这几天，村长在微信聊天栏“消灭红点”的游戏又开始了。

开年魔幻的深圳楼市轰炸着购房者的神经，终于，进入五月份，市场回归理性，购房者开始发问布局房产的内在逻辑。 

最近不少粉丝朋友问，南山宝中火了，不敢追了，该买哪里？ 还有朋友说，想把福田的房子置换了，但是逛了一圈发现找不到更宜居的环境。

同样的问题还有，现阶段是不是配置资产的较好时机？深圳发展潜力较大的区域是哪？买在城市中心好还是买在郊区有价值潜力的位置好？

 ……

 里面反复出现的一个词是，位置。 而如果问深圳有没有这样特别的区域，它天生就是区域中心，是资产的避风港，是相对城市里特别的稀缺价值所在。 

要说有的话，百分百是福田。

01深圳所有的城市规划里福田都是中心区

过去30多年，深圳曾经制定过1986版、1996版和2010版三版总体规划。

这几版规划都有两个特征：

变化的是，城市的发展方向。

不变的，是城市的核心引擎。就是福田。 

福田实景图而且，现在深圳在广泛流传的《深圳市城市总体规划（2020-2035）》里，福田仍是树状连接各区的关键点。

深圳市城市总体规划（2020-2035）

去年，福田入市的几个新房，比如天健天骄，再比如深业中城，卖得都不错。

到了2020年，福田预计只有两个项目入市。其中一个盘的位置紧临福田中心区，就在深圳发展配套最成熟的“梅林-彩田片区”。

从纵向来看，这个片区的历史很浑厚。梅林立村500多年，福建黄氏移民最初来到这里建村，由于这里有很多梅树，所以得名。

90年代这个地方曾经是被称为“亚洲排名前列村”的梅林一村。

梅林实景图

在这样的背景下，可能很多人会认为老区投资价值不足。

由于时代的因素，片区开发过早，后期的楼市发展动力不足。

但还有一种情况是，政府一旦选择对片区持续投入，继续发展，比如城市更新，那片区的土地就会得到重估，房子也会继续值钱。

“梅林-彩田片区”明显是按照第二条路在走的。

福田金融中心夜景

早在2016年，梅林-彩田片区就被纳入了全市重点开发建设区域。

根据福田“十三五”规划显示，梅林这一片集中了14个旧改，比如下梅林旧改、大康梅林旧改、中粮金帝食品厂区旧改等，体量超300万平。要知道，华润大冲旧改体量也才68.5万平。

深圳市福田区城市更新“十三五”规划图集

这些旧改的业态包括五星级酒店、高级写字楼、还有新型商业和高端住宅，未来片区面貌将得到根本性重塑。

 旧改的最终目的，是代入新的产业基础。就在不久前的福田七届四次党代会上，政府重新梳理了关于2020年福田区的规划。这其中，又重复提到了梅林-彩田片区作为“科技创造中心”这一定位。

如果了解大湾区，你就会知道，这里是深港创新合作带上的一环。

“一核三带一轴”总体发展布局中北部“智能科技产业带”中的一环，“一轴”总部经济轴心的北起点，是深港中轴线的关键一环

这个定位则代表了，这里以后将是大湾区的科创引擎。

是的，片区定位为深圳智谷，集聚发展以人工智能前沿技术应用为核心的创新型产业。

而智谷这两个字，对标的就是“曼哈顿+硅谷”。

深圳政府在规划上习惯对标世界，比如前海对标曼哈顿，深圳湾超总对标纽约金融区。

从横向来看，在整个深圳的对标上，“梅林-彩田片区”定位十分之高。

不惟如此，这个片区的利好就像炫迈一样，根本停不下来：

“十三五规划”拟打造成绿色生态宜居新城区；

今年3月开始建设深圳文学艺术中心；

今年4月规划建设福田区国际体育文化交流中心；

……

可以发现，未来“梅林-彩田片区”不仅是高端企业、高端项目的集聚地，也将是文化+居住氛围浓厚的全新片区。 

 02双品牌进入核心区土地价值的双重暴击

如果说，城市的核心区域像一块原生的钻石，比如福田，它不仅坚硬，历久弥新，而且是永恒的价值高地。 

那么，城市的建筑就是这块钻石的戒托。 

而无论是买钻戒还是买房，在区域既定的情况下，一定要认准品牌。 

为什么这么说？ 

首先，好的品牌房企，在相同情况下质量方面要过得硬很多，因为资金雄厚，有丰富的经验，造的楼盘性价比本身就高。

尤其是深圳的土地价值本身就很高，中心区的土地不是随便哪一个开发商能拿得动的。这就是为什么一般大的品牌房企更容易拿到好的地块。 

在深圳，有这样实力的房企并不多，皇庭就是一个。

 只要在深圳，就躲不过“皇庭”这两个字。 深耕深圳23载的皇庭，打造了很多我们耳熟能详的项目。 

比如位于深圳CBD正核的60层远端高空酒店：皇庭V酒店。

皇庭V酒店

比如亚太24小时智慧金融城：皇庭中心。

皇庭中心

再比如深圳CBD社交型MALL：皇庭广场。

皇庭广场

这家于1997年在深圳创立的公司，目前主营除了房地产开发建设之外，触角伸及不动产综合服务、产业控股服务、文化旅游服务等多个领域。是一家比较多业态的大型投资控股集团，总资产超过300亿元。

