正文开始前，先抛出个焖蹄给各位投票，你认为金尊府如果带装修，均价卖到哪个区间价是合理的？

对比下周边新盘竞品：

对比下周边二手房：

对比下同价位竞品：

壹

14号线地铁口

坪山潜力区位

坪山在分区之前，重点规划为“大工业区”，随着深圳房价普涨，需求逐步向边界区域外溢，加之东进战略概念加持，坪山交通规划清晰明朗起来，拥有众多储备用地的坪山成为深圳楼市的又一热点区域。

而15年的“土拍热”也带动了坪山的关注与发展。其中，总价30.3亿元，折算楼面价为25020元/㎡的坪山居住地王在这一年诞生。其楼面价水平与坪山当年全年新房价格相当，一时让人叹为观止。

但是，这宗地后来的命运并不太顺，不仅错过了深圳15-16年的暴涨周期，还碰上了17年的楼市深度调控。并且，远没有像其它地王一样，在预期中迅速开发以回笼资金，比它晚半年以上拍出的光明商住地王，都已在去年开盘。这宗地似乎有意捂一捂，让时间助涨区域价格。

2年多过去了，地块区域内的房价逐渐越过了4万/㎡，地块主体建筑也终于冲出了地面，它就是信达泰禾金尊府。

信达泰禾金尊府定位为高端产品，并且对外宣称要重新定义坪山的豪宅标准，然而现在的坪山豪宅又是如何的呢？是山水景观为主的天峦湖？是配套资源集中且有品牌开发商把持的万科金域一带？似乎其地段都不大符合人们心目中对豪宅的憧憬。

那么，信达泰禾金尊府有什么出众的特点？本期楼评，我们深入考察之。

01 

项目区位及交通环境

泰禾金尊府位于坪山沙湖片区，中山大道及锦龙大道交汇处东南侧，东侧为中山小学和中学，西侧紧邻锦龙大道，北侧为力高君御国际，南侧为京基御景印象。

具体来看项目，其所在的区域是在建地铁14号线入坪山排名前列个站点，故北侧土拍用地较为火爆，至今已经有龙光、泰禾和世茂等大型房企在此拿下商办用地，以办公写字楼、公寓类产品为主。

土拍用地从拿地开始，建设周期较短，入市较快，加上三大房企坐镇，短期内即成规模，预计短期3-5年内能为区域带来地标写字楼等高品质的商业地产项目，聚集人气，带动商业发展。

不仅如此，区域内还将公园绿地、学校、交通等配套设施持续完善中，未来将形成坪山重要的宜居宜商片区。

放大范围来看，根据法定图则显示，周边除南面的工业用地（棕色地块，现为集装箱贮存地）外，片区整体以住宅、商业组成，宜居宜业属性较强。

【地铁】步行距离地铁14号线（在建）沙湖站约600米（百度地图测量，仅供参考）。14号线是连接坪山、龙岗、罗湖和福田的快线，未来11站直达福田CBD ，大概用时40分钟。是该项目最为重要的价值支撑点。

【公交】同富路口站（位于项目东侧，临近坪山大道与锦龙路交汇处）。

【自驾】以福田车公庙为目的，从金尊府出发走坪山大道、水官高速、南坪快速、福龙路、香蜜湖路到达，总用时约50-70分钟。另还有东部过境高速、坪盐通道及南坪三期在建，修通后将大幅改善区域对外交通。

①东部过境高速：预计今年开通，全程免费，可快速出入罗湖城区（线路连接坪山—罗湖—香港）。

②坪盐通道：预计年底建成，线路跨越坪山、盐田两区。北起坪山区锦龙大道-坪山大道交叉路口北侧、坪山河南岸，在金尊府的西侧高架通过；南至盐田区盐坝高速、规划盐港东立交，路线全长约11.64公里。

③南坪快速路三期：同样预计年底建成，线路横跨龙岗区及坪山区，道路西起水官高速公路横坪立交出口，东至聚龙路（规划外环高速公路田头立交），全长约22.2公里。建成后将和一期、二期一起形成深圳市第二圈层的横向联系通道，连接坪山、横岗、龙华、南山和前海等主要功能组团，届时开车从前海至坪山预计1小时左右。

