坂田作为福田的后花园、继南山粤海街道之后的“第二街道”，地理区位，产业经济优势双在线。

近年来坂田的城市配套日趋完善，甚至还在规划升级中。

交通方面，坂田片区目前有东西走向的地铁5号线和南北走向的10号线，串联深圳各区；规划在建的五和交通枢纽未来将有5线交汇，除了5号、10号线，还有在建的深大城际、深惠城际及在规划的广深中轴城际；地铁五期工程中，坂田将新增两条地铁线穿行，25号线（一期）途经坂田东罗湖文锦渡，西至宝安石岩，27号线起于坂田经龙华中心至前海。

商业方面，从坂田南部到北部已经有星河COCOPARK、天虹坂田旗舰店、百佳华购物中心、天安云谷星耀等有一定规模的综合性商业，接下来还有商业体量约15万㎡的坂田万科广场，预计于今年五一营业（具体以开发商最终公示为准）。

休闲配套，有以传统文化为主题的甘坑客家小镇及坂田手造文化街，有现代游乐佳地雪竹径公园及在建的龙岗国际艺术中心、规划中的深圳国际博览中心等。

各项发展利好一一兑现，以往坂田也是备受深圳购房者关注的热门区域，万科、星河、信义、佳兆业等多个大型社区陆续建成。

但近两年处于楼市调整期，市场整体情绪低迷，坂田也未能幸免，甚至略显惨淡。

坂田楼市当下现状

为什么说坂田楼市略显“惨淡”呢？主要有以下两点。

1、新房供应量紧缺，入市新盘去化困难。

近几年，坂田新盘供应略显乏力，或受市场下行及其他区域（如龙华）高量供应冲击，坂田新盘整体去化率一般。

2024年坂田已经有1新盘（云宸里）入市，不过入市已超2个月仅卖出2套，去化不足1.5%；

2023年新批预售新盘0供应，仅有少量现房低调入市；

2022年入市的1个准现房（信义君御山居）、1个期房（和成金竹家园），其中，和成金竹家园截止到发稿去化率不足45%；

2021年底入市2新盘（信城缙华府、联发天境雅居）目前仍处于清盘阶段，尚有少量房源待售。

图|源于深房查

2、楼市现“小阳春”，二手房业主报价仍谨慎。

据大咖深房团统计，2月龙岗7个片区的量价涨跌榜中，有4个片区房价下滑，2个片区房价上涨。

其中，跌幅最高的是坂田片区，目前坂田的挂盘均价为7.0万元/㎡，较1月下滑了0.8%。相比其他区域，坂田的挂牌价最高，跌幅也颇大。

图|源于网络

这或许也与片区持续上涨的二手房挂牌量有关，毕竟出货量直接影响业主的房价心态。

或许因为对市场环境信心不足，2023年坂田待售/在建新盘似乎都放慢了“脚步”。

接下来，坂田楼市又会有怎样的迹象呢？

据统计，2024年除了已经入市城建云宸里，预计还有云谷里、信义君御汇珑花园、天璞世纪雅园、佳兆业云望府二期计划入市。

@血拼深圳楼市 于近期实地走访发现，云谷里、天璞世纪雅园正在积极施工，佳兆业云望府二期处于停工状态，信义君御汇珑花园则已是现房状态，入市节点暂不明。

一起来看看各项目的现场实探。

云谷里

进度：多地块集体施工，首期地块进度进度最快

云谷里是天安云谷的三期产品，位于天安云谷一期北区西北侧，坂李大道南侧，极创公园西侧，距离地铁10号线岗头站直线距离约700米，临近有规划的27号线岗头西站。

*云谷里整体进度（摄于2024年3月）

根据2023年底龙岗区城市更新和土地整备局公示的云谷里规划信息来看，云谷里分为6个地块，规划有住宅、商业公寓、商业、酒店、两所幼儿园及两所学校。

从公示的规划图来看，目前施工最火热的是1、2栋所在地块。

1栋分为两个单元，总占面约2.5万㎡，规划总建面约6.5万㎡，其中住宅建面约5.9万㎡，共规划448套商品房住宅。从户型面积规划来看，本栋产品预计以大面积段为主。

2栋占面约2.5万㎡，规划总建面约9.3万㎡，其中住宅约7.6万㎡，商业约1.5万㎡，图书馆约1800㎡。

*云谷里施工进度（摄于2024年3月）

在天安云谷的招商中心中主要介绍的是写字楼招租和出售的公寓信息，有关于云谷里的只有简单的水晶体展示盘，能释放的信息并不多。

据现场工作人员介绍，目前暂时没有收到云谷里相关的节点信息，不太确定年底是否能入市。项目将引进一所九年一贯制义务教育学校和一所国际学校，还将建两所幼儿园，教育资源有一定的优势。

周边环境配套方面，由于项目紧邻天安云谷，临近坂李大道，一路之隔在建华为岗头金园单身公寓项目，临近除了天安云谷，还有佳兆业城市广场和秋港花园，整体而言周边的城市面貌尚可，生活配套方面也比较完善。

🚄交通方面，云谷里距离地铁10号线的岗头站步行距离约1公里左右，可快捷通往福田等；临近规划有地铁27号线（五期工程）的岗头西站，一期将通达南山松坪村站。未来可以较为便捷通达两大核心区域。

