最近，【家在】网友@张小兵弟弟发帖《为何东西部分化那么严重》引发了网友热烈的讨论。

@张小兵弟弟表示，西部的楼盘，均价在4.9万的新盘都快到东莞了，凤凰城新盘价格都上5.6万了，但是置业者追着买，相反东部却冷冷清清，均价3万多的新盘，却没有人讨论。不禁感叹，楼市东西分化真的这么严重吗？

帖子一开，在当下深圳楼市最热的话题下，网友们唇枪舌战一下垒了400多楼，这么精彩的帖子，小编特意将经典讨论做了整理，看看在深圳网友眼中，中西部楼市为何为分化，又怎样会发展呢？

深圳东西部楼市为何分化？

为何深圳东、西部楼市在短期出现分化呢？网友们对这个话题可以说非常有自己的想法，从产业、交通、就业、资金走向等很多方面进行了自己的分析，道理对不对很难说，但不可谓不精彩。

1、要看老大哥强不强？网友：新深圳人不再为罗湖买单

@haibo511：宝安是受南山需求外溢，龙华是受福田需求外溢，龙岗是受罗湖需求外溢，楼主对比一下南山福田罗湖的房价，自然就得出结论了，福田没有衰落，所以龙华房价也不低，衰落的是罗湖！抛弃全局观，只拿宝安和龙岗比就有点傻了。

@逛网的鱼：罗湖目前是深圳租售比较高的地方，性价比相当不错。可能少有的缺陷就是深圳发展太快，年轻的有钱人喜欢新的事物，新的有想象力的区域。比如宝中这种网红区，光明这种一片少有的区域，罗湖沉淀了一批老的深圳人，新的深圳人不大愿意为罗湖这个老区域买单。

@点点爱在深圳：罗湖居住，福田工作20年了，由于工作性质深圳到处跑，目前为止，罗湖、福田的街道整体整洁干净，区内循环良好，堵车比起新开发的区域，堵车好太多。

老小区人车不分流，车位有限，因为这些才导致房价上不去，但不能抹掉其它的配套完善，我住罗湖20年了，因为买的早，有固定的停车位，周边的有山、有水、有绿道、医院、学校、商业都不缺，我孩子从幼儿园到高中都在家门口说明一个问题。所以一直感觉真的宜居。

@Lanadelrey：还有一个问题是罗湖几乎没有新盘，有也是很少量啦。也许近期可以入市的就只有京基水贝和华润笋岗，实在太稀缺了。

2、要看就业机会多不多？网友：龙岗就业机会与规划脱离

@789109：短期看政策，长期看规划，最终还是看就业机会。

宝安gdp现在低于龙岗，但是有南山和福田的就业机会，也有政策和规划，也就有了gdp增长的希望。

龙岗一方面没有太多的政策，另外坂田gdp可以，福田、南山也可以提供就业机会，但是龙岗以前不重视，现在重视的时候，已经没有土地了，不可能有太多的规划，布吉以前也是没有规划，更没有土地，将来也不会有更好的规划。

房价都是靠罗湖、福田提供的就业机会供着。龙中、大运这两个龙岗核心地方，规划好，但是自身能提供的就业机会不多，又离福田、罗湖、南山比较远，但是好在有规划。所以龙岗就有点就业和规划有点脱离。另外光明其实也是属于比较偏远，目前来说没法提供就业机会的地方。但是有政策，还有空地，也就有了规划，将来就有可能提供大量的就业机会。

3、要看邻居给不给力？网友：长安、虎门、大岭山有很强造血投资能力

@fu009：产业分化。西部是东莞+宝安的硬件制造搭配南山的软件设计，东部的产业是什么，光看一个惠州临深一片区域，有什么集群的产业能和东莞临深的产业配套可比？不是一个量级；产业落后，从业人员少而且收入不高，带来的需求自然分化；基建分化。

@吵架也要有逻辑:但是西部的长安虎门大岭山，甚至中山，自己就有很强造血投资能力，是相互促进，和东部惠州完全不一样

4、产业、重量级配套多不多？网友：龙岗缺少高级项目

@wasdhnjm：龙岗缺少高级项目，普通的大项目不少的，大运场馆、深港中心、港中文，这些在整个深圳都是最先进的项目，哪怕放到北京上海，也是不弱的，但还是缺少前海或科学城这种高级规划。

