之下市场上同面积段的产品比这个设计多一个功能性空间的大有可选；

3、部分户型或存在对视的可能，如建面约144㎡的大户型，生活阳台部分或与125㎡户型的卫生间存在对视的可能，也影响两个功能空间的采光；

4、部分户型功能空间采光或受影响，如127㎡的南向次卧和厨房，被05户型遮挡；80㎡、116㎡、125㎡的厨房属于“夹缝”采光。

当然，受用地空间的影响，在户型设计上难以“全面”顾及，有意向的购房者可实地看房体验。

自带齐备配套规划

周边市政配套齐全

凌云华府地处笋岗中心板块，周边市政配套可圈可点，比较成熟。

上文说到项目自带建面约8.3万㎡华润万象系商业，12 班制幼儿园和9年一贯制梅园实验学校，未来楼下的生活配套就十分齐全了。

周边的配套来看：

轨道交通，凌云华府目前临近地铁7/9号线红岭北站和7号线笋岗站，但距离这两个地铁口的步行距离将近900米，步行耗时相对较长。周边规划在建有地铁17号线梨园站，未来步行距离或在700米左右；

商业配套，凌云华府步行范围内有宝能第一空间、华润万象食家、深业泰富广场等综合性商业，稍远点可前往蔡屋围商业圈；

教育配套，城建梅园项目配建的梅园实验学校目前已经借址办学。据公开资料显示，该校占地面积1.65万平方米，建筑面积6.1万平方米于2020年开始筹建，2022年借址过渡办学，2024年9月新校区拟建成投入使用。项目具体入学以区教育当年公示划分为准。

综合而言，凌云华府作为罗湖旧改新盘，利弊都比较明显。一方面有一定的地段区域优势，另一方面，从自住对产品的要求性而言，TA也不是特别突出。

当然，大家可以根据自身需求理性置业，合适自己的才是最好的~