商业方面，目前天安云谷的商业已经发较为完善，据悉，天安云谷一二期商业面积约10万㎡，打造有云谷星街和Z世代24小时潮玩街区，已有200+家品牌餐饮进驻。

此外，还有少儿图书馆、影城、科技文化展览馆等市政配套。

🏢教育资源，除了项目引进的一所国际学校和公立九年一贯制学校，距离云谷里一路之隔还有广东省实验中学深圳学校，以及深圳外国语湾区学校，两所学校均为十二年一贯制学校。（具体入学以当年区教育划分公示为准。）

其中，深圳外国语湾区学校为粤港澳大湾区第一所先行示范多元融合学校，覆盖小学、初中、高中学段，实行小班教学。

图|截图于百度地图

综合来说，坂田北部有较多的农民房和工业产业园，从岗头地铁口就可以明显看到旧改大城和农民房之间明显的面貌差异，不过天安云谷足够大，云谷里未来建成后也将大大改善片区的环境面貌。

佳兆业云望府

进度：二期停工状态，一期预计室内装修中

看佳兆业云望府之前先来看看去年和今年的进度对比照，不免让人唏嘘。

*血拼深圳楼市摄于2023年5月

*摄于2024年3月

@血拼深圳楼市 到项目时间在11点半左右，临近下班时间，据观察项目有部分工人进出。咨询现场保安人员被告知，目前有在动工，在做内部装修至于二期产品不清楚，需要去售楼处咨询。

据佳兆业官方公众号1月底发布的关于云望府的信息显示，项目在进行3栋、4栋（首批推售）的室内工程及外立面装饰部分。

*图|源于佳兆业官方公众号

信义君御山汇珑花园

进度：准现房状态，样板间开放中

信义君御山汇珑花园是信义君御山居的二期产品，项目位于石背路和坂雪岗大道交汇处东侧，项目东侧是坂田文化广场、华为荔枝苑，南侧是和成嘉业小区、杨美实验学校。

*摄于2024年3月

信义君御山汇珑花园早在2022年年底便已开放了样板间，目前已经是准现房状态。探访当天仅有少量工作人员在售楼处，略显冷清。

据现场工作人员称项目销售节点暂时未定，现在就是正常接待客户，没有启动中介转介。

*沙盘实拍

根据规划，信义君御山汇珑花园建设用地面积约3.2万㎡，总建面约23万㎡，其中，住宅建面约15.2万㎡，商业约2000㎡，容积率约5.0。

据悉，信义君御山汇珑花园原计划首批推出1-2-8号楼共690套建面约93-99㎡3房住宅产品。

其中1栋和8栋是3梯6户，2栋是2梯6户，户型图如下。

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信义君御山汇珑花园处于坂田的生活集中区域，周边多个成熟小区，居住氛围尚可。

🚄交通方面：根据地图测距，项目距离地铁5号线坂田站约750米，一站之隔可达五和交通枢纽；临近还有地铁27号线的杨美北站。未来轨交出行较为便利。

🏢教育资源：项目1公里范围内有深圳实验学校(坂田校区)、坂田小学等学校，步行可至，但具体的学区划分以教育局公示为准。

🏬商业配套：项目自带商业约2000㎡，可满足业主需求，同时周边有和成嘉业、金洲嘉丽园、华为荔枝苑等小区，配套可共享，在坂田地块还有预计今年开业的大型商业广场-万科广场（万科万致天地）。

相对而言，信义君御山汇珑花园产品类型较为单一，均已刚改3房为主，并且参考一期价格来看的话预计备案价在7万左右。放在当下极卷的市场行情中，竞争力稍弱。

天璞世纪雅园

进度：地下室车库施工阶段，预计下半年入市

相较于以上三盘，天璞世纪雅园的地理位置优势比较明显。

天璞世纪雅园位于坂田街道五和社区雅园路与五和大道交汇处，属于地铁10号线光雅园站地铁口物业。

据现场工作人员称，目前项目在修建地下室车库阶段，还没有出地面，“老板说预计建至15-16层左右就可以卖了”。按推算，在年底入市应该问题不大。

据公开信息显示，天璞世纪雅园土地性质为二类居住用地+商业用地，建设用地面积约1.4万㎡，总建面约12万㎡，其中住宅7.2万㎡（含出售型人才住房1.4万㎡）、办公约3.1万㎡，商业约5000㎡，及约1.1万㎡的公共配套（含1所6班幼儿园）。

天璞世纪雅苑共规划2栋，其中1栋共有5个单元，1栋三单元为办公产品，可售人才房位于1栋四单元。2栋为4层高的幼儿园。另，项目北侧规划有18班小学教育用地。

天璞世纪雅园紧靠区域交通主干道及地铁口，整体城市面貌尚可，项目处于龙华、坂田交界地带，生活配套也较为完善。

🚄交通方面：天璞世纪雅园为10号线地铁口物业，往南3站可通达福田，往北1站可达规划中的五和交通枢纽，交通通达度相对较高。

🏢教育资源：项目北侧规划有18班公立小学，片区内有 深圳科学高中五和学校（九年一贯制）、坂田实验学校等。具体入学以当年区教育局划分公示为准。

🏬商业配套：项目自带商业约5000㎡，可满足业主需求，在项目一路之隔有五和商业个广场可满足日常所需，经地铁可快速到达坂田星河COCOPARK、坂田天虹旗舰店，或者前往8号仓等综合性商业。

天璞世纪雅园相对而言地理位置较优，所在板块也“断供”比较久，从规划来看，项目或许以刚需产品为主。

看完坂田待推售的新盘，你觉得今年坂田楼市会迎来破局吗？欢迎评论留言。