目前，皇庭已是深圳地产10强。

只有这样在深圳多中心不遗余力打造多业态的房企，才是特别有实力操盘核心区域的房企。 

其次，随着好企业的品牌越来越具有辨识度，品牌的溢价与增值越来越高，也越来越有分量。

而说到品牌溢价，就不得不提到世茂。

首先，我们需要明白一个道理：

房子本身是不值钱的，值钱的只有土地。

这样世茂能以高溢价引领市场的原因就很好理解：对城市核心土地的占有；或者占有的土地成为城市核心。

这两点和世茂的的两个头衔密不可分：“地标锻造”、“豪宅血统”。

1989年就进入地产行业的世茂，几乎参与了中国整个房地产行业的发展。而凡是城市崛起之处，入眼便能见到世茂在云端天际。

世茂在国内的地标项目

从上海世茂国际广场、厦门世茂海峡大厦，到现在的深圳世茂前海中心、深圳世茂深港国际中心……国内的城市地标，世茂始终是绕不开的一个名字。

深圳世茂深港国际中心

至于第二个头衔，纯粹是因为世茂天生强大的产品力。

世茂在上海，打造的上海世茂滨江花园是近十年来长盛不衰的豪宅话题和业界典范。

上海世茂滨江花园

世茂开发的西山龙胤项目,洞察了当代人的人居需求和审美风潮，以传统文化的高规制，构建了承建中华精神气象的“国韵大藏”之作。

世茂一路以创领者之姿领跑豪宅市场，在中国豪宅格局中，始终占重要一席。

北京世茂西山龙胤

那么试想一下，这样的两个品牌开发商如果合作在深圳核心区打造一个项目，将会是怎样的暴击？

03国际视野这才是时间之作

关注核心区资产的人应该都知道，今年福田预计只有两个新入市的项目，其中一个就是位于福田区梅林街道梅丽路与梅华路交汇处的皇庭世茂裕玺。

是的，就是皇庭+世茂+福田核心区的三重暴击，来了！ 

效果图

有人说，爱马仕之所以是爱马仕，首先就是因为每年全球产量最少最先进的皮料都供给给了这家品牌。

据说，爱马仕所使用的皮革只占所有好皮料的10%；其次，是其少有的工艺不得不造成的“少量生产”、“限量供应”。

 显而易见，皇庭世茂裕玺就是有这样的高定气质： 

1）全深圳1%区域下的100%价值潜力

这两年，深圳入市的项目不多。据不完全统计，2019年深圳有112个新房开盘，而到了2020年，预计入市的项目只有67个。

其中，福田的项目零零总总不超过10个。

只占1%不到。

皇庭世茂裕玺就是这1%之选，而且，除了位置，项目的品质同样是深圳市场的1%。

能把皇庭和世茂绑定在一起的项目，光猜就知道不会差。

效果图

首先，项目的设计公司就不是谁都能请来的。

这家名叫大象设计GOA的公司，曾参与包括北京壹号院、上海九龙仓滨江壹十八、上海滨江壹号院等高端酒店及豪宅的设计。在最贵的中国地脉上，总有大象设计主笔的最享盛誉。

见微知著。

用几组数字来直面感受下设计团队的暴击：

108处建筑精工细节、4大世界奢石定制、5重酒店式入户礼序、6大主题泛会所、5大智慧科技以及6大品牌精装……

举个例子，项目定制了专属高端人士的城市会客厅。六个独具风格的主题泛会所，是根据全生命周期的需求所打造的。

比如满足小朋友童真的亲子乐园，再比如满足都市白领运动需求的的健身会所……

忙碌了一天的精英，周末可以选择在咖啡书吧、博雅书馆静享个人时间；也可以去高智竞技馆来一局紧张刺激的游戏；又或者到夜晚的泳池酒吧来个party；这里不仅是满足住的生存需求，更是上升到健康愉悦的生活层面。

