近些年来，随着福田和南山的相继崛起，罗湖俨然成了一座疲软的老城，尽管它是房价相对低洼的市区，但选择罗湖的改善型购房者也越来越少。

在很多人看来，通过越来越快的城市更新节奏，释放成片的土地、打造新兴业态、配建大型商业，从而改善“老破旧”的居住环境，是罗湖楼市打破发展瓶颈的关键。

本期，小编就去实地探访一下现在的罗湖，一边是正在推动的旧改，一边是即将入市的新盘。

排名前列站：益田木头龙旧改

木头龙小区建于1983年，占地约7.7万平，有61栋楼，共1340户业主，是深圳首批8个城市更新单元之一。

2007年，益田集团入驻木头龙小区，开始改造意愿征集。

2009年，益田集团正式向深圳市政府申报将木头龙社区列入城市更新单元计划。

2010年，木头龙成为深圳市政府批准列入排名前列批城市更新单元。

2012年，木头龙小区业主签约总数达到80%。

2013年4月，深圳市规土委通过了益田集团提交的木头龙片区城市更新专项规划设计的审批。

2015年，木头龙小区签约户数和面积达到90%，仅剩下130多户。

2016年，木头龙小区有109户业主未签约。6月30日，该项目签约率和签约面积双双突破95%。12月，又有近30户业主与益田集团完成集团签约。至此，木头龙旧改项目签约率近98%，剩下30多户尚未签约。

2017年8月，罗湖区人民政府发布通告称，“对于久拖不决的项目，罗湖区政府将依法依规解决拆迁遗留问题。”

2017年10月，罗湖区城市更新局发布《关于罗湖区翠竹街道木头龙片区城市更新单元规划修改（草案）的公示》。公示显示，木头龙小区将分两期实施改造，能拆了，但是分开拆。

2018年12月，还剩4户尚未签约，小区内仍有40-50户业主未搬走。

木头龙住宅小区位于罗湖华丽路号和爱国路交界处，靠近3号线翠竹站，紧邻翠竹外国语实验学校和翠园中学。

从翠竹站B出口出来之后，沿着华丽路往前走，推开一扇生锈的铁门，上面钉着一块木头龙小区旧改的提示牌，往里走就看到了翠竹外国语实验学校。

我们首先看到是小区的北侧（二期），一排排破旧的居民楼，整体已经搬空了，房屋门窗已经拆除，28栋、32栋、39栋等楼栋的外墙写着“本栋已签约完，危房勿进，注意安全”的警示语。

继续往里走，小编发现40栋3楼还能看到亮着的灯管，二期业主之家楼下还有在使用的晾衣架，这说明部分楼栋还有业主未搬走。据益田集团的工作人员称，目前确实还有40-50户业主居住着。

靠近爱国路的一侧，就是木头龙小区的一期，包括13栋、14栋、15栋、16栋、17栋、29栋、31栋等已经拆除，楼下堆满了建筑垃圾，四周杂草丛生。

从现场公示的项目签约进度表来看，木头龙小区涉及拆迁房屋共有61栋，每栋6层，总户数1340户。目前剩下4户业主还未签约，主要是一期的10栋以及二期的27栋、38栋和39栋。

第二站：京基水贝洪湖苑

从7号线洪湖站D口出来，绕过水贝肉菜市场，就能看到京基水贝旧改项目的大工地了。

水贝村城市更新单元拆除重建面积为52064㎡，计容建筑面积为39.7万㎡，项目分为三期开发，一期名称就是京基水贝洪湖苑。

具体来看，项目包括1栋220米超高层办公楼、1栋190米超高层建筑、5栋180米超高层住宅，2栋100米高的高层住宅，以及一个12班幼儿园，四层商业裙房。

从现场进度来看，项目正在基坑建设中，预计较快也要2019年入市。据了解，首批入市是1栋32层住宅（包括部分保障房），可售住宅120套，停车位140个。

【踩盘点评】

1、临近7号线洪湖站和3号线田贝站，属于双地铁物业，日常出行比较方便。

2、建面约40万的居住社区，小区内配建幼儿园，还有约9.5万㎡集中商业，未来生活配套较完善。

3、附近有洪湖公园、水贝社区公园和翠竹公园等公共休闲资源。

4、项目西侧临近主干道文锦路，部分楼栋会有噪音干扰。

第三站：传麒东湖名苑

从5/7号线太安站D口出来，前行约400米就能看到两栋高耸的楼座，项目已经封顶，目前中低楼层脱了绿网。

▲传麒东湖名苑施工进度图（2018-12）

项目临近爱国路和高架桥，旁边的东湖立交也在施工，现场机器轰鸣声阵阵。下午3点左右，车流量不是太大，小编站在楼盘附近，还是能听到很吵的噪音，未来业主可能需要装一些专门的隔音材料。

小编走进了展示中心，由于当天是工作日，只看到少量客户来访。据现场销售透露，项目正在申请预售证中，预计12月底开盘。

传麒东湖名苑共有A/B两栋35层住宅，其中地下3层和地上2-5层是车库，7层以上是住宅，户型面积分别是约71平2房、约88-133平3房、约174平4房，3梯6户，以南北朝向和西南朝向为主，共计342户。

【踩盘点评】

1、距离5/7号线太安站不到500米，属双地铁物业，交通十分方便。

2、楼座是板楼设计，自然通透性较好，另外可望东湖公园景观。

3、项目不配建商业，1公里范围内可共享百仕达喜荟城购物中心的生活配套。

4、项目门口东湖立交正在施工，同时周边还有布心路、爱国路，未来自驾出行较为方便，但由于这些主干道车流量较大，或也会受灰尘和噪音影响。

第四站：粤海城

粤海城地处水贝—布心商圈，前身是金威啤酒厂旧改，占地面积约6.8万平，规划总建面约65万平，包括商务公寓、写字楼、商业、公共配套等业态。

项目主要分为3个地块开发建设，分别是位于晓风路以西、紧邻围岭公园的西北地块；太白路以北、东昌路以西的北地块；太白路以南、东昌路以西的南地块。

▲粤海城西北地块具体信息

▲粤海城西北地块楼座示意图

从工地现场进度来看，西北地块整体楼座已建至30层以上，北地块和南地块仍在平整土地中。

▲粤海城地块施工进度图（2018-12）

粤海城已于12月6日获得预售证，共有1652套房源备案，包括542套商务公寓、987套办公，以及123套商业。

其中，公寓户型建面约69-138㎡，均价约6.4万/㎡，单价区间在5.7-7.3万/㎡，总价区间在396-967万/套。办公产品户型建面约37-69㎡，均价6.9万/㎡，单价区间在6.1-7.8万/㎡，总价区间在238-531万/套。另外，商业户型建面约26-114㎡，均价10.6万/㎡。

【踩盘点评】

1、项目是双地铁口物业，距离5/7号线太安站500米，距离5号线布心站600米，最近的公交站是金威啤酒街，可去往福田罗湖中心区。

2、附近有一些老旧住宅区、工业园区，门口的太白路较窄且无红绿灯，车流人员嘈杂，环境比较一般。

3、周边只有少量住宅底商，生活配套较为缺乏，西荟城购物中心，华润万象汇等大型商超均在3公里之外，不过项目自身也规划有购物中心商业，后期或可填补这一少有。