作为深圳西北门户的光明新区，一直不受关注。但多去了几次，小编慢慢的改变了以前对片区的看法。实际上近些年来光明的发展和变化是非常大的，虽然片区面貌谈不上焕然一新，但可以到处都看到地块施工或者拆迁。随着深圳发展的向外扩张以及地铁规划的加速，加上近两年深圳房价的快速上涨，处于房价洼地光明新区吸引着越来越多的购房者的关注。

2017年光明1号让光明楼市有了排名前列步的跳跃，片区房价首次突破了4万大关。而随着龙光地产以140.6亿的巨额豪夺光明新区高新技术园区东片区的商住用地，直接把光明楼市带上了新的台阶。作为总价地王，龙光玖龙台已成为了光明楼市的风向标，其举动一直备受外界关注。

项目概况：

龙光玖龙台可以是深圳速度的另一见证。项目2016年6月份拍的地，不到两年的时间，一期住宅已经封顶，二期和三期的商业已经出地面4-5层，进度令人咋舌。

龙光玖龙台占地约15万㎡，总建筑面积约75万㎡，涵盖办公楼，公寓，酒店，约10万㎡大型商业，共分三期开发。其中一期二期为住宅（含底层商业），三期规划为写字楼及10万平商业。

其中一期占地面积约4.4万㎡，总建面约29.2万㎡，容积率约5.15，绿化率40%，停车位1939个，另外商业有1.14万㎡，采用围合式布局设计。整个一期共有11栋高层1783套住宅房源，每栋住宅的设计和楼体结构差别不大，均为2梯5户，电梯数量略显不足，住户等电梯的时长可能会比较久。

一期预计分三批推出，但户型基本类似，同类别户型没有太大的差异。首批入市房源为1栋A/B/C座共483套住宅，户型主推89-117平，整体的备案均价约45000元/平（毛坯备案价），实际上需要缴付约4500元/平的装修费用，整体来说一期带装修价格约5万/平。1栋3座房源位于一期西边靠近光明大道，可能会受到一定程度的噪音影响，另外，首批房源地块面积较小，楼间距比较近。同时首批房源所在地块的绿化面积比较少。但该批房源的优势是靠近项目自带的幼儿园，另外相对来说比较靠近三期的商业以及6号线观光地铁站。目前首批房源已经售完。

第二批房源位置处于一期地块的最东边，靠近规划的汇新路（非主干道），预计4月中旬推出，房源位于3栋A/B/C/D座，共四栋高层，本批房源户型基本与首批房源类同，另外新增了135平的大户型。其中3栋A座和B座均为35层，格局和户型分布相同。而3栋C座和D座为36层，这两栋住宅南面朝园林，北面靠近市政公园，无论哪个朝向景观都不错，相比起A/B座有很大的优势，预计价格也会相对比较高。

而本批推出房源位置要比前期房源好，首先是楼间距。从项目总平面图上看，一期地块为梯形形状，首批房源地块较窄，而本次推出的房源所在的位置是梯形的最宽部位，因此楼间距是最为宽阔，较宽的楼间距有利于每栋楼的采光通风和业主私密性的保护。其次，本批房源的居住环境比排名前列批房源好，有一个较大的小区园林，对面则是人工湖、市政公园。不足就是距离地铁站及商业体稍微远一点。

即将推出的4栋高层户型主推89-135平住宅，共有7个面积段，具体为89平、102平、104平、105平、116平、117平、135平。其中135平户型最为稀缺，整个一期1783套住宅中仅有33套房源，该户型位于3栋D座，朝向为北向。下面分析一下本批即将入市的几个房源较多的主力户型。

89平户型：

由于户型图没有标尺寸，因此面积的大小不好分析。从格局上看，89平户型采用的是传统型的2+1房布局，动静分区设计，入户门旁边是厨房，餐客厅相连，客厅侧出阳台，3个房间相连。客厅的采光通风效果比较好，另外厨房配有生活阳台。户型总体比较方正，但从楼栋分布看，89平的房间和隔壁邻居的房间对视会比较严重。

102/104/116平户型：

102平、104平及116平户型格局大致相同，为3+1房设计，户型格局与89平相似，只是主卧和侧卧间多了一个房间。另外还有一个不同之处是主卧的卫生间位置不一样，89平主卧卫生间和主卧门相对，直视客厅，而102平/104平户型的主卧卫生间门位于主卧门的右侧，朝向房间内部，但并非直对主卧。因此从主卧的布置上看，102平/104平户型要好一点。值得注意的是102平房源位于3栋C/D座，房间可能会与89平户型有对视的缺点，116平户型仅有3栋D座1条腿、而104平则各栋都有分布。

105/117平户型：

105平户型和117平户型格局大致相同，其中105平户型主要分布在3栋A/B座，大约接近70套房源，朝向为北朝向。而117平分布在3栋C座一条腿。这两个户型为3+1房设计，厨房生活阳台延伸增加实用度，而餐厅和厨房有比较宽的走道，不至于餐桌把厨房门堵住，进出厨房比较方便。而客厅和餐厅连通，视觉空间比较宽敞，另外客厅侧出阳台，采光通风比较好，主卧的面积也比较大，但这导致了整个户型仅有1个卫生间，这对于一个105平，甚至是117平户型来说，是不够的。另外主卧大门与房子的入户大门直接相对，对于主人房来说，私密性就比较差。

目前整个光明片区住宅项目比较稀缺，关注度较高的有3个项目，分别是龙光玖龙台、勤诚达正大城、宏发天汇城，这3个项目的体量相当，均是大型综合体项目。

总的来说，本次即将入市的房源，户型上与首批房源户型类似，主要的差别是居住环境的不同。本批房源有比较大的园林小区，靠近市政公园，绿化、自然景观要比较好，容积率比较低，居住比较舒服。据销售介绍，本批入市房源价格上可能要比上批价格要高一点。从项目的定位以及价格来说，龙光玖龙台更偏向于改善型的购房者。