深圳虽然是一个年轻的城市，但也有不少小区的楼龄超过了二十年。有的小区在当年建造时使用了大量海沙，建筑质量不够高，如今房屋问题频现，甚至出现了危楼。

然而按照当前深圳的城市更新政策，政府不鼓励旧住宅区拆除重建，加之各方利益难以协调，旧住宅区改造几乎进入停滞状态。有的小区业主住在危房等了多年，却迟迟看不到旧改的希望。

竹园小区旁的金众小区楼体破旧，与对面的楼盘形成鲜明对比。

老房子问题频现 业主盼旧改

近日，有网友在深圳论坛发帖，称福田区竹园小区房屋破旧，甚至出现了危房，亟待改造。该网友上传了多张小区的照片，照片上有多处房屋出现墙体开裂、钢筋裸露、墙皮剥落的情况。该网友表示，竹园小区的情况数年前已得到市区相关政府部门的重视，曾被媒体报道，但旧改却迟迟没有动静。

1月11日，深晚记者来到竹园小区。该小区位于福田区中心地带，距深南大道不到四百米，两边是香蜜湖片区和竹子林片区，周围高楼林立，尽显大城市的繁华景象。而夹在其中的竹园小区，房屋低矮破旧，墙面灰暗斑驳，与周边的楼盘形成鲜明对比。

住在竹园小区南区的王先生告诉记者，该小区是1980年代基建工程兵自建自住的房子，由于大量使用海沙，且当年使用的钢筋比较细，目前不少房子都出现了质量问题。“不少楼的墙体都有裂缝，严重的地方能看到里面的钢筋，出现问题就修补。”王先生称，大部分业主盼望小区能拆掉重建，几年前也有开发商进驻小区推进旧改，但后来就没有了动静。“很多人希望住上更好的房子，也有的等着改造后把新房子给孩子结婚用，不过也不知道要等多久。”

小区物业管理处主任苏先生向记者介绍，竹园小区有40栋旧楼约1300户居民，由于使用海沙等原因，近年来房屋质量问题频现。“问题主要是墙皮脱落，钢筋裸露。其中有一栋楼的情况严重些，专家说如果更严重就要采取加固措施了。”苏先生表示，目前小区里还没有危楼。

2014年，有业主发起关于竹园小区旧改的投票，109人参与了投票，91人支持小区旧改，15人反对，3人弃权。

政策几经变化 旧改申报已暂停

在竹园小区，记者看到一家地产公司设立的更新改造办公室。工作人员透露，该地产公司早在2010年就入驻小区设立了办公室。按照2009年深圳市颁布的《深圳市城市更新办法》，小区业主可以自行改造，当时房地产开发企业纷纷进驻旧住宅小区，争当业主的委托主体，以图在旧改中获取利益。只要拿到了三分之二业主的同意拆迁重建意愿，开发商就可以进行城市更新申报。“当时我们在竹园小区征集重建意愿，90%以上的业主都愿意。区有关部门已经同意立项了，但2012年被市里叫停了。”

该工作人员称，2012年深圳颁布的《深圳市城市更新办法实施细则》把旧住宅区改造的方针由市场主导改为政府主导，不鼓励拆除重建，不再允许房地产开发企业申报改造计划。

“现在是区政府如果觉得小区需要重建才做进一步的研究，开发商做不了什么，只能等政策有调整了。”该工作人员说。他表示，按照目前的政策，即便项目经批准，开发商也需要与100%的业主签订搬迁补偿安置协议，才能开始改造。“100%签约基本是不可能的，哪个小区都会有钉子户，比如这里也有业主狮子大开口，要求按照1比2.5进行补偿，这怎么可能嘛。”

记者在福田区政府网站看到，福田区城市更新办回复竹园小区业主关于小区旧改的咨询称：现阶段全市旧住宅区仍以综合整治为主，遵循市规土委“严格控制旧住宅区纳入拆除重建类城市更新计划”的要求，竹园小区更新项目计划申报工作已暂停。

小区多栋危楼 旧改停滞不前

记者了解到，竹园小区的情况还不算糟糕。在福田区南华村，数十栋楼房被鉴定为危楼，但旧改停滞不前。

1月11日，记者在南华村走访调查。刚一走进小区，就看见一位施工人员正在修补墙体，他表示该小区经常需要修补。记者留意到，该小区的房子大多破旧不堪，墙体多有不同程度的破损，多处墙体的砖头钢筋都裸露在外面。

据业主介绍，南华村建成于1985年，是当时为妥善安置特区排名前列批公务员教师而建，是深圳城区建造时间最久，当时规模较大的住宅小区，当年让人艳羡。南华村大约有70栋楼，住户2500多户。然而，如今南华村几乎成为深圳最破旧的住宅区之一。

业主黄先生的房子是父亲留给他的。他告诉记者，当他要结婚重新装修房子时，从墙上敲下来的砖和泥沙都是松的，稍微碰一下就掉满地。“只要拿棍子敲一下，粉化的砂浆就都会掉下来，里面都是生了锈的钢筋。”

