近期，位于福田安托山片区的万科项目加推新品，2000万起步的豪宅一入市就直接清盘，对于深圳富豪们的这种行为，小编其实已经见惯不怪。但今天我们要聊的不是土豪们出手有多么阔绰，而是要聊一聊接下来福田的市场供应情况。

目前福田在售的新房项目有12个，而在售的住宅项目却仅仅只有2个。因此，作为新房供应紧缺的福田片区，往往一有新盘入市，便能引起极大的市场关注。今年福田预计入市的新盘还有8个，而二季度中较有可能入市的楼盘有且只有1个，也是目前市场热度很高的中洲湾项目。位于大金沙片区的中洲湾，从2017年开始进入人们的视野，并于今年3月24日正式对外开放了展示中心，目前该项目已经在备案中，如果顺利的话，将会是今年福田片区，继万科项目过后第二个入市的住宅项目。因此，今天小编就给大家讲解一下中洲湾的规划及区域环境。

一、项目简介

中洲湾位于福田区上沙大道与上沙椰树路交汇处，项目整体分三期开发，总建面超300万平米，是目前大金沙片区体量较大的综合体。

                                                        中洲湾规划效果图

据了解，中洲湾一期、二期所在地块已正式签订了土地出让合同，并已陆续动工，项目一期二期总建面约126万平，涵盖住宅、公寓、写字楼、酒店、以及16万平米的Shopping Mall。

中洲湾首批推售的是位于二期的02-04地块，建设用地面积约8612.82㎡，总建筑面积约76965.52㎡。02-04地块共规划4栋塔楼，其中A/C/D座为住宅，层高46-50层；B座为公寓，层高46层。另外，还包含2层商业裙房，1层地下商业。

中洲湾首批入市的4栋塔楼即将封顶，一期商业主体也已出地面，项目展示中心开放中。据现场销售介绍，中洲湾预计4月底开放样板间，上半年入市，首批将推出约89平3房住宅、约35-55平公寓。

二、配套及环境

中洲湾所处区位是福田大型城中村上沙片区，从整体概况来看，目前区域内的城建设施较为落后，内部交通现状较差，居住人群较为杂乱。从具体层面来看，在商业方面，中洲湾周边主要以农民房及小区房的住宅底商为主，商业类型多，但相对杂乱，目前距离项目最近的综合商场是，位于中洲湾一期地块西侧的约10万平米京基KK ONE。

在交通方面，中洲湾项目内部道路较为狭窄，且车流复杂，除了小汽车之外，还有不少电动车、自行车。但从大环境来看，项目毗邻滨河大道主干道，同时距离京港澳高速福田收费站约1公里左右。另外，项目周边地铁交通便捷，一期距离9号线下沙站B出口约280米，距离四线（1号、7号、9号、11号）换乘站车公庙站F出口约710米；而中洲湾二期则比较靠近7号线上沙站，距离上沙站A出口约480米。此外，在公交出行方面，一期门口就是上沙公交站，二期则距离福荣中路公交站约330米，距离上沙村①②公交站约480米。

在学校方面，中洲湾项目周边公立学校有上沙小学、上沙中学以及下沙小学。另外，项目1公里范围内，还有民办小校欣欣学校，以及深圳艺校附属福田泰然学校。根据福田教育局划片，目前中洲湾的学位是上沙小学、上沙中学。

上沙小学是一所全日制六年制的公办小学，学校现有24个教学班，在福田区小学排名中，目前处于中等水平。而上沙中学创建于2005年，共有24个教学班，根据2017年福田区热点初中排名情况，上沙中学在全区排名相对靠后。

在休闲配套方面，除了上下沙文化广场之外，项目距离福田体育公园直线距离约600米左右，而距离占面约38公顷的红树林生态公园直线距离仅400米左右。

除了现有的环境和配套，未来中洲湾自身还将建设有占地5400平米的18班幼儿园，一期约8万平方米大型商业mall，二期约8万平方米创意商业街区，酒店、保障性住房、文化活动中心、体育场地等。

三、区域规划

大金沙片区位于整个福田的西南部，以大金沙为起点，片区北面是商务写字楼集中片区车公庙，以及深圳传统豪宅区香蜜湖；西北侧是深圳园博园及福田交通枢纽所在地竹子林片区；南部及西南部是约38公顷占面的红树林海滨生态公园；东部紧挨着的是新洲石厦益田纯住区，再往远一点则是深圳老村皇岗村，以及与香港新界落马洲口岸相对皇岗口岸；东北侧是福田行政商业中心区，以及景田片区。

从区位分布图来看，目前福田整个南部及西南部地区相对发展落后，而大金沙片区又属于福田城中村集聚区，各项设施配套、城建规划、居住环境都远远不足其他片区。为此，大金沙片区的改造也成为了福田区十三五规划中的重点工程。

                                                     大金沙片区改造空间效果图

大金沙片区是由滨河大道、福强路、新洲路及福荣路合围的大片临海片区，区域内改造范围主要包括四大城中村、三大工业区以及旧住宅区等十二个小功能区域。其中，四大城中村即沙尾村、沙嘴村、上沙村和下沙村，三大工业区即上沙工业区、金地工业区和沙尾工业区，旧住宅区包括金地花园等。

大金沙片区可改造区域总占地面积为114.5公顷，现状总建筑量约为362.06万平方米。可搬迁总建筑面积约为343.28万平方米，其中下沙村70.62万平方米，上沙村133.84万平方米，沙嘴村36.47万平方米，沙尾村38.76万平方米。更新后，大金沙片区在总建筑面积中包含住宅350万平方米，产业商业办公面积412万平方米。大金沙片区的旧改体量相当于大冲旧改的2.72倍。

大金沙片区实行分期改造，黄色部分代表近期，橘色部分代表中期，蓝色部分代表远期。从上图中可以看出，京基、绿景以及中洲的项目都属于最早一批改造项目。目前京基滨河时代的写字楼办公产品已经投入使用，仅剩顶层2600平整层写字楼在售，价格10万/平，项目旗下的KK ONE商业也于2016年开业，是目前大金沙片区少有的综合商场。另外绿景旗下的红树湾壹号也基本建成，总建面约45万平，规划有住宅、商业、办公产品，首批预计入市83-167平3-5房住宅。而中洲旗下的中洲湾是大金沙片区较大的综合体，总建面超300万平米，一期二期126万平，规划有住宅、公寓、商业、酒店及写字楼，即将入市的是89平3房住宅、35-55平公寓。

根据更新蓝图，大金沙片区将打造为多元复合功能区，改造后，该区域将成为集产业、文化、商贸、办公、住宅为一体的综合型产业集聚区、生态滨海城区。

四、项目点评

优势：

1、项目大体量大社区，同时包含住宅、公寓、商业、酒店、办公等多种物业，选择性大，客户群体较广；

2、周边有1/7/9/11号线等地铁线路，同时邻近滨河大道、京港澳高速，出行方式多，交通较便利；

3、项目邻近福田体育公寓及红树林生态公园，景观资源和休闲配套较为丰富；

4、紧邻车公庙商务区，同时临近福田中心区，可较为便捷地享受周边片区现有配套；

5、大金沙改造片区是福田十三五规划重点工程，改造进度可喜，未来区域内的升值潜力较大。

劣势：

1、项目地处福田城中村集中区域，片区内农民房较多，居住人群较为杂乱，同时居住环境相对狭窄；

2、片区内没有名校，学区范围内的上沙小学及上沙中学，在福田教育领域相对比较普通；

3、周边人口较大，同时又紧邻商务区，因此人流及车流压力较大，早晚高峰周边会较为拥堵。