提到罗湖，现在似乎都以“回忆”有关。曾经的深圳中心，辉煌的地王大厦，游玩地标“东门”，但是细想，在已经腾飞起来的福田和南山对比下，罗湖明显后劲不足。2020年已经接近尾声，纵观今年楼市，继大热的光明、宝安与南山之后，深圳又会有哪个板块轮动崛起？看好罗湖的人充满期待：以旧改“破局”、蛰伏已久的罗湖，明年会不会有新的机会？虽然罗湖楼市相比临近几个区域略显冷淡，但是今年下半年开始，陆续有旧改项目纷纷面市，不论是公寓还是住宅，也都让看好罗湖楼市的购房者多了一份信心，罗湖房子活起来了！

在近期入市的罗湖项目中，比较多的为公寓产品，例如国贸的深圳大中华环球经贸广场，田贝的碧桂园翠湖大厦以及梅园路的笋岗中心润弘大厦，都是主推小面积的公寓或办公产品，均价也在5.7-6.8万/平不等。罗湖入市的住宅项目还得追溯到今年8月份入市的东方凤雅名苑，均价已经在8.5万/平，直至今日，罗湖再没有入市的住宅项目。不过不用担心，在马上到来的12月份，据传笋岗中心万象华府、缙山府以及京基水贝洪湖苑都有动作，所以关注罗湖楼市的朋友，心仪的房子可能马上就要来了！

笋岗中心万象华府

主力户型：78-140㎡住宅

开盘时间：预计12月开盘，目前已开放展示中心及样板间，参观需验资100万。

【项目优势】：①笋岗中心万象华府是7号线笋岗站上盖物业，轨道交通非常便利，并且离多个城市主干道都近，去往深圳不同区域都非常畅通。②笋岗中心万象华府由5栋高层、1栋裙楼购物中心及4层地下室组成，规模和体量在笋岗片区屈指可数。③项目自带约7.8万㎡自营商业万象食家，已经完全可以满足自身购物需求，周边商业氛围十分浓厚。④笋岗中心万象华府78㎡户型起步，对于刚需购房者较为友好。

【项目劣势】：①目前道路翻新会有拥堵和噪音情况，近几年居住或会受到影响。②笋岗中心万象华府一边以旧改或老旧矮房为主，一边以宝能排名前列空间为代表的高端写字楼为主，更新迭代明显，人员流动性大，居住环境相对复杂。③据了解，笋岗中心万象华府CWB不足1:1，以后停车问题影响大。④虽然笋岗中心万象华府目前价格未出，但是据现场中介透露预计在9万以上，如果选择大户型，总价比较高。

【项目动态】：笋岗中心万象华府项目营销中心创意展示空间将现已准备开启内部品鉴活动，诚邀您莅临参观！开放时间为11月11日（本周三）9：30—18：30；需验资不少于100万的资金证明（包含但不限于股票/基金/银行存款等，现场验证，不接受截图或亲友帮验）。

缙山府

主力户型：84-193㎡住宅

开盘时间：预计12月开盘，目前还未开放展示中心。

【项目优势】：①缙山府紧靠地铁6/9号线银湖地铁口B口，可换成1号线、3号线、4号线、7号线、11号线；6号线通向龙华深圳北、光明凤凰城等热点区域，地铁出行便捷。②缙山府容积率为3.3，绿化率达40%，将建成8栋围合式高层，规划总套数为1006套，体量较大，住宅氛围比较纯粹，况且容积率低，楼栋之前密度小，小区整体空间格局及采光通风等条件好。③缙山府前有笔架山，后又银湖山，均临近登山口，休闲环境尚可，另外小区将途径的河道将修整成河道景观，自然景观及生活环境较好。

【项目劣势】：①缙山府一期二期规划总车位数为880辆，一期停车位为453辆（其中地上272辆，地下181辆）；二期停车位为427辆，整体CWB约1:0.87，这对于大社区来说，停车位不足1:1为以后生活会带来不便。②缙山府所在片区内的教育质量相对来说不是很突出，小区内没有规划幼儿园教育配套，据现场置业顾问称步行10分钟内有幼儿园。③缙山府临近无大型商业配套，未来大型商业大多需要依靠其他小区配套。④缙山府紧靠北环大道，长期居住难免会遭受噪音及粉尘污染。

【项目动态】：缙山府预计11月底同步开放展示中心及样板间，或12月入市，项目主推约84-193㎡住宅产品。

京基水贝洪湖苑

主力户型：待定

开盘时间：目前已建至30层，预计现楼交付，一期仅售57套住宅。

【项目优势】：①据传京基水贝洪湖苑1期在深圳中学学区范围内，教育资源质量高。②京基水贝洪湖苑临近3号线田贝/水贝站以及7号线洪湖站，轨道交通较为便利，日常出行便捷。③京基水贝洪湖苑包括1栋220米超高层办公楼、1栋190米超高层建筑、5栋180米超高层住宅，2栋100米高的高层住宅，以及一个12班幼儿园，四层商业裙房。项目一期是1栋32层住宅，包括部分保障房。整体而言，项目体量较大，自带一所幼儿园方便入学。④京基水贝洪湖苑自带9.5万㎡的大型商业中心，商业氛围浓厚，日常消费便利。

【项目劣势】：①京基水贝洪湖苑据传1期仅有57套住宅面市，房源非常少，且目前已是现楼状态仍未开放展示中心，或要待价而沽。②京基水贝洪湖苑仅有1期在深圳中学学区范围内，但1期仅有57套住宅房源，之后的2/3期划片学区质量待定。③京基水贝洪湖苑一期地块周边高层建筑物较多，且距离较近，对中低楼层可能会有视野、采光方面的影响。④各项旧改和改造持续进行中，片区面貌和营商环境不断改善，所以在一定的时间内都会受到项目周边的粉尘及施工噪音影响。

【项目动态】：京基水贝洪湖苑目前住宅已建至30层高，项目展示中心还未动工，较快4季度面市，项目临近洪湖地铁站D出口。

益田御龙天地

主力户型：待定

开盘时间：目前还在施工中，预计2021年入市

【项目优势】：①益田御龙天地靠近地铁3号线翠竹站，临近翠园中学、螺岭外国语实验学校，深圳市人民医院和深圳市儿童公园，交通便利，配套完善。②项目目前小学学区划分在翠竹外国语实验学校范围内，中学学区划分在文锦中学的学区范围内，整体而言益田御龙天地教育资源与教育质量较好。③益田御龙天地主体由1栋超高层公寓、11栋住宅、1栋保障房、集中式商业及1所12班幼儿园构成，体量较大，居住氛围浓厚。

【项目劣势】：①益田御龙天地提升了原有的住宅密度，意味着在原有学位供给平衡的状态下新增了较多学位需求，后期有可能面临学位较为紧张的问题。②据了解，益田御龙天地主力户型150-250㎡不等，面积起步门槛高，刚需压力大。

【项目动态】：益田御龙天地位于3号线翠竹站B2出口附近，一期部分楼栋已拆完，二期楼栋基本搬空，具体动工时间待定。