南华村的业主们在《关于请求将南华村列入城市更新计划的报告》中写道：在建筑过程中大量使用海砂和黄泥浆，导致钢筋锈蚀，墙质疏松，墙体渗漏。与此同时，没有施工监理概念，偷工减料严重，钢筋含量极低，楼板厚度单薄，建筑质量极为低劣。

业主告诉记者，前年6月深圳市住房和建设局的复函显示，小区多栋建筑物结案安全性评定为Dsu级，即安全性严重不符合相关标准，严重影响整体承载，必须立即采取措施。市地震局的相关文件也证实，南华村多栋住宅楼结案安全性评定为Dsu级。

业主们期盼南华村尽早拆除重建。根据小区“业主之家”做的调查，98.3%的业主同意小区旧改。之后多家开发商进驻小区，但旧改一直没能顺利进行，到2012年《深圳市城市更新办法实施细则》实施，原来的旧改方案被叫停，本来趋之若鹜的开发商都退出了。

记者向深圳市规划和国土资源委员会了解到，目前，市规土委还未收到南华村的改造申请。

“钉子户”问题或应立法解决

对于深圳旧住宅区的改造，一方面政府部门坚持“除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行老旧住宅的拆除重建”的理念，严格控制旧住宅区拆建；另一方面，即便推动旧住宅区更新改造，又面临“搬迁难”的现实困境，一户“钉子户”就可以让整个小区的旧改停滞不前。在这样的情况下，旧住宅区的更新该如何进行？

“钉子户”一夫当关

南华村、竹园小区居民盼望旧改还只是处于业主提出意愿阶段，记者了解到，就算是政府试点的旧住宅小区改造项目，在推进了数年之后仍很难取得实质性进展。

《深圳市城市更新办法》实施的第二年，2010年，木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区8个旧小区被列入2010年深圳城市更新单元排名前列批计划，成为旧住宅区更新改造的试点。然而直到今天，8个小区的旧改仍举步维艰。

2012年实施的《深圳市城市更新办法实施细则》规定，100%业主同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能进行下一步工作，这几乎成为所有试点面临的共同难题。“即便是99%的业主都签了协议，但这1%不签协议的业主就让项目无法继续。”某地产开发公司的工作人员抱怨，虽然这是保障个人权益的体现，但让极少数人绑架了绝大多数业主的利益，是值得反思的。

记者了解到，在这8个旧住宅区改造试点中，有的开发商已经为已搬迁业主支付了数亿元的过渡期租金补偿金等前期资金。拖下去要亏掉更多的资金，在耗费了大量成本后，开发商又舍不得将项目转手，可谓进退两难。

通过立法打破瓶颈

对于难以做到“市场主体必须与所有业主签订搬迁补偿安置协议”的现实困境，市规土委工作人员解释说，由于上位法对市场化下的搬迁补偿没有统一标准，权利主体在土地二次开发中应当享有的权益内涵在国内尚无定论。2012年6月，省高级人民法院下发《关于依法稳妥处理涉“三旧”改造纠纷案件的通知》，进一步强调无论采用何种形式进行土地征收，此类纠纷本质上属拆迁补偿，如双方未能达成补偿协议，人民法院不能作为民事案件受理。因此，在目前的法律框架下，对于改造项目中达不成拆迁补偿安置协议的处理存在真空，“搬迁难”一定程度上影响了更新项目的推进，已成为制约城市更新工作发展的瓶颈。

市规土委工作人员表示，该部门已开展了《城市更新拆迁补偿机制研究》研究，该项目拟从利益分配和损失补偿角度，分析被拆迁人应当如何分享城市发展和土地二次开发带来的土地增值收益，并对被拆迁人及租赁方等损失进行量化分析，希望建立科学的补偿指导标准体系，从而突破“拆迁难”问题对项目实施形成的瓶颈制约。

“另外，我市已将《深圳经济特区城市更新条例》列入立法工作计划，并把城市更新项目搬迁补偿问题列为重点研究对象，拟借鉴香港地区经验，采用类似‘多数决’的方式解决搬迁补偿问题，研究制定符合我市实际的拆迁补偿标准的可行性。下一步，我委将配合市人大、法制办加快《更新条例》起草，并以此为契机，利用特区立法的优势，进一步解决城市更新实践中遇到的有关重点和难点问题。”

去年8月有媒体报道，正在内部征集意见的《城市更新条例(草案稿150731)》显示，其在维持“政府引导，以市场化运作为主，充分发挥资源市场化配置作用”主导机制的同时，首次提出了“如果不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人不超过5%，则项目实施主体可以申请区政府强制征收不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人的房地产并出售给项目实施主体”等突破性条款。这意味着当“钉子户”不超过5%，项目实施主体可申请区政府强制征收并出售给项目实施主体。当时市规土委表示，该草案修订尚属内部征求意见，未通过人大审定。