@月光兔yoyo：西部有南山科技园，产业多，有自贸区，有机场，有港口，西部地铁线多通车早，高速多，西部离东莞，广州和中山都更近，爆点多！东部产业不够聚集和规模，东部公路交通不好，地铁也才一条3号线(最近多了10号线也才到坂田和平湖)，不过相信过几年东部会随着这些改善补涨的。

5、资本角逐问题？网友：西部临近港湾，注定未来几十年繁华地

@dreamtaste：东西分化我觉得资本尤其是大资本角逐方向的问题。毕竟西部临近港湾，注定是未来几十年最繁华的地方。而东部属于相对偏远的地方。从房价上就体现很明显。承认西部先进东部，毋庸置疑。

但从普通居家通勤过日子上来讲，只要能够满足基本通勤，教育，居家，其实过日子差别不大。做人，也没必要攀比，活在当下，知足常乐。从这个角度看，东部适合刚需自住，心态调整好，也能风和日丽。

深圳未来楼市哪里是热点：

光明科学城太远，可能要2050年才像点样？

未来5-10年，坪山、平湖楼市将腾飞？

目前深圳楼市东西部分化明显，是不争的事实。但是，很多网友也表示，在未来的时间，随着东部一些大的产业和配套的落地，东部仍有改善空间。

对于未来楼市热点地区，网友讨论最多的是光明和东部：

1、光明探讨A面：要么科学城，要么南山、福田睡城保底，都挺好

@黑霞子：宝安全球较大的会展中心都快建成了，物流巨头、产业也慢慢跟着聚集；光明的高级的科学城落地是相当快，一些大型科学实验基地都在建设、一些大型企业开始在那边建设总部、几个大学建设相当快、中心区落地也不错。看什么都把眼光看远点。龙岗除了华为，产业也不少，但毕竟比较传统、聚集性也不强，缺乏后劲。

@吵架也要有逻辑：不要只看科学城规划，光明去南山确实相对龙岗过去方便啊，免费的南光高速，关键现在南山是核心，离南山近，交通去南山方便的住房需求更大啊，再拿布吉对比福永沙井，走广深高速或者107国道到南山比布吉过去南山更快吧，不要看布吉更靠近关内，关键是不靠近南山。

@水般平淡：光明能不能行，就看地铁五期有几条光明线，除了18号线，如果6支独立成线并南延和29号线能再进其一，光明未来可期

@十一点五年：光明科技城凤凰城片区是未来深圳较好的地方，一张白纸全部较好最先进的配套。

@youdanger:有了6号线和13号线，半小时至50分钟到福田南山光明科学城，成则科学城，不成则南山福田睡城，保底半小时至50分钟睡城，也不错。

2、光明探讨B面：科学城太远，可能要2050年才像点样？

@逛网的鱼：大家太高估这个科学城了，深圳找不到标的，可以对标一下北京规划的科学城，区域位置差不多，因为是大装置，都是放在很偏的地方，要说逼格，北京这个更高，毕竟已经实打实的有中科院大学上万人入驻，这比一个光明中山大学入驻可牛逼多了，你再对比一下房价。

怀柔科学城定位：着重基础性科学研究，建设世界先进大科学装置2017年大动作：两项大科学装置和五个科技交叉研究平台启动建设房价：2万~3万。

说白了，光明跟坪山套路一样，被炒得厉害而已，后面光明大批量商品房一落地，我们再来看看。

（这里把单独一条另外一名反驳的网友放一起，大家好分析）

@aswar：北京面积1.64万平方公里，有8个深圳大。怀柔是北京郊区的郊区的郊区，中间还隔着一个大顺义，进趟京城七八十公里，还不如住隔壁河北的近。80km这个距离，都可以从深圳北端到广州南端了吧，完全是两个城市了，而一个城市中心较大的辐射范围很难超过50公里，30公里都已是强弩之末了。光明是深圳郊区，怀柔是北京郊区，同为郊区的两者，能一样吗？

