最近很多媒体整理了各房价区间段新房，我们发现，预算在500万、1000万左右的人群是最多选择的，为什么呢？

首先深圳还是以刚需为主场的市场，而绝大多数的刚需盘基本都能挑出总价在500万左右的房源，所以这类房源占比还算较大。

而预算有1000万以上的话，就更不用说了，闭着眼买入核心地段不是问题，若积分再高一些，拿下“网红盘”也不在话下。

有最容易上车的预算，自然就有相对最难上车预算。

罗列了一下目前深圳在售待售的新盘发现，预算在300万以内，和预算在800-900万左右的人群，是最难上车的。

理由也很简单，前者是符合预算范围内的房源太少；而后者是豪宅盘够不着，普通住宅又不想迁就，对楼盘有更高的综合考量，所以导致选择空间也在变窄。

预算在300万以内，基本可以锁定坪地、坪山的新房，这类房源也不多，这里就不细说了。今天，我们主要来聊一聊，预算800-900万左右，在深圳有哪些相对好的选择。

声明：

*本次盘点针对深圳在售/待售新房，二手房不在统计范围内；

*所盘点楼盘信息来源于网络，仅作参考，具体以官宣为准；

*本文带有较强的作者观点，内容仅供参考。

排名前列梯队

福田、南山

福田、南山是深圳最为核心的片区，也是深圳公认房价zui贵的片区，并且绝大多数新盘以大户型为主，所以预算若只有800-900万左右，选择面也很窄。

以福田为例，目前房价洼地的福保片区，虽有预算范围内新盘，但一个是独栋超高层，一个则是公寓式格局住宅，这两盘居住体验感都不算好，且周边也没有很抗打的配套，因此算不上是最优选项。

而近年来鲜有新盘入市的梅林片区，今年预计有上梅林雅苑上新。上梅林雅苑虽未公示具体的户型面积，但根据规划，项目可售住宅有704户，可售面积67757.5㎡，以面积/户数，预计有部分小于96㎡户型。

梅林片区内次新房（绿景虹湾）的指导价在8.9万/㎡左右，那么预测总价在800万左右的房源应该也有一定比例，购房者可以关注一下。

上梅林雅苑位于9号线C1出口，规划包括3栋42-44层住宅、1座6班幼儿园、商业裙楼及公共配套设施。

学校方面，根据目前的学区划分，项目处于梅丽小学、翰林实验学校（初中部）的招生范围内。

总体来看，尽管项目周边老旧小区居多，但整体的居住氛围浓厚，配套也相对齐全。

南山新房价格相对洼地的片区，一个是西丽，另一个是南头，这两个片区尚可选择100平左右的户型；而若想上车南山中心区，或只能挑选相对小的户型。

首先来看西丽，西丽近年来住宅供应相对稳定，今年预计也有多盘入市，但综合交通、配套、品质等方面来看，较为推荐汉园茗院。

汉园茗院紧靠5号线长岭陂站A1出口，与京基御景峯小区一路之隔，近西丽水库，塘朗山，大学城，生态景观视野较好。

项目规划住宅面积10.8万㎡，另带4000多㎡商业和1所9班幼儿园。

汉园茗院分A/B两区开发，据悉今年将推售A区，A区总户数1014套，可售房源683套，建面约110-255㎡平层及复式。

价格方面，片区内新房备案价在8.5万/㎡左右，预测起步总价900万左右。

而位于南头，紧挨中山公园，并处于地铁12号线中山公园站的地铁盘天源华府，今年年底或可入市。

天源华府由3栋住宅组成，规划有433套房源，户型建面约90-110㎡，目前同片区新盘均价在8.9-9万/㎡左右，预测总价在800多万起步。

项目虽仅3栋高层，体量不大，但有地铁、景观、区位加持，还是相对不错。

南山中心区的正东名苑，相信很多人都不陌生，该盘目前已是现房，由2栋高层住宅，1栋办公，以及1栋4层高的商业组成。

住宅方面，刨除回迁房之外，预计有172套可售房源，户型涵盖79-90㎡平层、129-143㎡复式，若参考当前片区内新房价格（中泰印邸约10.7万/㎡），预计部分平层可上车。

交通方面，邻近地铁11号线南山站和地铁9号线南山书城站之间，出行便利；商业除了自带约1万㎡商场外，周边还有海雅百货、茂业百货、来福士广场等，相对醇熟。

第二梯队

罗湖、宝安核心区域

罗湖作为曾经的老大哥，其实配套、交通各方面均不输一梯队的南山、福田，但因城市面貌较旧，发展速度一般，所以房价上相对友好。

如果选择上车罗湖，建议往布心路、泥岗东路以南，沿河北路以西片区选盘，因为这个区域范围内的交通、配套等各方面发展都更加成熟。

划定区域范围后，再剔除个别品质、户型较差的楼盘，其实今年罗湖能买的盘也不多，就3个。

益田御龙天地、京基水贝城市广场、华润置地未来城，这3盘皆是旧改盘。从体量上看，华润湖贝旧改有220万㎡建面，体量较大；其次是益田木头龙旧改，建面约74万㎡；京基水贝旧改，建面约56万㎡。

