很多人用“打新元年”形容刚刚过去的2020年，事实上，不止一手住宅表现亮眼，二手住宅市场同样精彩纷呈。

据1月13日乐有家研究中心发布的《2020年深圳楼市报告》，2020年的深圳楼市在7月15日被新政“一分为二”，新政前二手楼市成交旺盛，再现历史上的每月万套交易量；新政后一手楼市更引人注目，网红新盘频出，打新成为高频热词。

虽然一二手住宅市场都有起伏，但是深圳全年的一二手住宅成交量均创下了5年来新高——全年一手住宅和二手住宅分别成交448.9万㎡和820.3万㎡，环比分别大幅增长20.5%和28.7%。

一手住宅供销两旺 库存走低

2020年深圳新房市场呈现了供销两旺的局面，全年预售面积及销售面积再创新高。

据乐有家研究中心数据，全年新增一手住宅预售522.16万㎡，同比上涨11.1%；这与疫情后深圳市政府放宽商品房获批预售条件有关，2020年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售，一定程度上助力了供应的上涨。

深圳新房市场的供应高峰出现在“715”新政后，8月份新增一手住宅供应9600套，超91万㎡，达到了全年较高峰值。此外，11和12月也分别有着将近90万㎡的新增供应入市。

2020年深圳全年预售面积和预售套数

2020年深圳一手住宅成交再创新高。乐有家研究中心数据显示，2020年深圳一手住宅成交45384套（含深汕合作区），同比上涨19.8%，成交面积449万㎡，同比上涨20.7%，均为近5年内的较高点。新房成交逐年攀升的趋势主要受价格倒挂、调控政策等因素影响，深圳购房者对新房的关注度愈发增强。

2016-2020年深圳一手住宅成交情况

在供销两旺之下，尽管新增预售供应增加超过52万㎡，库存面积呈走低趋势，2020年年末一手住宅库存312.76万㎡，相比2019年年末一手住宅库存303.05万㎡，仅有微涨。

2016-2020年深圳一手住宅供销情况

同时，纵观2020年，深圳一手住宅月度去化周期在10月份出现了明显的减少，从7字头缩短至6字头。年末开发商的冲刺让月度去化有所回升，为2021年的新房市场成交助攻。6-7个月的去化周期在全国楼市中已处于较低水平，预示着深圳新房市场的供不应求。

在成交区域分布方面，2020年深圳一手住宅成交集中在龙岗、光明与龙华三个区。龙岗区以13976套和同比26.7%的增幅高居首位，也是全市少有成交量破万套的行政区；凭借比较集中的“日光盘”贡献，作为后起之秀的光明区成交量超越宝安与龙华两区，以7599套和151.8%的增幅屈居次席；而龙华以7290套的成交量和183%的增幅跻身三甲。

2020年深圳各区一手住宅成交数据

二、二手成交超创5年新高，名校学区房是硬通货

过去5年深圳二手住宅成交走出一个“U”型，2020年成交套数回到2016年水平，再度超越9.5万套。乐有家研究中心数据显示，2020年深圳二手住宅成交95273套，同比上涨23.5%，成交面积819万平方米，同比上涨28.6%。

2016-2020年深圳二手住宅过户情况和成交均价

从月度成交来看，深圳二手住宅成交量在6-8月达到全年顶峰，这三个月每月成交量（过户量）均突破万套，但“715”之后则出现近乎断崖式下跌。9月二手房成交量还有8820套，10月则跌至5049套，11月成交量已低于新房。

2020年深圳二手住宅月度成交情况

虽然在“715”新政之后，深圳二手住宅成交量有下跌，但是价格依然坚挺。乐有家研究中心数据显示，2020年深圳二手住宅成交均价66045元/平方米，同比上涨10%。

此外，2020年深圳二手住宅套均成交面积为86平方米，相比2019年增加了3平方米；套均成交总价为568万元，相比2019年增加了72万元，深圳人的购买能力有了进一步的提升。

2016-2020年深圳二手住宅套均面积及总价趋势

另外，值得注意的是，2020年深圳不少片区价格变化也较大，桂庙片区四季度价格同比涨幅达64.36%，宝安中心同比涨幅达63.51%，八卦岭同比涨幅58.97%，均在6成左右。此外，百花、南头、沙井的同比涨幅也在4成左右。

乐有家营销副总裁孟凡振表示，这些片区在2020年大多因为重大规划配套的出台而受益，像八卦岭则是在双名校落地后备受家长关注，南头则是因为旧改落地备受关注，成为楼市中的独特个例。据乐有家统计的2020年50个深圳关注度较高的楼盘在四季度成交价格的同比涨幅数据，罗湖的金丽豪苑涨幅达到了66.58%，南山的中海阳光玫瑰园与世纪广场涨幅也超过了50%，均与项目的学区情况相关，金丽豪苑属于深圳中学初中部学区范围，中海阳光玫瑰园属于深圳大学师范学院附属中学及荔湾小学学区房范围，世纪广场属于学府中学学区范围，都是比较典型的名校学区房，故上涨幅度较大。

2020年已经过去，对于2021年深圳楼市是否会再上新高峰还有许多的未知因素，一起期待2021年楼市新变化吧！