亲子乐园

领仕健身

天际泳池

高智竞技馆

且项目的6大主题会所中，除了景观健身亲子之外，还包含私董会客这样的高级定制。

主题会所

而对皇庭世茂裕玺的整体规划上，设计团队打造了契合中国传统人居观念的围合式的布局：

四排建筑围绕中央景观布局围合而立，栋与栋之间错开，营造出超宽楼间距，户户无遮挡，不仅保证了每户的景观面宽，而且达到优良的采光、观景效果，享365天阳光生活。

围合式布局强化了整个环境的公共空间和半公共空间，营造利于交流的庭院生活，打造没有陌生人的家园。

效果图

另一方面，皇庭世茂裕玺的外立面是比肩纽约One57的。

同One57一样，整栋建筑外立面晶莹剔透，从远处看，就像一副蓝色巨幕从天而降。曲面玻璃和金属无缝衔接，随着光影的变化，建筑肌理似乎流动了起来。

正是因为这一份与众不同的美，才让其成为先进豪宅的世界标准。

外立面实景图

2）成于外而行于内，人居舒适的典范

深圳很多豪宅普遍存在的一个问题是，位置有了，品牌有了，设计有了，但是人居舒适度不够。 

这就好像是一个放在玻璃柜里十分漂亮的马卡龙，但是不好吃。

皇庭世茂裕玺最吸引人的一点就在于其在产品上想客户所想，甚至超出客户所想的细节预见性。

项目大致设置了这么三种户型：

120㎡雅裕公馆2房2厅

170㎡寰裕公馆3房3卫

250㎡尊裕公馆5房2厅4卫

村长看完三类户型，总结了这么几个优势：

一是全套房豪宅设计，较大化满足居者的住家体验感。

一个好的户型，除了方正外，还有其他一些原则：

比如动静分区。合理的布局是居家舒适度的首要准则。

而项目的动静分区十分合理。例如建面约172㎡的明星户型中，项目卧室布置在户型深侧，距离入户门较远；而双套房的设计、独立卫浴，以及主卧套房的衣帽间，使得私密性很强。

两者分离，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。

卧室

再比如影响采光通风的开间进深。

而项目的户型客厅直连阳台，采光通透，每户都有两面可以采光和通风。

这样的好处就在于：夏天，打开窗户可以直接感受入室的穿堂风；冬天，采光很好，保温性又很强。

尤其是250平的尊裕公馆，不仅有约8米贵宾会客厅，至阔尺度，还有横向观景阳台、独立佣人房、主仆双入户、四卫设计。

卫浴

试问哪个深圳人没有这样一个大户型的梦呢？

二是皆为板式大平层，空间尺度宽阔舒适。

据统计，先进富豪中约70%的人曾买过别墅，但最终用于日常起居的依然是大平层豪宅。

原因很简单，居住舒适。

回过头来看皇庭世茂裕玺，3梯4户的大平层，较高有超11米的面宽的阔绰双厅，7.5米面宽的全景阳台……大空间尺度满足人居生活的想象。

客厅

试想一下，下班回到家的都市精英们，从CBD的都市喧嚣中解脱出来，阔绰的客厅首先就能让人身心放松。这时候不管是倒上一杯红酒还是泡上一壶龙井，倚着阳台吹着晚风，忙碌了一天的疲惫感也能消弭于无形。

三是景观视野都非常开阔。

除了围合式布局本身带来的无遮挡视野外，村长发现每个户型都有宽度超7米的景观阳台，能看到270度景观。

项目看福田金融中心

270度是什么概念？

站在阳台，可以远眺平安金融中心的福田CBD繁华，可以近看来自脚下梅林山、塘朗山、银湖山、梅林水库等山水资源……

而且，阳台可以打造一个很休闲舒适的空间：

闲暇之余家人各自忙碌着自己的事情，女主人在绘画着生活，男主人摆弄着自己的工作与植被。

 正所谓是一种建筑格调，由外及内的两种美好。 

效果图

在保时捷911的广告中有这样一句广告词，“在一个充满多余和肤浅的时代，在一个充满轻浮与粗糙的年代，唯有保时捷911是真正的必需品，无可替代。” 

皇庭世茂裕玺的每一个产品，对不同阶层的刚需来说，都是这样不可替代的产品。

深圳作为一个国际大都市，财富的年轻化、家庭的小型化这些趋势都决定了在城市最核心地段，皇庭世茂裕玺这种产品是有非常大的市场需求的。就目前来看，这张门票的争夺将会异常激烈。

 久闻不如一见，明天（5月16日），皇庭世茂裕玺即将开放展示中心，项目正式对外释放产品信息。

最后提醒大家一句，随着个人财富的不断积累，深圳人对居住品质和圈层的需求更为迫切。

而中心区有品质的供给却不多，可想而知，这可能是深圳为数不多的机会。