贰

剖析项目规划

简析不利因素

01 

地块信息

项目所在的地块宗地号为G11337-0101，于2015年12月22日拍出，当时经现场多轮竞价，最终由深圳信达置业有限公司、深圳坤润投资有限公司以人民币30.3亿元联合竞得。

该地块起拍价9.48亿元，溢价率高达219.6%。楼面价达到25020元/平，是2015年到目前为止（2018.1.11）坪山住宅用地拍地史上的单价地王。

2016年11月，深圳泰禾房地产受委托代建及销售管理服务该宗地块项目。

02

关于开发商

拿下地块的信达是国内的超级金主，其较大股东正是财政部。自2015年以来，信达旗下的信达地产携天量资金高调入局一二线城市土地市场，以高溢价率地价横扫其他房企，将多块地王收入囊中，在全国连续造了多宗“地王”。

像信达地产这样的地产公司并不仅仅是一家地产公司，更像是一个金控平台。信达隐居幕后，通过基金为信达高价“输血”拿地，而后寻找操盘方。

而泰禾作为代建及服务商则是信达在这一地块上的操盘方。因此，可以说坪山金尊府是由信达地产与泰禾地产联袂打造的全新“府”系楼盘。

泰禾地产是一家闽系地产商，在全国各地都有布局，走的是高端精品线路，旗下的“院子系”产品最为出名，多次上榜“亚洲十大豪宅”，整体格调坚持“文化筑居中国”。

所以看得出，金尊府定位为高端是有“血统”底蕴在的，在全国多个城市的金尊府系产品亦可做参考。整体口碑还行。

闽系派的泰禾在业内彪悍激进的风格同样令人印象深刻。泰禾为进军深圳市场，2015年分别以楼面价5.1万元/㎡和7.9万元/㎡拿下宝安尖岗山项目，两者不仅双双破了深圳单价地王记录，同时近8万单价的记录仍然保持着，在调控阶段，应该无人能超越了。

03

关于承建商

金尊府的工程承建商是实力雄厚的中建二局，改革开放初期就积极参与深圳的特区基本建设，深圳地王大厦两天一层楼的“深圳速度”即为中建二局创造，海上世界双玺、华润润府二期、半岛城邦二期、腾讯新总部等深圳新时期的一大批项目均出自它手。

04

整体规划

项目用地面积36911.51㎡，总建筑面积为236147.46㎡，其中计容建筑面积166101㎡（含45000㎡保障房），容积率为4.55。

地块方正，整体南向偏东。包括9栋高层建筑、1栋幼儿园、2层地下室、沿街商业及配套用房。

在产品面积段对比当中，金尊府公布面积段为建面89-140㎡户型，户型平面设计有5种标准户型。

最小面积段为建面89㎡，在周边竞品当中，相比力高与京基项目拥有一定的大户型优势，但在户型设计上尤其是力高是在建筑新规之前出的高赠送产品，建面89㎡4房并且可通透。 

而金尊府在户型的方面由于存在着时代背景的问题，在建面89㎡面积段很难产生出4房产品，但在房间尺寸和舒适度方面可能具有一定的优势。

结合效果图，及金尊府现场的裙楼装饰及细节来看，整体风格偏“新中式”，整体简洁明快，符合大众审美。

园林及门庭会更突出中式风格色彩，会大量使用中式的构筑物搭配，保留泰禾的传统特色。

05

周边不利因素分析

垃圾站：由于垃圾站每天运转时间，早晚可能有垃圾运输车可能对1栋和2栋低层单位带来一定的影响。

公交首末站：根据项目平面图，在项目西南角规划了一个公交首末站。项目自带公交首末站对于依赖公共交通出行的人群是个好事情，但公交车辆带来的噪音也不容忽视，尤其是一般早班车出发较早对临近低层单位会有影响。对附近的5A座噪音影响较大。

公共广场：临近商业的公共广场空间，随着商业丰富成熟，可能会带来一定的生活噪音影响。

楼间距：楼间距如图所示13-16米范围，这个数值相对来说属于较低水平，市场主流同类产品一般都可以达到18-20米左右。会导致部分户型容易出现视线干扰和遮挡阳光直射的问题。

