据深圳市规划国土委数据显示，深圳周新房成交均价较高超7万/㎡，楼价直逼香港荃湾二手楼价，深圳房价即将赶超香港的新闻一时成为热点。

深圳曾以香港为师，即便最近两年房价有追上的趋势，但香港在许多方面特别是在商业地产板块仍然保持着核心竞争力，深圳商业市场未解决或是无法解决的利润增长瓶颈，香港知名商业给出了答案。

在铁汇咨询董事，英国曼彻斯特大学工商管理硕士麦为明的带队下，7大媒体实地探访太古城、apm和朗豪坊，解密香港核心商圈的财富密码。

香港商业与深圳商业对比

揭秘一：香港商场如何应对电商冲击

探访至香港太古城中心，当听闻场内有160多间商铺时。有记者提问，香港的的电商业是不是不太发达，所以实体商业才会发展到这么好？麦为明称：香港的电商不是不发达是很发达，但是实体商业保持兴旺的竞争力很明显，很多人他选择购物是很在意体验感，在意看见实物。而内地为什么会有些商场被电商击垮，主要还是购物的便利性太差，试想下，如果商场就在你家楼下，或者坐几站地铁就可以到，出门不会被风吹日晒雨淋，是不是你也愿意出门去走走？

太古城内景

也正是基于这种便利性，很多人即便不购物也愿意到商场逛一逛。在考察当中，不是可以看到白发苍苍的老人也在逛街。正如麦如明所说，商场配套设施完善，环境宜人，这种功能会和公园差不多，是适合消遣的公共场所。

揭秘二：地铁为香港商场到底带来了什么

香港有84个地铁站点，沿着香港218公里的地铁线路，有超过40个大型商场全线覆盖，超10万平的大型商场有15个。地铁和沿线商场是紧密捆绑在一起，共同规划和营业的。如果地铁与商场不是同期建成，只要有条件，开发商都会千方百计建立起与地铁连接的通道。

apm与地铁接驳的长廊

而且针对地铁人流，都会设计合理的动线，不断创新和进步的“地铁+物业”运营模式。比如在apm商场，地铁观塘站一条主路直接去往商场，4条商场连廊通向地铁站，实现从地铁口到整个连廊与商业体的无缝对接。使地铁和商场实现互利共赢，地铁打破了商业的区域限制，为商场带去人流，商业为地铁增加利润注入活力。

揭秘三：特色经营——数十年依旧日久弥新的秘诀

在深圳，即便是一些新开的商场，也很容易就发现一些残旧的痕迹。但在本次考察探访的三个商场都营业十年以上，但依旧如新。这主要得意于开发商的优秀运营，以及香港相关标准。麦如明介绍，香港的标准设置在那里，不论谁做，都不会太差。相比较而言，深圳的商业标准并没有香港的高，所以整体水平会被拉低。

拥有40多年历史的太古城

香港90%以上的地铁上盖物业不对外出售，为了方便管理。而地铁上盖也使得商业利润空间比较大，开发商也惜售，以太古和新鸿基为标杆。各大商场也会不定期根据消费人群的需求，打造自己的特色，以保证商场能够不落伍与时尚和潮流。比如拥有15层楼的朗豪坊为了能够商场较大特色是连接低层与高层的“通天电梯”，两组室内扶手电梯总长度达83米，是香港最长的扶手电梯。虽然扶手电梯牺牲了一些商业空间，但是换来了高角度的俯瞰广场，并贯穿商场不同主题区域，方便游人迅速穿梭商场各层。

朗豪坊香港最长扶手电梯

朗豪坊商业活动人流聚集

而在apm，商场针对年轻人，商家以潮流店铺为主，时尚年轻。主要活动也是针对年轻人，在世界杯，奥运会等重大赛事会有大屏幕直播。

揭秘四：香港商场为配建的小区带来了什么？

据麦为明介绍，香港太古城1982年开业，整个太古城有61栋楼，整个小区人口达4万人，商业租金2500元/平米，比街铺贵一倍以上。小区为商场贡献了人流，而商场便利的购物和生活体验，又在很大程度上提升了房价，太古城内的小区比普通小区价格也会高出一些。

麦为明称，如果没有这个商场，配套小区的价格可能会低到15-20%。而目前太古城小区的房价在15—18万港币/平左右。

延伸阅读：日本实体店是这样干掉电商的

（来源：21财闻汇、地产与商业、解放日报等）

互赢合作的生态商业圈

以大阪为例，大阪的商业形态有商业街、车站商业生态图、便利店布局。通常商业街集中在市中心繁华地带，同时各商业街通过各车站生态圈相关联，在各车站之间的地带以便利店、shopmall、supermart布局，从而构建地上地下，从区域以点带面的网状商业生态图，经常一个商圈的场子会联合推出营销活动。

每家实体店店面摆放的商品琳琅满目，同时日本的商品包装一般都偏小，一个货架从上到下可以隔七八层，所以即是是一般的实体店也能置放特别数量较大的商品品种，以供顾客挑选。而且线下实体店每家都有不同的特色，作为顾客可供选择的余地较多。

商场无敌的售后服务

买好东西之后，如果不想拎着大包小裹回家，可以委托商场打包送货上门。这一服务并不局限于家电等大件商品，任何服饰、鞋子、皮包、日用品等等都可以直接送到客人家中或酒店房间。

日本的包裹服务商可以借助便利店实现包裹的邮寄，在线零售商也可以利用便利店实现就近配送。正是因为日本的电商配送体系是建立在实体便利店的基础之上，这意味着日本电商体系与实体店之间是共存共荣的关系，而不是特别的你死我活的竞争关系。

贴心的基础设施

木更津三井奥特莱斯占地25万平方米，拥有248家商铺5000多辆停车位，维持整个环境的保洁员只有7、8个人。分类垃圾桶用洁白的抹布擦得一尘不染。这样清洁的环境也让人更乐意一起保持和维护。

为带孩子和身体状况不佳的顾客准备的婴儿车和轮椅设置于大门的入口附近，下车即可利用，较大限地减轻特殊顾客的体力负担。旁边放着消毒纸巾，用于擦拭婴儿车。

儿童区内所有设备尺寸都小一号。桌椅，洗手池都是儿童尺寸。

婴儿室内的自动售货机，比照幼儿身体设计，就连饮料盒都比一般的小，适合孩子的小手拿握。

木更津三井奥特莱斯购物城是一座海滨小镇，很多日本人会带狗前来，这是专门开辟的狗与主人的共同休息区——栓狗桩也很有创意。