我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，首套首贷，预算首付加各种税180万，总价560万左右，福田或罗湖的两房或三房，目前分别在罗湖田贝和南山上班，想买一套自住兼投资，至少持有5年甚至10年，考虑交通便利和居住舒服为主，希望也有保值，请问水围新家园、皇达东方雅苑、皇庭世纪这些盘你怎么看？希望得到云叔的点评，盼回！

回答：你好， 皇庭世纪地段一流，配套方面比较齐全，周边的发展也很成熟，所以租金很高，小区均价7-8万，属于福田的第二梯队，市场正常价格，未来利好较少； 东方雅苑的品质不错，但是有17年的房龄，片区没有大量人口导入，光靠吃福田的老本，目前来看，发展比较慢；水围新家园同样也是没有太大亮点的盘；总价500-600万左右，自住属性的话，考虑南山中心区，西丽更适合你，如果暂时没有小孩，可以接受投住分离，建议入手碧海，升值潜力更大，福田租房住比较好。

提问：请问云叔，光明星河天地尾盘，毛坯，备案价出售 vs 玖龙台二期，还没出备案价，强制装修4500，想入手四房，前者价格530-580万，据说近期要清盘，后者预期价格610万，开售时间不好说，请问该如何决断？

回答：光明价格上到五万已透支了未来的部分空间，新盘至少三年没有租金收益，细算资金成本会比你想象中大不少，如果非要选的话，建议等一等玖龙台吧，价格未必高开。

提问：云叔，打算买入红山上塘片区的两房或者三房，首付200万以内首房首贷，水榭春天123期、华业玫瑰、中航天逸、星河传奇、曼海宁、和平里、港铁天颂等周边楼盘都在我的考虑范围内，最近5年内没有小孩上学的打算，可以接受买住分离，请问以上楼盘未来5年收益获取的排行，另一个是龙华实验学校未来有没有潜力成长为优质学校，从而拉升整个片区的学位价值！

回答：眼光不错，红山上塘没有问题，可以考虑买，近期还有补涨的潜力。 至于涨幅排序，对不起这个问题超出了我的能力范畴。至于龙华实验，没看出有成为优质学校的潜力。

提问：云叔，你好，龙岗 保利上城70年不限购公寓可以买吗？ 在深圳无购房资质，还有深圳商住公寓为什么有70年的？其他城市基本都没有70年产权的商住房，可以帮我分析一下吗？感谢！

回答：你好，70年产权的商住公寓，深圳有，北京和上海一样有，都是早年审批不严的遗留产物，深圳70年的公寓，除了龙岗的保利上城，福田、罗湖都有同类产品；它们和同期住宅共享小区和配套，除了产权性质，和住宅基本没有任何差别，天然气入户，还能就读片区内学校；但是这类公寓的价格一般都不比住宅便宜太多，没有资格非要买公寓的，这类70年产权的确实可以考虑，虽然涨幅只能算一般，但比很多公寓坑强多了。

提问：云叔，我在南京已有一套房，有贷款，如果落户深圳买房的话，首付要几成？

回答：其实一个家庭是有两个购房名额的，夫妻任一方没有贷款记录就是三成，否则为五成。

提问：云叔好，因工作想要换置，考虑西丽的1000万以内的十五峯的一本证小三房，问题就是外墙脱落严重，这个问题查下来不知道何时可以解决，不知道您怎么看？是否应该放弃考虑该小区？

回答：你好，十五峰大户型居多，你考虑这套1000万的应该是目前在售的一套87平的，单价到了11万多，就算是赠送高，十五峰何德何能敢卖到11万多?比西丽价格标杆，以高赠著名的宝能城一期还要贵，而且户型稍微有点奇葩，你不怕买入就被套吗? 现在你该考虑的不是外墙脱落的问题，而是时刻保持头脑清醒。

提问：请问云叔，总价400-500w左右，在南山购买房产基本50平左右，这样的结婚够用么，还看到很多房屋改造以及空间再利用的装修方式，您觉得购买核心区域小户型，再通过改造方式扩大空间，这样的操作方式可行么?

回答：婚房看你自己的取舍，其实南山也有价格低的楼盘，大部分潮汕开发商的盘赠送也比较多，深圳1改2，2改3的业主不少，深圳未来很长一段时间都会是以南山为核心的格局，如果考虑自住属性的话，不用在乎涨幅，只要追求地段和位置没有错，未来房价升值，以后收入增加再考虑改善置换问题。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。