@凯森实业：光明上周地铁开通了，看起来就跟10年前龙岗3号线开通差不多，3号线下来龙岗大道，6号线下来光明大道，开发商沿着地铁线路两边拿地盖房子，光明目前配套有点跟不上，银行也就那么几间，麦当劳这些也就见到一两个，这些东西需要后续商业起来后才会完善，至于科学城，建议去看看规划，要到2050年才像点样，确定还能等30年？

所以光明不是不好，但是需要长时间来等，龙岗中心城各方面已经很完善了。你想有生之年居住好点的话，选龙岗没错，但是如果你是为了下一代，现在可以去光明投资，把资产留给你孩子。

@阿里2002：说的很对，看就业点，未来还能与现在南山、科技园、后海抗衡的少有区域就是前海了，光明太遥远，前海建设10年都还需要十年，光明等30年后再谈就业吧。

@China2020：现在的光明，怎么让我想到当年炒大运概念的龙岗，红的不要不要的……一样的配方一样的味道。

3、东部排名前列面：未来5-10年，东部楼市将腾飞？

@布吉一分为四：2022年14号线开通，2023年16号线开通，2025年水官免费，不知道未来三年哪个区有两条地铁开通，龙岗房价便宜吗？还有刚刚公布的两条城际铁路，都是在龙岗交汇，5期的地铁规划，还没有开局龙岗已经赢了。

@骁勇：今年的几条快速城际都是往东部去的，等2025年全部通车起飞了就高攀不起了。

@逛网的鱼：我预想东西部差别不会很大，至少不会像现在这样有一倍的价差。不出意外，14号线一开通，深惠、深大城际一开建，又会有一股风往东吹，比如前海刚成立的前海、东进时期的大运、坪山刚成区时候的坪山、龙华宇宙中心的红山、以及现在红得发紫的宝中、光明，套路都是一样的，大多人刚需只是其中的参与者，跟风者。

@dinghb1981：深圳东进 2025年是排名前列阶段，2025年后的东部，先说交通；东部快线14号线 大运20分钟到岗夏， 16号线通车龙岗串起来了。东部跨境高速通车，大运过来也就半个小时，2025年水官合同到期也要免费。三条东部城际也快收尾了再说东部中心大运；排名前列高楼可能还起不来 深圳露台肯定起来了，大运中心的二次改造也完成， 到时候龙翔大道 。东部王炸比亚迪和华为是宝安和光明再过40年都没有的企业。

@黄晓娥jodie呀：西部发展早，东部发展晚，深圳还是多中心发展的，东部未来潜力无限。

4、东部第二面：网友看好坪山、平湖楼市潜力

@13510915969:宝中比龙岗宜居这个我认同，但宝中都10万+了个人看好平湖的位置，东部里最靠近中心的位置，到处都在旧改，拆拆拆，拆的有点慢就是，现在的性价比还马马虎虎，10号线刚通，国际海鲜城1年后开业，深大附属二院21年开业，广深动车，还有深大深惠城际，17号线规划中，外环马上通，过个5年，平湖会有一个不错的面貌应该，一分钱一分货吧只能说，4万多的价格现在。

@坪山南：洼地要慢慢填平，坪山的机会在2022/2023年地铁开通之时，深圳要让刚需看得到希望，都一把搞起来了，那还玩什么。

@活在深圳不容易：我住东部，但东部确实不行，就当前来讲，十年后或许是东部的时间，特别是坪山，5年后会有大发展，但西部还是NO1。

@briget：也别管什么科学城不科学城的了，你就看老百姓住哪里上班方便。光明6号线开通去福田上班，南光高速到南山上班，在建的13号线直达南山，老百姓都是用脚投票的。坪山通14号线的时候，特别大把刚需去买。

看看分析深圳东西部优劣势强更帖

网友@殊途家园非常详细的分析了深圳东西部发展的利弊，这里小编单独列一条，和大家一起分享下：

本文所指深圳东部包括盐田区、大鹏新区、龙岗区和坪山区，深圳西部包括宝安区和光明区。值得注意的是，龙岗区和坪山区面积（554.83平方公里）仅比宝安区加光明区（553.83平方公里）多1平方公里，前者（297.16万人）比后者（400.05万）人口少近100万人（2019年数据），前者GDP5446.65亿比后者4874.5亿多出10.5%（2019年数据）。盐田区给外界印象主要为盐田港和滨海旅游，大鹏新区给外界印象为滨海旅游和坝光生物谷，两区域由于人口较少（盐田区：24.36万人 大鹏新区：15.82万人）在各区域中显得较为特殊。   

