今年，宝安成深圳楼市主场，推盘量稳居全市排名前列，推售的物业涵盖住宅、公寓、办公等类型，而房源则遍布新安、西乡、福永、沙井、松岗等5大街道。在宝安近期推售的楼盘中，推盘量最密集的是前进路，2个月内连推4盘，且均价全部在6字头。

前进路东侧的这4个楼盘中，目前玖悦、联建君钰府、君成雍和园已经入市，而接下来，西乡的凤凰天誉也将于6月15日开售。

4个住宅新盘中，从体量上看，建面较大的是君成雍和园，而建面最小的是玖悦，只有1栋；从交楼情况看，除了凤凰天誉是毛坯交房，其余3盘均是带装修交房，且雍和园是准现房；从户型面积看，仅雍和园全部为小户型产品，其余3盘的面积段则较为丰富；从CWB看，只有凤凰天誉CWB超过1:1，其余3盘均不满足，其中玖悦的车位严重不够；从学区学位看，目前玖悦划分的学区是4个楼盘中较好的，宝安中学是深圳八大名校之一。分析完4个楼盘的优劣势，接来下我们一起去看看各项目的情况吧。

【项目简介】玖悦规划1栋高层，总层高27层，其中1-5层为商业，6层是空中花园，7-27层为住宅产品。玖悦规划的户型有56-122平1-4房，目前1房小户型已经售完，仅剩82-122平户型，带装修价格68000元/平。

【配套环境】玖悦是5号线地铁口物业，紧邻灵芝站C1出口，未来灵芝站将作为地铁5号线及12号线（已动工）的换乘站，因此，玖悦也可以说是妥妥的双地铁盘。此外，玖悦周边有灵芝公园北、宝安税务局等公交站台，公共交通较为便捷。玖悦紧挨着中洲πmall商业，正对面是灵芝公园，周边配套较为丰富。按照2018年的学区划分来看，该项目位于宝安26区，属于宝民小学、灵芝小学和宝安中学（集团）实验学校小学部的共享学区的范围，初中则划入宝安中学、宝安实验学校、宝安外国语学校的共享学区。

【小编点评】从产品来看，主推56-120平1-4房，有中小户型的面积段，共有252套房源，能满足一部分刚需和学位改善需求的家庭。一方面有近地铁的优势，另一方面又有宝中名校加持，当然，由于项目是独栋住宅，没有太大的小区花园，仅配建少量的底层商业，未来业主只能共享周边小区的配套，这都是比较明显的缺陷。

【项目简介】联建君钰府，前身是安华工业区旧改，位于宝安前进路与同和路交汇处，属于新安的老城区范围，占地面积约9194.3平方米，总建面约77437平方米。项目包括3栋5个单元，均为33层高，其中1栋A/B座为普通住宅，2梯3户；2栋A/B座也是普通住宅，2梯4户；3栋是人才保障房和少量公寓产品。另外，底层规划有建筑面积约2800平方米的商业。

【周边环境】从地段环境来看，联建君钰府位于宝安新安老城片区，一方面，周边已聚集了住宅区、商场、学校、医院等各项资源，生活配套较为完善，这也是项目最突出的亮点；另一方面，老城环境比较破旧，很多工业厂房区已纳入城市更新的规划中，旧改方向以住宅为主，未来这片居住区面貌也将焕然一新。从交通条件来看，目前项目周围无轨道交通覆盖，距离最近的5号线地铁站也有1.5公里。不过，项目距离规划中的12号线上川站仅400米左右，距离规划中的15号线流塘站约700米。

【小编点评】联建君钰府户型中规中矩，同时项目体量较小，几乎没有什么园林。从周边环境来看，项目建在工业区内，周边生活配套虽较多，但是环境较为杂乱，附近车流量也较多，可能有噪音影响。

【项目简介】君成雍和园总占地面积25362.74㎡ ，总建筑面积187250.91㎡，共规划4栋超高层及1栋回迁房，其中2栋、3栋、4栋已于2015年开盘，目前仅剩少量顶复及大平面在售。最近开盘的1栋B座位于前进路旁，1栋A座则是回迁房。1栋B座共41层，主推户型为53平1房2厅、72平2房2厅、84平3房2厅单位，预计年底可以交付使用。

【周边环境】君成雍和园位于西乡老城区，靠西乡主干道前进路，周边多生活小区。商业方面，步行5分钟内无大型商场，10分钟内有人人乐，其他较为大型的商业需前往新安或者坪洲附近。另外，临近分布的公园较多，如流塘公园、平峦山公园、铁岗公园、铁仔岭公园、宝安公园等等。学校方面，小区配建有幼儿园，学区范围内有流塘小学、西乡中学及新安中学排名前列实验学校（9年制）。交通方面，临近西乡大道，可联通宝安大道及广深高速公路。距离规划中的地铁12号线宝安西乡客运站约300米，规划的15号线（前海环线）流塘站约500米（15号线跟12号线交汇站点）。

【小编点评】小户型产品，相关总价较低，便于刚需上车，排除有个性的小户型，72平、84平户型还是较为不错的；准现楼，开发商统一装修也在年底可以收房，节省收房的时间成本；靠近规划中的地铁12号线和15号线，未来双地铁物业，自驾靠片区主干道，出行相对较为便捷。但1层5梯13户，41层超高层，楼栋容积率较高，较为印象居住舒适度。

【项目简介】凤凰天誉原为凤凰岗排名前列工业区旧改项目（宗地号A112-0344），根据规土委2017年11月17日发布的公示内容，该项目主要由总用地面积为14346.08㎡，容积率为4，总建筑面积93412.2㎡，其中地上建筑面积57384㎡，不计容积率地下面积35008.03。凤凰天誉主要由4座高层楼栋组成，包括3栋住宅及1座写字楼。住宅楼栋高93米，共29层，总户数400户，户型面积为约58-117平，及少量顶层170平住宅，东南朝向，层高3.1米，预计毛坯房交付。此外，凤凰天誉还自带约1.7万㎡的商业空间，商业由地下1层及地上2层组成。

【周边环境】凤凰天誉周围的城建环境略显一般。在项目200米范围以内分布着各式各样的建筑楼栋，既有现代化住宅小区，也有老旧城中村，更多的还是楼层不高的沿街商业楼栋，风格颇似小编家乡的四线小城市。不过，在凤凰天誉的东南处500米左右，就是客运汽车中心，从此处向南，遍布了大量的改善型住宅小区与现代化商业设施。商业方面，周边商业规模种类较为齐全，但高端品类商业（如高级酒店、大型购物中心）不足；教育方面，项目属于新安中学(集团)外国语学校学区范围内，该学校是9年一贯制学校，办学规模为72个教学班，其中小学部于2017年开始招生。

【小编点评】凤凰天誉虽然没有赶上大空港发展福利，但靠近前海与南山的天然优势还在，加之12号线开工利好，项目大区位较好，交通便利。周边配套齐全，但高端品类不足，项目周边旧改众多，向好发展的预期更强，未来升值潜力较大。小体量花园空间不足，自带少量的商业，虽不能弥补片区内的商业少有，但能满足业主的基本需求。从户型图上看，凤凰天誉户型整体不够方正，部分房源的实用率不高。