不管在怎样的市场下，楼市投资“哲学三问”永远是“买不买？买哪里？买什么房？”

2018年的投资市场将如何演绎？投资者又将如何寻找楼市价值原点？回归投资本质，发现价值原点，3月24日，2018楼市投资原点价值论坛将在万科深南道68号举行，深南道联袂陶文杰地主佬、Kenny，共同探讨2018楼市投资的原点价值，解密2018楼市真相！搜狐焦点网将进行全程直播，敬请关注。

首先，我先给这种物业正个名，你们说它叫公寓，其实这是错误的叫法，因为住宅中也有很多是公寓，但它是限购的，这种物业的真实学名叫做“商住两用房”，“商”字摆在“住”字前面，这就是它能不限购不限贷的重要原因。投资这种物业一定要看重它的商业性质，打个比方，旁边就是深圳的购物胜地东门，问一下在座各位，你们愿意住在东门吗？大家都不愿意，因为东门商业繁华，非常吵，小孩和老人没有任何活动的地方，这里宜商但不宜居，所以东门的房子涨幅非常慢，目前深圳均价5.4万的情况下，东门还有2.8万单价的房子，租金非常高，房价就是涨不起来。买住宅，要离宜商的地方远一点，无论是东门、华强北还是万象城，如果买不限购不限贷商住两用物业就要反过来操作，你要去商住价值高的地方，因为这种物业可以注册公司当办公室用，随着未来的发展，越来越多年轻人不愿意上班，比如做个主播，或者像我一样搞搞自媒体，这些想要创业的年轻人对这种物业的依赖性非常高，现在的年轻人不愿意去写字楼租个档口创业，他们还是喜欢商住两用，既能干活，又能住，但对周边的配套要求非常高，楼下一定要有吃饭的地方，一定要有咖啡厅，一定要有地铁，商住两用楼一定要在核心地段，跟住宅相反，买住宅，如果你想挣很多钱，就不要去中心地段，因为中心地段是高度成熟化之所在，买住宅要去比较偏远的地方，比如很多刚需买不起市内的住宅，他会去坪山、光明看，看一圈下来，发现没有好学校，商场、地铁也没有，但这种就是妥妥的原始股，这里没有好学校，他建一所学校，房价是不是要涨？地铁开通，房价是不是要涨？所以地铁要买原始股，如果你特别有钱，可以一步到位买深圳湾和香蜜湖。

商住物业就不一样了，商住物业一定要在中心地段才有价值，而且商住两用房不具备短炒的可能，你买入后至少要做好持有三年的准备，而且一定要考虑租金回报率，如果租金回报率不高，对你的现金流会有一定的影响。就拿坪山来说，2015年坪山的住宅涨得挺猛的，但公寓涨不上去，因为太偏了，商用不可能跑到这么偏的地方。商住两用物业跟住宅完全是相反的方向，你一定要买配套好的，而不能买什么配套都没有的项目，太偏的物业没有价值。其次，越是宜商的地方越是可以大胆买进，但住宅的话就不要买宜商的地方。

接下来我用四年实战商住两用楼的经验告诉你哪四种商住两用楼可以闭着眼睛买。

排名前列种是核心地段的商住，比如万科深南道68号，对面就是华润旧改，据说建成后要卖15万，现在深南道68号6万多，属于价格洼地，华润旧改建成后15万，我肯定不敢买，因为我不知道什么时候才会把价格拉高。深南道68号的租金回报率非常高，你不要用住宅的眼光看商住两用楼，你指望它有厅出阳台、南北通透是不可能的，而且它的住家舒适性也不能跟住宅比，但为什么它的租金这么高？因为租这种房子的人，要么有办公需求，要么自己是商务人士，对周边的配套要求非常高，周边配套一定要齐全，深南道68号这种项目可以大胆买入，它符合我选择这种物业的排名前列个条件，即市中心核心地段，租金高。

我2014年在人民南看到一个项目，叫做中航凯特，单价2万多，物业非常差，里面住的人很混杂，电梯连空调都没有，夏天进去能把你闷死，但2017年这个项目妥妥涨到4万，翻了一倍。

第二种属于历史遗留产品，深圳不太多，而且基本集中在原关外，商住两用房，70年产权，民用水电，如果不告诉你是商住两用，你会以为它是住宅，但它确实不限购不限贷，这种房子我买过两套，2015年4月买了龙岗中心城华业玫瑰郡，当时的单价是1.6万，一年后卖价3.8万，妥妥地涨了一倍多。

