来源：买房之前

历经五年，蔡屋围旧改终于要启动签约了。

据较新消息，目前京基地产已跟涉及的上千户村民基本谈妥，三月份将举行动员大会统一签约。拆迁办的工作人员透露，拆迁补偿是建筑面积1:1。

在这个深圳最值钱的城中村里，十二年前的排名前列波旧改让深圳曾经的较高地标京基100拔地而起，同时也催生了多个千万富翁，以及当时所谓的“中国最贵钉子户”。

而这一次的旧改，则是整个蔡屋围片区的全面更新，拆除面积高达30万平米，涉及上千户村民。建成后，罗湖乃至深圳都将迎来两座更高的新地标：600米+的寰宇大厦和700米+的晶都酒店。

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较新情况

在各种规划图轮番提前曝光之后，这次蔡屋围真的要有实质性动作了。

据蔡屋围城市更新统筹片区办公室工作人员透露，三四月份就会启动动员大会，届时整个蔡屋围片区的村民/业主都会统一签约（包括晶都酒店地块和寰宇大厦地块）。

“跟村民基本谈得差不多了，共有一千多户。签约完成之后就会开始拆迁，不过建设周期至少在五年以上。”

然而目前深圳旧改政策是签约率必须达到100%才能启动改造，这涉及到上千户的签约，任何人都无法预测最终拆迁时间。

工作人员告知，目前确定回迁的拆迁赔偿比例是建筑面积1:1。这个赔偿比例乍看并不算高，但目前蔡屋围一整栋农民房的建面基本都有2000多平米，也就是说拥有整栋房的村民能够置换到2000多平米的回迁房，市值随便都是上亿的啊！用建面100平米来计算，那就是20套房子，大家随意感受下就好......

由于绝大部分村民都是选择回迁，很少会选择货币赔偿，因此目前货币赔偿标准还未出炉。

根据规划，蔡屋围旧改完成后有住宅、商务公寓以及商业。不过因为回迁户太多了，住宅有限定面积，因此到时住宅基本是要满足村民回迁需求，可售部分会非常少，应该都是公寓、写字楼，而商业基本也是自持。

红宝路上的旧改办公室

其实早在2012年，蔡屋围片区旧改就已申报立项。2013年，正式纳入深圳城市更新计划。

楼校长曾在前年拆迁办刚入驻时实探报道过，如今一年多过去了，拆迁办的效果图几乎进行了全面更新。现场工作人员表示，这些规划图都是已经报批了，基本都批准了的。（点击蓝字可查看此前报道自行对比：旧改中的迪拜塔将诞生，蔡屋围拆迁前的利益与情怀）

北区商业

北区

寰宇大厦

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据知情人士透露，晶都酒店旧改后700多米的高楼也通过了规划。由于航空限高要求，之前还被要求上报省厅。

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村里实探

即便这厢在热火朝天地推动旧改，居住在村里的租客们却似乎毫无感觉。

一条狭窄且时常拥堵的红宝路，更像是两种生活状态的分割线。

路的这边是深圳曾经较高地标京基100，有着深圳最繁华现代且朝气蓬勃的面貌。那边却是深圳城中村最原生态的景象，几乎不见阳光的握手楼，夹杂着各种各样性价比很高的小饭店、理发店、小超市，包容着各地来深奋斗的打工者。

“拆迁？还早着呢！”

“要拆了？完全没有听说过啊，还能安心住几年吧。”

“几年前就说要拆了，不都一直没有动作。不会那么快的。”

楼校长访问了村里的部分商铺租户，对于拆迁一事给出的反映却大多是“泰然自若”。毕竟这么大范围的城中村，谈判和拆迁都并非易事。

由于位于罗湖最中心的地段，交通和各种配套都非常齐全，蔡屋围的城中村租金也是相当可观。

一位来深圳七年的糖水铺老板，说这边租金都比一般城中村要贵，尤其是临街的商铺。“我这间店就十几平米，租金每个月都要一万多。”

而正常用来居住的农民房，单间租金一般在1800元/月，一房一厅租金在2000元/月。楼校长走访时发现，目前蔡屋围村里的农民房完全不愁租，每栋楼几乎都住满了，鲜有空置出租的房源。

在实地探访时，楼校长看到每栋楼基本都会隔成6-8间房出租，一房的小户型居多。按照每栋7-8层粗略计算，尤其是临街的加上一楼商铺，房东每月收租就能差不多拿到10万！

楼校长看了套一房一厅，使用面积挺大，目测有40多平米，月租2000元。客厅厨房阳台卫生间该有都有，可房屋破旧，且基本晒不到阳光。然而不远处商品房小区，同样一房一厅月租却能租到5000元/月。这也就可以理解，为何这里不愁租了。

客厅

阳台

主卧与厨房卫生间

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片区规划

用低廉的租金享受罗湖最繁华的地段，留给蔡屋围租客们的时间，其实仅剩寥寥几年了。

蔡屋围的更新，已然箭在弦上。即便这支箭还在角力中等待发射，也不过是时间问题。建成后的新蔡屋围，将变身深圳金融商业核心区。

早在去年4月份，罗湖政府就公布了蔡屋围城市更新统筹片区规划（草案）。根据规划，蔡屋围片区将打造成金融商业核心区，拆迁面积30万平米，总建面267万平米。其中包含了近63万平米住宅以及30万平米商务公寓。

该项目位于罗湖区桂园街道，主要包括蔡屋围城中村、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团等区域。该统筹片区用地范围面积335480.5平方米，拆除用地范围面积301741.0平方米，开发建设用地面积186300平方米（不含返还政府新型产业用地9376.8平方米），计容积率总建筑面积2676700平方米。

其中，商业、办公及酒店1626800平方米，商务公寓295000平方米，住宅629800平方米（含保障性住房70000平方米及滨河中学拆迁安置用房），产业研发用房75600平方米，公共配套设施49500平方米。另外，允许在地下开发180000平方米商业用房，并配建地下建筑面积6000平方米的公交首末站、2600平方米的公共充电站。

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不过楼校长前面也说了，住宅更多是回迁房，可售的部分很少。好在令人欣慰的是，规划的住宅中还包含了7万平米保障房！（各位人才请努力呀~）

其实蔡屋围片区最令人瞩目的，还是商业部分。整体267万平米的建面中，有162万平米商业、办公和酒店，不出意外这部分就是晶都、寰宇等超高层建筑群。

拆迁办公示的规划图

寰宇大厦

以下为此前网传详细规划：

以晶都、寰宇地块上建成的大楼为中心，加上周边建筑形成了一个超级天际建筑群。楼高从50-760米不等，共32栋。

其中，办公楼群 11栋，居住楼群21栋，760米1栋；608米1栋；60-70层11栋；50-59层6栋；40-49层5栋；16-40层8栋。

超级高层纯住宅，67层，3栋

深圳首次出现高度67层的纯住宅，高度约200米。60-67层纯住宅有11栋，高度约180-200米。

保障性住房7万平方米，配建比约12.5%

一个中小型旧改项目，其可售部分建筑规模也不过7-10万平米，蔡屋围旧改仅配置保障性住宅面积7万平米，配建比约12.5%。

全开挖地下，18万平米蔡屋围旧改建设用地范围内将全部开挖，面积达18万平米，形成一个地下商业宫殿。

（此部分内容来源：深圳地产通）

依照惯例，最后附上周边房价，供大家参考。