深圳豪宅线上调!144平以下免豪宅税!

振胜新居 2019-11-11 15:56:33
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深圳豪宅线上调!144平以下免豪宅税! 新社区管家 今天 双十一的狂欢: ☞ 1分36秒:100亿元 ☞ 5分25秒:300亿元 ☞ 12分49秒:500亿元 ☞ 1小时3分59秒:1000亿元 ☞ 2小时37分51秒:1314亿元 11月11日,双十一才刚刚开始,深圳楼市也来了大礼包? 从2019

深圳豪宅线上调!144平以下免豪宅税!

新社区管家 今天

双十一的狂欢:

☞ 1分36秒:100亿元

☞ 5分25秒:300亿元

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11月11日,双十一才刚刚开始,深圳楼市也来了大礼包?

从2019年11月11日开始,深圳大幅提高豪宅线标准征收增值税。

新的标准为:

建筑面积144平米以下,小区容积率高于1.0的住宅,满两年免征增值税。

据朋友圈爆料,已收到官方回复,未满两年的房产税费也降低了:

未满两年的90平米以下的按1%,90-144平米的按1.5%,144平米以上的按3%。满两年的144平米以下免征,144平米以上按3%征收。

(此信息政府官方公示为准!)

如果这则消息最终被政府证实,意味着如今深圳市场上的70%的房子都不需要再缴纳3%-5%左右的增值税,将大大利好业主,深圳房价无疑又要涨一波!

以下为今日某龙岗房产交税申报表,其他税费均显示为0,只交了契税:

从龙华国土局取证交税,以一套港铁天颂81平3房为例,豪宅增值税减免,省了23.4万。

1,文件由房管局下发,和税务局无关,只是调整豪宅标准的认定,取消了关于价格的认定,但面积和容积率的“豪宅”认定还在;

2,取消了价格决定的“豪宅线”,但非价格判定的“豪宅”,比如面积144平以上或者容积率1.0以下,“豪宅税”还在。

3,此消息对二手房属于特大利好,豪宅税的标准是差额的5.6%,由于很多房子都是一手业主,差额增值税和全额增值税基本一样,而且个税也要从1个点变为1.5个点,比如1000万的房子,多出的税费高达五六十万,严重抑制了二手房市场,导致大量的需求转向一手房市场。

目前动辄少掉几十万的税,年底二手房特别是学区房市场一波小阳春几乎不可避免。

(来源知识星球)

附图1:房管局的通知:

以下为之前深圳执行的豪宅线标准:

2015年,深圳普通住房标准出台,规定南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于豪宅,需要按照豪宅的标准交税。

置业者可以省多少税费?

豪宅税:也可以叫差额增值税,之前就算满2年,但是如果超豪宅标准,就也要交差额增值税。

(过户价—原登记价)/1.05*5%

以南山为例:

之前一套120平米,市场价1000万,原价300万的房子。按照之前南山高于490万满两年的要缴差额增值税,增值税大约要缴37万左右,按照新的144平米以下满两年免征增值税,就可以免征37万增值税。(来源:@房圳探)

144平以下房源有多少?

链家上目前挂盘45655套,而144平以下房源有40393套,占比88%。如果按照市场商品房180万套来计算,144平以下房源至少在150万套左右。

据链家肖小平介绍,过去两年时间有45%二手房需要缴纳增值税,其中未满2年有5%左右,最终满2年非豪宅二手房占比40%左右。

上调豪宅线后市场影响?

01.卖方见势会上调挂盘价,一些优质物业会撤盘。

02.买家减税,享受一波利好。

03.市场二手房量价齐飞,大概率迎来一波普涨,优质区域房价将持续走高。

04.一句戏言:深圳调整豪宅税,应对前三季度GDP失速,年底GDP迎来冲刺。

今年年初,曾经有传闻过深圳2019年可能调整豪宅线的消息,但是2019年至今,豪宅线一直没有真正调整,此次大幅调整豪宅线,无疑对于深圳二手房有着巨大利好。

《深圳市二手房交易税费试算表(示范文本)》2019年新版

这一消息引发了市场广泛猜测和议论,尤其是房产市场的各方参与者,更是从自身需要出发将之解读为上调豪宅税标准的信号。

所谓豪宅税,其实是市场相对普通住房价格标准的一种提法,即超过普通住房价格标准的房产将享受不到相关的税收优惠,在交易过程中会被要求缴纳高于普通住房标准的税费。

那么,深圳市目前的所谓豪宅税缴纳标准是多少?是否确实有调整的必要呢?