第三种也是比较稀缺的，商住两用房有一种是买一层送一层，赠送率很高，甚至39平米都可以做到三房，你们在市内看39平米的住宅基本都是单间或一房一厅，这种房子由于赠送率非常高，一些刚需家庭也会考虑买入，最典型的就是福田嘉葆润金座，2014年6月开盘，我们买进价格是3.9万/平米，2017年抛出时价格已经达到8.7万，最近的成交又刷新了记录，去到9万以上。我有时候总是会为深圳的购买力感到惊奇，每当我觉得到顶了，总是不断有人接盘，刷出更高价格给我看，我每次在公开场合讲话都很小心，去年我讲深圳湾，很含蓄地讲“两年之内破2字头特别没问题”，很多人不信，结果今年一开年它就打破了“2”字头，所以我每次都不敢讲太满，免得别人说我唱涨。

第四个例子基本上全深圳人都知道，深圳最贵的房子是什么房子？深圳湾一号，妥妥的50年商住两用房，2014年卖10万/平米，现在你拿20万/平米去买都不一定能买到。这也是深圳跟北京、上海不一样的地方，北京、上海人特别想不通深圳最贵的房子居然是商住的，因为上海的商住只是住宅的六成，甚至最多是七成价格，但在深圳，高达8.7成甚至以上，比如福田的嘉葆润金座的涨幅跑赢了很多住宅，这一点很多人都想不通。现在很多大资金看好深圳楼市，但没变化，限购限贷太严，最终只能购买不限购项目，像红山6979就是，当你还在犹豫要不要买、买什么户型时，大机构一下子就买完了。2017年我们团队在龙岗看一个项目，觉得OK，直接拿一层，反响很大。玩公寓的，要么是纯粹的刚需，没有房票，被挡在外面，要么就是最初级的投资者，再就是最先进的，有资金量，拿一层甚至拿一栋，这种物业目前在深圳还没有正式爆发，因为深圳的入户非常容易，大家很容易搞到名额，但是深户有没有可能一直放开呢？我觉得不可能，我预计最多两到三年一定会收紧，届时深圳的不限购不限贷物业就会有一波猛涨，这种物业可能会限购，下手趁现在，不要等到这种物业限购了再来投资已经来不及了。

我有四年实操经验，总结出的四种方法基本上所有公寓都可以用，但是可能很多人反驳说因为你是在2014年、2015年整个楼市猛涨阶段买的，上涨不稀奇，那我再给你举个例子，告诉你什么样的商办特别不能买。2014年9月龙岗有的商办开盘，叫我们去看，价格定得蛮高的，2.2万/平米，地铁口物业，比周围住宅还要贵，明显透支，虽然它也是买一层送一层，当时我们被样板房迷惑了，深圳很少有不限购的物业设计的这么漂亮。不过幸好销售的态度不太好，而且当年的网络环境不像现在房源打假打得很干净，当时销售把价格压得很低，我们预计他把价格报低了10万元，结果去到那里，跟我说“你要的那套特价房已经没有了，现在的价格要在你原来的基础上加20万”，而且当时他明摆着虚假宣传，说这种房子有学位，结果去到现场，销售说没有学位。当年这个项目的价格是2.2万，你知道现在多少钱吗？2.8万，经过“9.30”、“3.30”新政这种猛的涨幅下，这种物业每平米只涨了六千，算上这几年的利息是不挣钱的，甚至很多业主在抛售。罗湖有一个项目2015年开盘价4.8万，我2017年去踩盘，最笋的一套报价是5.6万，为此我也写了一篇报道发表在“壹地产”上，名字是《市中心核心地段不涨妖盘，你见过没有？》，其实也是因为物业管理非常烂，导致房价涨不上去，2015年深圳所有房子都在上涨，这个项目居然只涨了五、六千。住商办物业的人对物业管理要求是非常高的，一般都是年轻白领、高端商务人士居住。

综合来讲，我觉得万科深南道68号是一个非常不错的项目，一是地段非常核心，再加上万科物业，大家都知道万科物业全国有名，如果你想投资不限购不限贷物业，万科深南道68号可以好好考虑一下。

谢谢！

主持人：感谢KENNY的精彩分享。刚才姜先生说到他的父辈就在深圳做投资，并且跟我们分析了众多数据，无论是深圳这个寸土寸金的城市，还是深圳人口众多，所以在深圳抓住核心地段投资特别是千载难逢的机会。知道是行动的开始，而行动才是知道的结果。今天在座各位知道万科深南道68号的投资价值，行动起来，它的价值提升才会跟你有关。

今天陶文杰陶总也来到现场，下面有请陶总给我们带来精彩演讲：原点投资价值，一年的投资方向究竟在何方。

直播下部见链接：

直播 | 万科深南道68号 2018楼市投资的原点价值（下）

http://news.focus.cn/sz/2018-03-24/11699928.html

【项目简介】

万科深南道68号位于深南东路和文锦路交界西南侧，2号线湖贝站、5号线黄贝岭站、9号线文锦站三站地铁环绕，临北环大道、滨河大道，更有50多条公交路线途径，周边辐射文锦、罗湖两大口岸，交通四通八达。将打造成为集艺术购物、商务、跨境生态、精粹人居于一体的全时城市综合体。

万科深南道68号（万科深南广场）