第一太平戴维斯正式发布《2026中国物流地产报告：价值沉淀 穿越周期》。报告指出，2025年国内物流地产全面进入租户主导、深度调整的发展周期，行业告别粗放式规模扩张，转向“存量优化、质量竞争”新阶段。

在供需重构、区域分化加剧的背景下，核心枢纽城市、高标准资产凭借稳定基本面，成为市场穿越周期的核心支撑。依托政策引导、消费、制造与外贸的多重驱动，物流地产正从单纯空间租赁，转向供应链配套的核心基础设施。

第一太平戴维斯中国区研究部负责人简可（James Macdonald）表示：“中国物流地产市场已告别高速扩张阶段，存量资产运营成为发展核心。随着新项目开发放缓，区位条件、运营能力以及适配租户多元化需求的水平，逐渐成为核心竞争力，行业正式步入成熟发展期。”

第一太平戴维斯中国区董事总经理、资本市场部及产业物流部负责人罗瑾表示：“当下国内全面进入存量优化与深度调整阶段。市场区域分化加剧，租户侧重控成本、适配供应链，竞争转向运营实力。短期市场承压，但核心枢纽城市、高标准仓储资产仍具备长期价值。依托资产改造、智能化升级与全链条服务，方可抢抓机遇、穿越周期。”

报告从宏观基本面、供需格局、区域表现、行业格局、资本动向及未来趋势，全面解析当前物流地产市场运行特征与发展逻辑。

一、宏观与行业基本面：经济稳步修复，多轮动力托底物流地产

2025 年国内经济平稳运行，消费、制造、外贸三大板块为物流行业提供坚实支撑。消费市场温和修复，即时零售高速增长，推动仓网向近郊化、短链化转型；制造业稳步升级，高端制造带动生产型物流需求，但企业整体扩张偏谨慎。外贸格局加速多元化，陆路通道运力提升，利好内陆物流枢纽发展。

政策端明确引导行业转型，严控低端仓建设、鼓励存量改造与高标仓升级，同时推动物流 REITs 常态化发展，引导资本长期持有优质资产。

二、供需格局与市场表现：供应收缩，市场进入存量优化阶段

全年物流仓储用地供应大幅回落，行业告别粗放式规模扩张，开发商拿地与新项目开发节奏明显放缓，投资逻辑转向价值优先。租赁市场以第三方物流、电商、高端制造为核心需求，但租户扩张意愿偏弱，多以续租、仓网优化、成本控制为主；头部电商持续布局自建仓，外租市场需求结构持续调整。

全国市场分化特征突出，华南、华西、华中核心枢纽市场韧性较强，华东、华北受集中供应影响，库存与租金压力相对突出，整体空置率仍处于历史高位。

三、区域市场分化：五大板块冷热不均，枢纽城市凸显韧性

华北：供应压力突出，京津廊板块租金明显下滑，廊坊依托成本优势持续承接外溢需求，青岛、沈阳等城市走势相对独立。

华东：整体逐步筑底修复，空置率回落；核心城市租金跌幅较大，产业强市率先企稳，以价换量成为市场主流。

华南：新增供应集中释放，空置率走高；依托口岸与外贸优势，长期价值稳固，行业资源加速向头部企业集聚。

华西：供需趋于平衡，空置率稳步下降；成渝两大核心城市需求稳健，市场整体运行平稳。

华中：产业转移红利凸显，仓储吸纳能力领跑中西部，枢纽城市成为资本布局重点。

四、行业竞争与运营模式：头部效应强化，精细化运营成核心壁垒

行业头部格局稳定，TOP10 企业市占率约 60%，资源持续向优势主体集中。当前市场出现结构性供需错配，普通高标仓供应过剩，具备差异化能力的优质仓源供不应求，大量新项目选择延期入市。

行业发展逻辑从单一开发，转向 “开发 + 运营” 双轮驱动，业主普遍通过延长免租期、灵活设置租期等方式提升项目去化能力；中小型开发商生存空间持续收窄，行业整合与出清节奏加快。

五、资本动向与未来趋势：资金青睐存量优质资产，行业转向质量竞争

当前物流地产处于周期低位窗口，险资、央国企、内外资机构持续加码核心城市存量项目，冷链、智慧物流等细分赛道关注度不断提升。物流仓储 REITs 运行稳健，尽管受租金下行影响存在估值压力，但依托核心区位与稳定租户结构，底层资产现金流与分红表现良好。

展望未来，2026 年全国物流地产新增供应将继续放缓，租金下行幅度逐步收窄，优质资产租金有望率先企稳，市场空置率小幅回落。长远来看，行业彻底告别规模竞赛，全面进入质量竞争时代，存量改造、智能升级、绿色运营将成为资产保值增值的关键。