东向为中山小学，建筑低矮视野比较宽广，但从楼栋户型的朝向来看此方向视野并不是容易加以利用。靠近学校的部分单位也会有一定的学校噪音影响，但主要发生在白天。

南向和北向临路，都是社区间的支路规模，车流量不多噪音影响比较容易控制，但一路之隔就是京基项目和力高项目，视野受到遮挡。

西向锦龙大道，有较宽的绿地缓冲相隔，项目的主体建筑物与道路最近距离约50米，一般影响不大。但是该路目前正在修建坪盐通道，高架路的形式，预计今年12月建成。

虽然对项目本身来说增加了去往盐田及罗湖等区域的通道，但预期未来会有更多的货柜车在该通道及路段出入，西向单元噪音影响比较大，尤其是5B栋的保障房而言。倒是对商品房部分影响不大。

另外，一路之隔正对着沙湖村、吓榨居民小组、汤坑村等大片的农民房，底层景观一般。

06

产品关键信息

1、总建筑面积约23.58万平，由此可见此项目属中大型楼盘。

2、容积率达到了4.55，对于百米高度的高层社区来说这个容积率属于主流略偏高。

3、绿地面积约1.6万平左右，当然这个绿地面积是包括了所有的覆盖区域，单纯中心园林的面积要比这个低得多，预计实际园林活动面积大概在1万平左右。 

4、楼间距如图所示13-16米范围，这个数值相对来说属于较低水平，市场主流同类产品一般都可以达到18-20米左右。 

5、总户数1526户，从已知的住宅面积配比中可见，约有45000平左右为保障房住宅，以89平为一个单位粗略计算，保障型住宅应接近500套，即整个项目约有1/3单位为保障保障型住宅。

6、CWB约1.17，配比相当充足。另外具有360个充电车位，同时高CWB也是项目定位的一个重要参照，要么是大型商业对车位的需求，要么是购房者对于车位的需求，显然从项目不足1万平商业和临近没有大型集中商业的现状和规划上来看，属于后者。 

7、装修方面以泰禾产品来看，以打造优质中式园林为特点，目前都是以带装修入市，项目带装修的可能性非常大。现在市场上带装修的住宅装修费用都是一次性或者在较短时间内交齐，此项目能否将房价直接涵盖在房屋单价中就不得而知了。

叁

详解项目周边

各类配套及旧改规划

01

商业配套

项目仅有少量底商，可共享泰禾中央广场约5万㎡集中式商业+1万㎡商业街，约2万㎡酒店。

几百米之隔的深业东城国际内就有中型购物中心“天虹商场”、“富安居”、“乐安居”，对面的力高君御国际和京基御景印象也含有社区型商业等等，能够满足日常购物需求。

沿着坪山大道，周边的商业非常集中，未来地铁站周边的中小型企业总部基地也将发展起来，龙光玖云著、泰禾中央广场已接连入市；

2018年1月，泰禾中央广场旁边的商业地块被世茂旗下城投宏源拿下，将建坪山较高的商业综合体（规划≥300米）；围绕着地铁14号线沙湖站将形成坪山非常重要的一个商务圈。

02

教育配套

小区自带9班幼儿园，据说泰禾会引进美国凯尔特国际教育资源（奥巴马母校）或同等级学校。

按照目前的划分，项目在中山小学和中山中学的学区范围内，两个学校与项目一路之隔，日常上学放学较为方便；其中，中山中学是2016年才开始正式招生办学，目前还没有中考成绩等数据。

坪山高级中学与项目直线距离（根据百度地图测量）约800米，创建于2006年，是坪山区少有一所全寄宿制公办高中，广东省高级示范性普通高中。

与项目直线距离（根据百度地图测量）2公里范围内，还有坪山中学、深圳市科迪技工学校和弘金地国际网球学院等教育资源。

后期据说会引进北京中医药大学深圳校区，选址有望落户沙湖社区。

03

休闲、文化、自然资源配套

与项目直线距离（根据百度地图测量）2公里范围内，聚集了大万文化广场、大万世居和坪山雕塑艺术创意园等文化艺术资源；更有标志性的坪山体育中心等休闲、运动资源；还有坪山公园和大山陂水库等自然资源。

04

医疗配套

总体上来说，坪山的医疗资源还处于起步阶段，医疗和技术比较好的医院较少，优质医疗资源匮乏。目前区域较好的医院是坪山人民医院，未来还将建坪山聚龙医院等医疗机构，逐步完善和提升区域的医疗配套水平。