我们可以看到目前正在执行的深圳豪宅税缴纳标准,相关政策依据源于2015年10月1日起施行的《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》。根据《通告》

将按十个区来划分:罗湖区每套总价390万元及以下;福田区每套总价470万元及以下;南山区每套总价490万元及以下;盐田区每套总价330万元及以下;宝安区每套总价360万元及以下;龙华新区每套总价320万元及以下;龙岗区每套总价280万元及以下;光明新区每套总价250万元及以下;坪山新区每套总价200万元及以下;大鹏新区每套总价230万元及以下。

只要购房者的房屋总价符合以上标准,而且面积在144平方米以下或者套内建筑面积120平方米以下,小区建筑容积率1.0以上,均可视为普通住房,可享受营业税、契税等税收优惠政策。

事实上,这并不是深圳首次调整普通住宅标准,在这之前的2013年,就因为房价的上涨已经进行过调整,而在更早前的2007年深圳也调整过一次普通住房价格标准,彼时还不是以总价认定,而是以单位平方米的价格认定,各区价格标准分别如下:罗湖区每平方米17160元;福田区每平方米17940元;南山区每平方米17160元;盐田区每平方米16380元;宝安区每平方米11700元;龙岗区10920元。各区住房交易单价在此以下的将享受普通住房的相关税费优惠政策。

由此可见,所谓豪宅税并非没有调整的先例可循,纵观之前的几次调整,均是在房地产市场价格发生较大变化后,政府部门结合实际情况进行了调整,不论是从单价到总价的变化,还是总价额度的上调,都体现了相关部门扩大享受普通住房税收优惠的政策范围,降低刚需、改善性需求购房者的购房成本,更好地满足合理住房需求和扩大住房消费的政策初衷。

一是随着这几年房地产市场价格的变化,原本2015年制定的普通住房价格标准存在着一定调整的空间,个别核心片区更是有较大空间。经历了房价的大涨,目前深圳各区普通住宅成交价大部分都超过豪宅线,交易时要缴纳5.6%的增值税和附加税。以南山为例,一套成交价500万的住宅就需要缴纳该项税费十来万。对比现在的房价,2015版的豪宅线划定显然已经过时。

二是从降低老百姓尤其是刚需的购房成本考虑,调整豪宅税符合这一方面。因为目前很多小户型的总价就超过了豪宅税标准,让很多几十平方米的蜗居被豪宅,从而承担一笔不小的豪宅税,显然不利于满足刚需的购房需求。舆论界也有声可循,去年12月22日深圳市房地产研究中心主任王锋在“首届百强房企法务总论坛”演讲中透露:“深圳下一步调整是要考虑对真正的刚需,要通过确定普通房的标准,给老百姓事实上的减税,让老百姓真正地能够减轻购房成本。”

三是享受优惠政策的普通住房需同时满足三个条件,一、住宅小区建筑容积率在1.0(含本数)以上;二、单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下;三、实际成交价低于新标准规定的所在区域普通住房价格标准。除了总价外,容积率和单套面积的标准是否可以调整,比如将享受普通住宅税收优惠的单套面积调整到100平米、90平米甚至更小面积以下,不要让满足刚需的小户型购房者“被豪宅”。

回顾:关于深圳“豪宅税”“风声不断”

现在要在深圳上车买房,随便一套房,房屋的总价都有可能是“豪宅”标准。

“一直以为自己买的是蜗居,没想到一不小心成了豪宅??”

刚需一直很伤。

因此,有关“深圳豪宅线要上调”的消息一直饱受关注。那么,今年4月份时,“豪宅线”上调的政策,有风吹草动了吗?

答案是:并没有,政策还没出台。

不上调豪宅线,

这套房子我就不买了!

