楼市经过长达1年半的深度调整，深圳房价到底了吗？

这个问题，其实卖房人比买房人更关心。毕竟在当下，卖一套房可比买一套房，要困难许多。

据乐有家研究中心统计，今年上半年二手房平均成交周期是196天，比2023年下半年增加了19天。

在此艰难情形下，业主们为了更快出货，只能跟着买家的节奏走，这就导致，买家压价的幅度增大，最终议价空间和议价率都走高。

*议价率=（最后一次挂牌价 - 成交价）/ 最后一次挂牌价

贝壳数据显示，今年1-7月全市平均议价率为6.9%，比2023年的5.9%，增加了一个百分点。

南山议价率稳坐西部第一

日前，深圳贝壳研究院院长肖小平在其微博上分享了2024年1-7月深圳二手房各区议价率。

从图表中来看，大鹏的议价率高达10.5%，居全市第一，但因为大鹏的二手房范本太少，因此参考意义不大。

排除大鹏之外，南山的议价率是最高的，有7.9%，比全市的6.9%，高出了一个百分点。

南山议价率高，主要是因为片区内豪宅和改善盘居多，二手房的总价本就相对较高，因此买家砍价的幅度也大，最终挂牌价和实际成交价差距就大。

但与紧随其后的龙华、盐田等区域对比来看，数据相差是不大的。

且如果把时间线再拉长的话，我们会发现，这大半年来，只有南山、宝安的议价率涨幅是最小的，光明议价率甚至还跌了。

2023年深圳全市议价率是5.9%，现阶段平均水平涨了一个百分点，为6.9%。

其中，南山、宝安的议价率涨幅没有超过全市平均水平；另外，光明由2023年的7.1%，已回落至7%，是全市议价率唯一降了的片区。

交易量减弱

南山有盘直降462万

议价率高，主要还是交易量没有完全带动起来，买方长时期主导市场。

据深房中协统计，深圳二手房交易量虽然已实现两连升，但与前期5-6月份对比，还是有点减弱，这与政策显现的边际效应也相关。

交易量的浮动，加上此前已有多轮政策刺激，也没能完全扭转乾坤，因此不少业主的心理“防线”也在慢慢降低。

据乐有家平台显示，近期南山有2566套房源下调了挂牌价，其中不少业主直接降价百万以上。

从摘取的部分数据来看，降价最猛的有西丽的宝能城，降了462万；西丽的京基御景峯，降了430万；还有蛇口的半岛城邦二期，降了408万。

降价卖房，实属无奈之举，每一次调价，无疑也是业主往自己身上撒盐。

一位南山的业主朋友和我们吐槽，他的房子对比去年已经降了数百万，目前以1000万总价挂出去，上周有买家约谈，他也做好了被“小刀”的准备，没想到买家直接举起了“屠龙刀”，再砍200万，这让他很难接受，最终没能成功交易。

我想这位南山业主的经历，也是当前很多卖房人的真实写照，所以回到开头，比起买家，其实卖家更盼着房价已经到底，至少，不会在一轮又一轮的调价中破防了。