西部情况   

自然地理： 1、地势平坦，存量未开发土地相对充裕。2、大量填海土地，未来仍有填海造地空间。3、临海区域较多，海岸线长达45公里。   

发展现状 ： 1、区域发展相对均衡，高新技术企业多，实力工厂多。2、 高等教育现状起点高，目前已引入中山大学深圳校区 、深圳理工大学和深圳创新创意设计学院。3、市政配套设施高大上，高速、快速、机场和地铁配置完善，国际会展中心、国际机场、科学城和大前海宝安中心区等。   

规划定位： 1、大前海概念 2、 海洋经济 3、会展经济 4、 国家综合科学中心   

优势 ： 1、区域连接优势突出，北接东莞，隔海与广州相望，跨海连接中山、珠海，内部连接深圳最强区南山、“宇宙中心”龙华，机场方便连接国内外各地。2、 中等规模企业众多，高新企业众多，经济发展活力十足，区域发展相对均衡。3、规划起点高，无论是国际会展中心、海洋新城、国际机场还是综合性科学中心，规划格局宏大，建设标准高，参与单位实力强大，这对后续区域的高水平发展奠定了基础。   

劣势 ：1、机场限高因素和噪音。在规划容积率普遍提升面，优势明显的情况下，劣势几乎可以忽略。2、区域连接福田和罗湖区域较东部区域弱势，这个劣势在地铁建设完备的情况下，能够得到改善。   

东部情况  

 自然地理： 1、临海处山岭阻断临海区域平地少，邻居罗湖土地开发强度已非常高。2、腹地广阔，相对平坦，地势略高于临海区域。3、大部分区域水平未高强度开发，部分区域规划超前。  

 发展现状： 1、区域发展差异较大，头部公司强大 ，中小企业支撑度有限。2、高级大港盐田港和高质量的滨海旅游度假设施。3、国际大学园，目前已引入香港中文大学深圳校区、北理莫斯科大学和深圳音乐学院，另坪山区已落地深圳技术大学。   

规划定位： 1、深圳东部中心 城市副中心 2、深圳都市圈的支撑点 3、高级大港盐田港 4、高级新一代信息技术产业集群坂雪岗科技城 5、深圳高新区两大核心之一，坪山高新区。   

优势 ： 

1、头部企业实力强悍。龙岗区头部企业华为，坪山区头部企业比亚迪，均可独自支撑强大的产业集群，高级信息技术产业巨头和新能源汽车新星，两家均涉及重点发展的高新技术领域，未来仍将具有快速发展机遇和广阔的发展空间。

2、科研实力强劲，区域科研设施重点在大企业开展，主攻信息技术、未来技术、新能源、芯片等行业的重量级实验室和研究院众多，科研实力通常以产品和服务形式呈现。

3、腹地广阔，大部分区域开发强度不高，可为重大项目提供落地支撑，具有大量的想象空间。   

劣势：

 1、区域连接性相对弱势，东部毗邻东莞、惠州和汕尾片区，内部连接龙华和罗湖，可接应福田，无论人口数量还是经济实力，对比西部不占优势，在通勤南山这个就业最强区上，东部亦不占优势。由此带来的客观现实是：东部辐射人口数量远不及西部，基础设施规划格局较西部弱势，一个为高级或者湾区格局，一个为深圳东部格局。

2、 中小企业活力较强，但相比西部地区不占优势，高级高新技术企业数量明显少于西部。  

 深圳的发展目标是全球标杆城市，未来的每一个区域都将是高质量、高水平发展的承载，深圳东部和西部区域，依据各自位置和自然条件的不同，在基础设施、公共配套、产业布局和经济发展上走差异化发展道路，在你追我赶中实现高水平的均衡发展，是实现城市发展目标的必经之路。

来源：房市杂谈