交通方面，3盘分别邻近3号线翠竹站，7号线洪湖站，2号线湖贝站，虽都不属于地铁口盘，但出行仍算便利；

商业方面，华润置地未来城较为靠近东门商圈，且规划自带的商业体量较大，优势明显；而其它2盘，未来则主要依靠自身带有的约9-12万㎡商业。

从产品本身来看，京基的住宅户型为89-205㎡，华润90-180㎡，这两盘的起步面积较小；而益田是103-200㎡，起步面积较大，上车门槛相对也更高。

价格方面，益田、京基皆已入市，均价相差不超过1000元/㎡，预测同片区的华润价格在8.5-8.7万/㎡之间，因而3盘都有一定的选择空间。

800-900万左右的预算，在市区够不着中心位置，但放在原关外基本可以说是毫无压力，并且从房产增值等各方面来说，也只建议选择原关外的核心区域。

宝安相对核心的片区是宝中、碧海、新安老城这几个区域，并且这几个区域的价格不低于罗湖新房，因而同样放在了二梯队。

宝中我们都知道，有四大捂盘金刚，还有去年拍地的鸿荣源限价地块，以及今年第二批土拍的越秀限价地块，供应量可以说是非常惊人。但宝中盘的特点是“慢”和“捂”，所以今年能不能卖还是个谜，不建议购房者死磕。

新安片区目前在售的有万科、中熙两盘，但前者社区较小，容积率较高；后者区域、配套等各方面均一般，且定价略高，因而去化也相对一般。

想要上车新安的购房者，不妨关注一下5/12号线灵芝地铁口的大悦城三期，该盘目前已出地面，售楼处也已开放，预计三季度或可入市。

大悦城一期2019年年底入市，住宅均价8.9万/㎡，并在短期内清盘；此次发售的三期，仅92套，户型面积106-132㎡，预测总价在900万起步。

项目是中粮25区旧改，规划总建面约78.5万㎡，涵盖住宅、公寓、办公产品，并自带有15万㎡的大悦城mall，内部配套丰富，且周边有中洲、万科多个住宅新盘，居住氛围也较佳。

碧海的居住环境可以与宝中媲美，但新房价格却低于宝中至少1.5万/㎡。如不排斥飞机噪音的话，这里还是非常宜居，而且紧邻宝安中心区和前海，地段相对优越。

碧海的住宅供应量也很稀缺，近5年内推出的纯新住宅盘只有榕江壹号院，该盘去年11年入市，带装修7.83万/㎡，并于短期内清盘。

而今年在榕江壹号院一路之隔处，预计有另一个新盘——京地海樾府上新。该盘位于碧海湾地铁站A出口，紧邻宝源路，区域位置比第二批出让的越秀限价地块要好。

京地海樾府总占面积1.79万㎡，总建面约11万㎡，业态涵盖高端住宅、星级酒店、精品公寓及办公，容积率6.07。

项目目前施工中，网传户型建面约55-120㎡，价格参考榕江壹号院或越秀限价地块，预测带装修单价会在7.8万/㎡左右，有一定选择空间。

第三梯队

龙华红山、上塘

作为龙华最宜居的片区，红山除了繁华的商业配套、集中的教育资源之外，还有对标市中心的美术馆、图书馆、儿童医院等市政配套，因而也是承接福田外溢客群最多的片区。

红山的大型配套，基本是沿地铁4号线而建，但地铁口已无在售新盘，唯有一些近地铁的新盘可以选择。

中海位于红山的两个新盘，一个是学仕里，一个是闻华里，都是近期入市，且相对热销的产品。其中前者带深高北的学区；后者是举步可达商业、龙华实验学校九年一贯制学校，便利性高，两者各有优势。

产品方面，学仕里、闻华里的户型相差不大，基本都是80多平至116平左右，但价格稍有不同，学仕里每平米要贵了近8500元/㎡，因而上车门槛要更高些。

紧挨着红山片区的上塘、龙胜，发展成熟度也较高，但配套相对红山要弱一些，因而若是上车这两个区域，建议选择居住体验感、城市面貌较好的片区。

上塘最为著名的豪宅盘，也是目前龙华新房价格天花板的金茂府还有房源在售，但单价超10万一平，户型也都是超大户型，因此800-900万预算还够不上。

而龙胜去年也是“日光”种子，区域内的港铁天颂尾盘开盘售罄，而在港铁天颂一路之隔，今年预计会上新限价盘深铁珑境花园。

深铁珑境花园原是2020年深铁在龙华竞得的A832-0861宗地，限毛坯销售均价不得高于7.08万/㎡，比港铁天颂每平米便宜了近5000元，价格优势大。

项目分两期开发，一期首先推出344套低密度小高层，居住舒适度高。户型方面，项目涵盖有110-147㎡平层，174-184㎡复式，根据预算推测，110㎡户型尚可上车。