2025年，中国住房租赁市场供需优化、政策加持，“量稳质升”。个人房源“以价换量”，租金承压；集中式公寓扩容，保租房成核心城市供应主力，双轨格局明晰。租金下行而出租率稳定，凸显专业化租赁产品认可度提升。

克而瑞长租紧密追踪行业动态，从行业环境、市场格局、企业发展、后市展望等维度全面梳理与深入剖析2025年中国住房租赁。

2025年中国住房租赁行业发展盘点

市场格局篇

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观点一：全国55城个人房源挂牌高位回落，业主面对市场压力，以价换量成交稳定上涨

从2021至2025年全国55城个人房源年度供应走势来看，租赁市场与房地产整体周期呈现出紧密关联。

2022年随着房地产市场进入深度调整期，业主采取以租待售，推动全年个人房源新增供应量攀升至627万套的历史高位，反映出存量房产在交易与租赁市场之间的流转与沉淀。

进入2023年前期积压的租赁房源逐步被市场消化，同时新建商品住房交付节奏有所放缓，导致新增供应受到抑制，整体呈现高峰后逐步回落的趋势。这一变化不仅反映出业主心态从观望出租向稳定租赁的转变，也意味着租赁市场正从增量集中投放阶段，逐步过渡至存量优化与结构性平衡阶段。

至2025年，全年个人房源新增供应量约为576万套，同比小幅下降约3%。这一持续温和下滑的趋势，既与房地产新开工放缓、二手房交易情绪渐稳有关，也暗示着个人租赁房源供给逐步进入稳定平台期。

从2021至2025年全国55城个人房源年度成交走势来看，市场呈现出与供给端高度联动、需求持续释放的结构性增长特征。2022年后，在房地产市场调整深化和业主以租待售的背景下，不仅推动租赁房源供应放量，更因入市房源品质较高、户型结构多元，有效激发了此前受供给约束的租赁需求，带动个人房源成交量进入持续上升通道。这一趋势在2025年得到延续，全年成交规模约218万套，同比增幅约10%。

成交稳步增长，一方面反映出在房价预期趋于平稳背景下，租赁正成为更多人长期、稳定的居住选择，租赁习惯逐步深化；另一方面也体现出个人房源在租赁市场中仍具有较强竞争力，尤其在满足多样化、个性化居住需求方面，持续吸引着年轻家庭、新市民等核心客群。

从个人房源租赁市场租金坪效来看，从2022年之后，业主以租待售，供应增加，竞争加剧叠加经济压力下，客户租房预期下降，业主降低租金，匹配需求，导致成交均价下滑。个人房源租金呈现出持续下滑趋势，2025年挂牌价对比2022年下降4.7%，年均降幅约1.6%；成交价对比2022年下降约7.3%，年均降幅约2.4%。个人房源租赁市场成交表现出以价换量态势。

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观点二：核心15城集中式公寓规模持续上涨，年内新建类项目及保租房项目主导新开

沪深两城集中式公寓规模领跑，十城保租房市占超45%，“保障+市场”双轨格局形成。截止2025年末，上海、深圳两城规模分别为43万套、34万套持续高位运行；北京新增保租房项目更多聚焦于集体用地，因而其上市规模相对有限；二线城市中，杭州发展迅速，目前供应规模近20万套，成都超10万套，其余城市规模均不足10万套量级；从供应格局来看，上海、武汉、厦门、成都、深圳、西安、郑州、济南、天津、重庆、苏州共11城保租房市占超45%，“保障+市场”双轨格局成型。

2025年新开持续高位运行，新建项目及保租房主导供给。2025年核心十五城新开集中式公寓规模为19.5万套，同比微降2个百分点；从新开项目建设类型来看，新建类项目占比达76%，同比上涨3%，未来随着租赁土地供给端的持续收窄，行业供应将逐步转向存量改建主导；从新开项目属性表现来看，保租房规模市占84%，同比上涨6%，未来各地将积极进行存量收购类资产的改造与入市工作，城市保租房市占或将持续上涨。

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观点三：核心15城集中式公寓出租率普遍趋稳，受保租房规模入市影响，多城租金持续承压

2023年来平均出租率保持91%+高位水平，多城出租率波动企稳。2021年核心15城集中式公寓平均出租率仅85.5%，2023年以来出租率持续维持在91%以上高位水平，2025年同比小幅下滑0.4个百分点，但整体波动趋稳，由此可见市场对集中式公寓产品的认可度持续提升；分城市看，2025年核心城市出租率7城同比上涨、8城下降，整体涨降幅多在±2%以内，杭州同比降幅达7.0%最高，主因城市新建大型租赁集中入市影响，且该些新建型项目区位及交通等配套较弱影响项目爬坡期较长，导致城市整体出租率下滑。

低价保租房规模入市，核心15城平均租金同比降幅达3.3%。2023年以来，各城市低价保租房项目规模入市，加剧行业竞争，该背景下多数运营商企业推出免租期优惠、租房折扣等策略以提升自身项目出租率，“以价换量”意图明显，导致城市年度平均租金持续下调，2025年平均租金为78.5元/㎡/月，同比下降3.0%，租金表现为近五年低位；分城市看，2025年全年仅北京、广州2城租金同比上涨，其余城市租金同比普降，其中成都、重庆、杭州三城降幅超7%，主要受城市近年来新增供应以低价的保租房项目主导，导致城市整体租金同比降幅较高。未来随着城市保租房持续入市，集中式公寓整体租金水平或持续承压。

来源：住房租赁产品力测评 克而瑞长租