图源:家在深圳

每年物价上涨,房屋的价格也没落下。买房除了首付款,还有契税、个税、增值税,首付+税费才叫预算。

例1:龙岗300万住宅

以龙岗300万的房子为例:龙岗300万的住宅成了“豪宅”,要缴纳契税和个税,如果购买的房子没满2年,还要缴纳增值税。

所以粗略一算,契税3万+个税4.5万+增值税7.1万,总共缴纳14.6万元。

上图贴吧楼主的苦涩哭诉,也算是许多刚需的心理活动吧。

均价翻倍,但“豪宅线”标准并未改变,这导致了不少普通住宅被“豪宅化”。

房价都涨了41.2%

“豪宅线”却没上调

税费成本过高。

深圳普通住宅线分别在2013年和2015年调整过两次:

2013年将原本按单价核算改为按单套房源总价核算。

2015年则是提高了各区的普通住宅价格标准,平均上调28%。

从2015年至今,深圳的普通住宅价格标准没有再调整过。

而深圳市国土局公开数据显示,2015年10月,二手房成交均价是16470元/平,2019年4月,二手房成交均价40000元/平,4年深圳房价上涨了41.2%。

图源:深圳市规土委

福田区均价7.2万元/平方米,相当于买一套70平方米的住宅,总价就有可能超过普通住宅线,最多需要缴纳20万元的增值税和个税。

例2:福田500万,68平米的住宅

以福田500万,68平米,7.2万元/平米的房子为例:福田500万的住宅也是“豪宅”,要缴纳契税和个税,如果购买的房子没满2年,还要缴纳增值税。

那么,再粗略一算,契税14万+个税7.1万+23万增值税,总共缴纳44.1万元。

另一方面,2018年3月开始,深圳严格执行“三价合一”,将银行评估价与网签价、购房合同价保持一致。此后,购房者必须以真实成交价格来网签和缴税,一些用“阴阳合同”来规避高税费的行为不复存在,所有人都要老实缴纳税费。

传“豪宅线”标准大变,

只认144平方米以上的住宅为“非普”?

那么,若以住宅面积段做非普通住宅线做标准,新的影响是什么?

普通住宅的标准

从2015年至今,普通住宅有以下三个标准:

1 住宅小区容积率在1.0(含)以上。

2 单套建筑面积在144平米(含)以下或单套套内面积在120平米(含)以下。

3 深圳各区域过户指导价普通住宅的限定标准,详见下表。

解读:

1.深圳的小区大部分容积率都在1.0以上,这条标准基本没有约束作用。

2.单套建筑面积在144平方米以下的,包含了大部分的刚需自用住宅面积。

3.挂牌价在490万元以下的房源,只占总房源的一半多点,相当于市场上一半的房源都是非普通住宅。

但用第二个标准来衡量,筛选挂盘房源中面积超过144平方米的住宅,仅有不到十分之一属于非普通住宅。很明显,根据这两个标准筛选出来的范围差距是非常大的。

这些房子受影响最多,最多省下42.1万元:

普通住宅价格标准调整之后,受影响较大的自然是新政前是“非普”,新政后“普通”了的那一部分住宅。其他性质不变的房子,要不要缴纳税费、该缴纳多少都没有变化。也就是说,建筑面积在144平方米以下,总价在各区原普通住宅价格标准之上的。比如,龙岗90平方米300万的房子,南山80平方米500万的房子。

首先要明确,“普通”与“非普”,主要影响的是二手房交易税费中增值税和个人所得税(核定)的部分。

增值税部分,只影响满2年的房源。如果新政前后房屋性质不变,则要缴纳的增值税没有变化。如果新政前是豪宅,新政后变为普通住宅,则可以少缴纳增值税这部分的税费。

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个人所得税部分,非满五少有的房源都需要缴纳。除非交易时间很接近,或者是本次交易价格与原登记价很接近的情况,会采用核实计税的方法,另外大部分二手房交易都会采用核定计税。

所以标准调整,也会影响一大部分房源的个人所得税缴纳。但个人所得税是按(网签价-原登记价)的差额来计税,且普通住宅和非普通住宅只差0.5%的税额,所以这部分能剩下的税费不多。

如果新政前后房屋性质不变,则所需要缴纳的个人所得税税额不变。如果新政前是非普通住宅,新政是普通住宅,则差额每增加100万元,个人所得税能省5000元。

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