深圳这些开发商好牛啊，不满限价，干脆捂盘不卖了

卓能雅苑位于龙华布龙公路与油松路交界处，项目占地面积51323.79平方米，总建筑面积152060.93平方米，容积率2.33。卓能雅苑项目由7栋12-18层住宅组成，共1092套，主推建筑面积77-131的2-5房； 77-78平的2房、89-114平的3房、130平的4房、131平的5房。计入容积率的总建筑面积为119810.73平方米，其中包括面积为108920平方米的住宅和4800平方米的商业，2400平方米的幼儿园，30000平方米的中庭园林规划为夏威夷水岸主题。卓能OPUS社区首层全部架空，停车位1054个，住宅以2、3房为主。

深业中城不卖了，将纳入深业上居产品线，推出420套豪华装修的大户型长租公寓。昨天我已经分析了，深业中城之所以转售为租，除了响应政府号召，履行国企责任，很重要的一点原因，还是因为限价。不信你自己看。在昨天的发布会上，深业的一高管说，我们开发商很痛苦，我们很多项目都是以很便宜的价格卖，业主持有几年涨了很多，卖了以后我们没有业主挣得多。像我们的天域香山当年卖3、4万块钱，现在二手房卖到12、13万了，业主比我们挣得多很多。我们觉得从战略的角度持有一定时间，带来的物业增值的价值应该是很高的。从这个角度来说，不管从企业利润还是从社会责任，还是从公司的战略出发，我们都应该做这件事情。深业这个并不是孤例，在深圳，这样的楼盘可以随手抓一大把。比如星河容御，项目以住宅用地为主，原本是商品房性质，并计划在2017年10月份入市，但在与建设银行协商后，不到半个月的时间里，星河便决定将项目整体改作长租社区，建行总部方面也很快便通过了合作项目的审批。

除了转售为租的，还有像上面这张微博截图里提到的，玖X台二期、润X三期、万X蛇X公馆住宅、华X前海湾二期、华X城、正X城、金X利二期等等，其中有一些已经是准现房状态了，种种原因，就是没发售。你问我这些盘都是啥？在深圳混的你应该知道啦。比如万X蛇X公馆，虽然公寓卖的很火爆，但是其住宅产品却一直没有推售。万X作为宇宙较大的房企，今年在深圳的销售超好，据说单深圳一地，今年的回款就回超500亿。这么好的销售，捂盘起来当然也毫不手软。再比如华X城，它可以说是目前大空港片区最值得期待的一个楼盘，吸引了大批购房者关注，从2016年就说要开盘，据说高峰期的时候，蓄客高达万人，但是到现在没动静。

至于，勤X达三期、玖X台二期、金X利二期这些，你用屁股想也大致能想到是谁家的，如果实在想不到，就问问你身边的朋友，不难的。显然，这些捂盘的开发商多数是想博弈限价的。其原因在于限价政策严格限制了新房售价，开发商不满意，讲真，他原本期待卖更高价格，赚更多钱的。在开发商拿地价格较高的情况下，入市只能赚取微薄的利润，部分地王项目甚至是入市即亏本。这种情况在深圳不多见，但在南京等地已出现。深圳今年的新房单价都十四连跌了，为了实现全年的新房单价平稳中有降，最后几个月，备案价只要稍微高一点，压根就不给你批，造成了部分被动捂盘。过去两年赚了太多钱，底气足。比如，2015-2016年，大部分开发商都赚的盆满钵满，撑个三四年根本没问题，特别是一些中小民营房企，后期没有项目可开发，目前又不缺钱，房子干脆捂在手里慢慢卖。这些原因导致了，开发商们纷纷玩起了拖延术，希望等到限价松动、贷款利率下降的那一天。毕竟，在深圳这个城市，动则十万地房价，每平米哪怕多卖几千上万，就是数亿、数十亿多利润，谁不动心？

当然了，这些之外，还有一些捂盘的老油条。比如下面这些，卓能雅苑，2006年7月开工建设，预售时间为2008年，但2008年不仅未开盘，甚至未开放营销中心。此后相关传闻四起，期间反复更名，猜疑众说纷纭，直至2015年以均价4.3万/㎡开盘。被购房者戏称捂盘小能手，产权少10年，价格却贵了10倍，媒体称开发商捂盘10年多赚了60亿。海宁公馆，2009年时开盘起价卖1.8万/㎡，2010年已封顶，照正常销售周期2013年前该楼盘就该售完。但此后这2000套房源一直缓慢消耗，屡遭捂盘嫌疑，后推出时又打出不老建筑噱头，捂盘至2016年重新推出，房价已追高至5.5万/㎡，开发商多收22亿。宝生Midtow，2010年取得深圳市建设用地规划许可证，2013年3月已封顶，当年区域均价约4万/㎡，2016年4月以均价8.5万/㎡开盘，按建筑面积13.75万㎡计算，开发商多赚50亿。看到没，只要把房子囤几年，等房价涨起来再卖，就能多赚数十亿的利润。这几个盘毕竟最后还是拿出来卖了，还有更过分的，捂了七八年，到今天也没卖。德弘天下华府，2010年11月封顶后没有立即对外销售，一直处于沉睡状态，入市时间至今未定。2013年，罗湖房价均价约为3.6万/平，而现在的均价在7.5万/平左右。锦绣华天，2008年施工，2010年基础施工完毕并已回填，按照正常的销售周期，应该在2013年前售完，但直到目前该项目营销中心及样板房开放时间仍未确定。2013年龙岗均价1.71万/平，如今的龙岗中心区售价达5万/平。美地里园，1999年拿地，2009年东都中央王座二期动工，其二期别墅项目美地里园主楼体早已建好，按照建设周期，美地里园可在2013年开售，但目前仍未入市。该项目所处区域目前均价已达5.5万/平。这些项目被媒体称为僵尸盘，虽已经建成，却始终不肯开盘，甚至神秘地空置数年却没有一丝动静。这类项目的长期空置，除了是受到拆迁补偿、产权纠纷、开发商资金情况等客观因素影响，更可能只是开发商为了拖延节奏、等待房价上涨而使出的障眼法。不少楼盘也因延迟开建或开盘，价格反而得益于市场涨幅而增值数倍。可以说，深圳市的限价政策执行非常得力，成功维护了深圳房价全年的平稳走势。但是，开发商拿了地迟迟不动工建设、达到预售许可证的领取条件却不领证等行为，加剧了市场供需矛盾，是明目张胆的对抗调控，和中央的住房政策背道而驰。因为深圳的房子，尤其是住宅是很稀缺的。

据说，2018年，深圳预售住宅可能只有区区2.1万套，这对于每年新增的约60万常住人口和约10万套新增住房需求来说，简直是杯水车薪。如果还藏着掖着，势必推动房价上涨。盘捂着咋办？深业中城可不是谁都能学得来的，毕竟不是所有开发商都是背靠政府的国企，也不是所有开发商都有这么强大的资金实力，想靠租赁回本，没有百八十年都收不回来。那么，类似深业中城这种转售为租的现象会大规模出现吗？昨天有人给出了这样的预判，不太可能，首先大部分开发商都有不同程度的资金压力，真要转售为租，自身资金实力不强者是不可能这样做的，否则今年就不会出现近10个被明显限价后仍然选择开盘的楼盘，难道他们不想长持，非不想也，而是实不能也。因此，不少开发商哪怕是被明显限价，依然乖乖的选择了开盘，让你们捡了便宜。这个判断我是基本赞成的。但对于那些恶意捂盘的老油条，我觉得政策层面也得所有应对。毕竟，市场是会被扰乱的。