法拍市场，时不时就会上演魔幻剧场。

4月17日，深圳法拍市场成交了5套房源。其中，位于福田区水围社区的水围村4栋自建房（农民房），980平的总建面积，拍出了约3209万的成交价，溢价720万。

而位于香蜜湖的安峦公馆，一套139.89㎡的住宅，被买家以1884万拿下，比起拍价贵了134万。

什么情况？农民房溢价竟比豪宅还高，法拍“捡漏”潮又来了吗？

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三年前2400万卖不掉

三年后3209万还要抢？

先来说说这栋“天价”法拍农民房。

根据法拍网显示，水围村4栋是位于水围五街的农民自建房，未在不动产进行登记，也是小产权房的一种。

项目共7层楼高，其中1-2层为商业，3-7层为住宅。整栋建筑总面积为980平。

项目起拍价为2489万，经过27轮报价后，最终成交价3209万，溢价720万，折算下来，法拍单价是3.27万/㎡。

这个溢价幅度，放在法拍市场上来看，也是非常高了。

并且有意思的是，据中介透露，三年前该房源曾在市场上售卖，经过几轮调价，最后报价2400万，但无人问津；而三年后，同一栋房，竟然比三年前高出800万法拍出去。

这种魔幻的剧情，让不少人匪夷所思。三年楼市起伏变化，如今正处于市场下行期，怎么水围村4栋的“行情”反而好像变好了呢？深扒一下，或有以下几点原因：

①法拍的价格，不能代表实际市场的价格

我们发现，法拍平台公示的成交确认书中，该栋房产的成交人是“深圳市水围实业股份有限公司”，也就是水围村自己拍回去的，所以它的价格，并不能代表实际的市场价格。

有业内人士分析，多掏的800万，其实买的不仅仅是房子本身，也是一纸裁定。

广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师告知笔者，原则上法院对法拍小产权房会出具确权裁定书，后续若涉及拆迁，该房源确权并登记在买受人名下，买受人应当享有合法的拆迁补偿权益。

此外，杨律师表示，这个权益还包括在法拍过程中，竞买人的资金会进入到法院专管账户，这对竞买人的资金安全较有保障。

所以，单从资金安全与确权过户两个维度来看，法拍竞买的小产权房，确实要比普通市场上购买的相对有保障一些，但并不是说，就没有风险。

因为小产权房不能取得国家承认的房屋所有权证，是无法办理产权过户登记的，这就会影响到后续落户、孩子入学、银行贷款、上市交易，甚至是继承等等一系问题。

本次水围村4栋法拍房，竞买公告中也明确了不负责过户等事宜。

②买房人心态转变，从盼房价涨到靠收租“躺平”

三年前水围村4栋难出货，主要原因是当时房价正处于上升期，相较而言，商品房的投资价值，远远要大于小产权房。

另外，商品房可以贷款买房，而小产权房只能一次性付款，在那个大家都在加杠杆买房的年代，商品房无疑更符合大众的选择。

而三年后的今天，房价跳水，不仅普通房产贬值，很多核心的资产也在降价，房价何时止跌，是个未知数，更别谈再来一轮上涨。

因此在这种市场情绪中，不乏有人从盼着房价涨，到想着靠小产权房收租“躺平”。

据悉，水围村4栋两面临街，处于水围村外围第一排的十字交叉路口端头位，采光最好，人流量大，不愁租客，目前该栋楼也处于满租的状态。

有业内人士估算了一下，整栋年租金在120万左右，如果加以装修改造，租金可能还会提升。

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5人竞价217轮

香蜜湖豪宅依旧抢手

另外一套成交的香蜜湖安峦公馆A1203号房，建筑面积约139.89平，起拍价约1750万，实际成交价1884万，溢价134万，折算下来，法拍单价约13.5万/平。

同类型房源在今年一月份的二手房市场曾卖到了2100万，还是低楼层单位。法拍的那套房源位于12楼，属于中楼层，二手房成交价或可能更高，所以拍法房至少捡漏了250万以上。

图源丨行舟深房

安峦公馆是2018年建成的小区，小区共6栋约325套房源，主力户型为127平三房、139平四房、166平4房。

项目位于香蜜湖街道安托山片区，处于新晋的豪宅区，周边有万科臻山府和海德园等市场竞相争抢的网红盘。

片区内属于红岭实验小学、深圳高级中学初中部学区范围内，这些附加的地段、教育资源，也是房产价值遥遥领先的主要因素。

图源丨水印

据悉，项目2017年开盘，均价9.5万/平，再算上每平米6700元的装修费，实际开盘价格去到了10.17万/平。

而2021-2023年，小区的二手房成交价基本在16-18万/平之间，涨幅在70-80%左右。

今年房价则有所回落，目前市场成交价在15万/平左右，相较而言，还是比较抗跌。

图源丨行舟深房

小区的安全垫相对较高，加上法拍市场还有几百万的捡漏空间，所以安峦公馆也吸引了5位买家报名，法拍过程非常激烈，竞买纪录达到了217轮，最终以1884万的成交价拍下。

另外我们留意到，该套房产未办理产权证，拍卖成交后是否可以办理产权证，还需要竞买人去核实，这是风险因素之一。

此外，房产还欠物业费及水费有8921.35元，再加上司法拍卖房产交易的各种税费，算下来，这套房源也并不便宜。