坪山人民医院，与项目直线距离约2.5公里，目前是坪山区级别较高的医院，医院还在扩建当中，有望建成“三甲”医院。

坪山人民医院正式创办于1958年，1996年通过“二级甲等医院”和“国家爱婴医院”评审，2010年3月升级为区级人民医院，是集医疗、急救、教学、科研、预防、保健、康复为一体的区级综合性医院。

05

项目周边旧改情况

项目位于目前坪山最繁华的坪山大道以南，周边聚集了大量的旧改项目，是未来坪山新房供应的主要区域。但周期兑现长，开发建设时序不确定，是潜在的较大风险。

沿坪山大道两侧点规划有“华盛碧岭城旧改”约规划200万的建面体量，“汤坑排名前列工业区”拆除重建用地面积约9万平米，“汤坑老围旧改”拆除重建用地面积约8.1万平米、“泰富华汤坑旧改”占地约12万平米、“沙湖社区整村统筹”项目等。

“沙湖社区整村统筹”辖区土地总面积674.58万平方米,未来沙湖社区整村统筹或有近300万平的土地转化为政府储备用地，少有地块对于政府来说可有空间施展蓝图规划，通过土地拍卖引入资金雄厚的开发企业或高端的产业团队，对于中山大道一带的建设和经济提升会起到一定的促进作用。

目前周边旧改除均田片区旧改（心海城）二期待建外，汤坑排名前列工业区也已拆除完毕，但其他旧改项目尚没有动工迹象。

肆

项目的价格预测及竞品分析

01

项目价格预测及竞品分析

目前坪山新房区域内在售的住宅数量不多，主要有4个，分别为深城投中心公馆、财富城、奥园翡翠东湾和天峦湖二期，均价在3.1-4.3万/㎡之间浮动，近期可能会推出的住宅项目也有3个，除了信达泰禾金尊府外，还有心海城新品和泰富华悦都会（后两个项目据说将转长租，具体以开发商公布为准）。

二手房方面，结合各大网站统计，挂盘量稳定在售量大概在200-400套之间，且挂盘价格主要集中在次新房上面，其中毛坯房价格多数在3.3-4万元/㎡左右，而装修后的挂盘价格在3.8-4.5万元/㎡左右。

与项目最近的几个小区，有力高君御国际、京基御景印象、深业东城国际和深业东城上邸等二手房可以选择，因为建造年代、位置布局不同，价格跨度较大，主要均价分布在3-3.9万元/㎡的价格左右。

再来看成交均价，纵观2017年坪山的成交均价，虽然上半年价格上有小幅波动，但下半年成交均价基本平稳，维持在3.5-3.6万元/㎡内浮动，在置业成本上，算上二手房交易中间产生的税费和中介费，基本和购买新房的成本差别不太大，不过最终还是要以项目入市价格为准。

综上所述

目前来看，金尊府毫无疑问是坪山最有价值和潜力的片区之一，周边已率先入伙的成熟社区氛围和未来规划的商业配套，学校、社区底商基础配套也便捷，宜居属性较高，这些都将近一步提高区域的人气和价值。

而考量该片区的未来发展，还得看其产业发展和商务氛围，中小企业总部基地商务群和泰禾中央广场及龙光玖云著已初步形成了产业及商务发展的空间载体。但距离真正产出投入仍有较大的提升空间。

现阶段而言，金尊府较大的卖点仍是地铁14号线沙湖站，因交通配套预期改善会吸引较多的外溢置业需求。

以合作开发商泰禾的开发经验来看，坪山的金尊府被打造为高品质应该不成问题，但欲做豪宅项目还是有距离。

首先项目在片区内的优势不突出，同质化；其次其建筑布局紧凑，整体密度大，容积率高；另外项目景观视野一般，南北两侧视线受阻，西侧临坪盐通道，噪音风险大。

然而售价可能不低。本身项目的拿地价格不菲，加之坪山区的新房价格预期值已突破4万元/㎡，再算上装修的成本，可能看齐光明的龙光玖龙台。

若真以该预估价格入市销售，周边的二手房项目可能会更加受益。因为同样的建筑面积，周边如京基御景印象等的二手房户型的实用率会高出不少，景观视野和社区规模也要大不少。如果关注该项目的准置业者，不妨参考下周边产品。

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