排名前列站：蛇口前海自贸区

要步入“大前海”区域，感受到处10万+的豪宅之前，小编突发奇想，在豪宅遍地的南山，是否有刚需的容纳之地呢？于是小编在这次前海之行前，选择了山语海，探访这个被称为南山较便宜楼盘。

提到蛇口，大多数人呼之欲出的是 “海景房”、“贵”，但小编想说的是，那都是美好的想象，有钱人的天堂，蛇口还有一个刚需区域——赤湾。来到赤湾，犹如进入了“城乡结合部”，老旧的配套和新建的楼房混杂在一起。一路跟随导航，来到山语海的售楼处，售楼处设在山脚，在南山公司旁边，而项目楼盘则在山上。

来到销售现场，年后看房的人并不多，听现场销售介绍说，小户型已全部售完，仅剩下大户型在售，高层住宅剩余116平户型单价约6万/平； 130-240平的小高层洋房单价7万-8万/平，项目物业费为4.7元/平*月。

山语海，是10月4日楼市新政后排名前列个排名前列盘，价格也低于南山其他新盘，但便宜归便宜，让购房者止步不前的估计就是赤湾发电厂问题。现场销售说，发电厂已搬走，并不会对楼盘造成影响。是否真的无影响？但据小编所知，山语海在小南山的东北面，发电厂在小南山的西南面，山语海也在发电站的上风口，而且还隔着一座山，即使有影响也并不大。背山靠海，其实山语海这个价位比小南山其他豪宅来说值很多，但是不得不说的是，配套确实是硬伤。

山语海11栋住宅均建在山上，楼盘为纯住宅，并无商业，买点日常所需东西都要下山，周边配套也都较为老旧，并没有大型的商场，离地铁站较远，最近公交站为南山公司站，仅有4条线路。另据现场销售介绍，到时在赤湾地铁口会建有综合体项目，届时山语海业主可以满足购物需求，但地铁距离项目约600多米，步行需15分钟，小编还是觉得较为不便。

适逢午饭时间，不少南山公司的员工都在食堂吃饭，山语海附近的配套感觉也是为员工而建，山语海的开发商便是南山公司，据了解，南山集团在赤湾还有不少地块，目前还没动工。小编觉得山语海倒更有南山集团员工房的感觉，定价不高，交通不便利，配套一般，适合南山集团员工就近购房。

小编总结：低价户型均已售罄，其原本低价优势已不太明显；山顶风景较好，但周边配套欠缺，生活上可能会有很大不便；发电厂问题已经得到修复，但交通方面不太便利，周边其他区域开发情况较为落后，片区整体发展还需较长时间。

离开了山语海，小编开始步近前海。前海高楼林立，但住宅却有限，小编更发现了，近期很多商业性质的楼盘开始打起了“擦边球”。佳兆业前海广场2期便是主推不限购不限贷的办公楼，宣称为可商可住可办公的产品，是否是打“擦边球”办公楼改成公寓卖呢？小编来探探实情。

来到售楼处现场，购房者并不多，多的反倒是各家房产中介，与小编之前预测想法一样，现场销售一直坚持二期产品是40年办公楼性质，可商可住可办公，产品面积51-87平，以79平的为主，销售说话极为谨慎，并不说是公寓类型，但相信看房的人都心知肚明吧。

佳兆业前海广场2期沙盘规划图

佳兆业前海广场一期住宅已售罄，二期属于商业综合体项目为A、B、C三座，其中A座尚未取得预售证，B、C两座已取得预售证在售中，单价约7.5万-8万/平，毛坯交楼，就现场销控表来看，仅售出B座07-16户型产品，销量一般，但从区域看来，附近综合体较为缺失，附近新盘香格名苑、掬月半山、前海港湾也无大型商业配套，佳兆业前海广场或是未来片区商业重点，附近住民的就近购物场所。不足的是，二期紧邻月亮湾大道，周边货柜车多、噪音大、灰尘大，项目西侧还有一个较大的燃机电厂，环境问题小编觉得会对购物需求有所影响，毕竟前海的免税店也会是住民选择。

小编总结：周边环境较好，有多个住宅社区聚集，但缺乏大型商业配套；交通依赖未来地铁规划，邻近港口，北面货车流量大，道路拥挤与噪音灰尘问题不可避免；商住楼擦边球问题可大可小，有待业主自身考虑，作为前海附近的大型居住社区，潜力可观，但相关配套的完善还需时日。

从佳兆业前海广场出来，从月亮湾大道拐进兴海大道，香江金融中心等写字楼映入眼帘，小编终于要进入真正的前海自贸区了！

从前海自贸区概念一出，前海便是各大开发商必争之地，但就目前情况看来，环境确实荒凉，灰尘漫天，交通不便利、配套也几乎没有。已建成的香江金融中心在众多在建写字楼中犹如“金鸡独立”般，这一片区写字楼相对聚集，围起来的同一地块，实则为不同开发商的不同项目，具体有：香江金融中心、前海香缤大厦、前海自贸大厦、信康利大厦、顺丰总部大厦、世贸前海中心等。

令小编印象最深的莫过于世贸前海中心，大气的施工入口，保安守卫森严，但施工进度却是几大项目最慢的。世贸前海中心前面还是条沙路，目测本来有铁路经过，路的对面则堆满了集装箱。

世贸前海中心及周边环境（2017.2）

小编准备前往另外一个写字楼聚集的地方，即1号线鲤鱼门站附近的建筑群，这里的写字楼有：先进前海壹号、华润前海中心以及前海金融中心。走梦海大道时，小编看到了前海深港青年梦工厂、周大福全球商品购物中心，不由觉得前海确实潜力无限。

先进前海壹号部分楼体已建成、华润前海中心及前海金融中心等均在建设中，进度与先前经过的前海自贸大厦、世贸前海中心相似。但与方才去过的另一片区对比，先进、华润写字楼的位置看似较好，靠近1号线和南山中心，交通、配套也会好些。

小编总结：目前前海写字楼基本在建设中，除了在售的香江金融中心和先进前海壹号之外，其他项目均未发售，目测节点也会相似，或许在今年会集中爆发；写字楼周边配套较少，尤其缺乏生活方面的商业配套，道路周边货运车辆较多，噪音灰尘问题显著；写字楼邻近海边，周边无其他遮挡物，高层景色应该会非常亮眼。

第二站：“大前海”辐射地——宝安中心

前海各种利好政策让房地产开发商不断攀附， “大前海”概念也随之被炒红。“大前海”是指从前海为中心的辐射片区，受之影响较大的便是宝安中心。由于靠近前海自贸区，配套完善、房价略低于南山中心，宝安中心近年来楼市一片火热，房价也上涨较快，宝中片区房价逼近10万/平，待建待拆地块也较多。

新安地铁站附近环境（2017.2）

  沿梦海大道一路直行，小编来到了新安地铁站附近。站在新湖路与甲岸路的交界处，东西南北4个方向的空地都已被围挡圈起，北部的两片空地均为润恒地产所有，其中东北部的项目为都市茗荟花园，西北部土地为润恒的商业项目，东南部为榕江地产的云玺锦亭，西南有个未知项目正在进行地基建设。

这几个地块中，都市茗荟与云玺锦亭施工进度较快，而都市名荟对面的另一润恒项目以及云玺锦亭南侧的泰华的商业项目，目前仍是未动工。

小编总结：就目前情况看来，宝安中心在建待建项目较多，片区交通及生活配套较为完善，作为“大前海”的辐射区，宝安或许是前海企业及员工的居住选择，但据了解，在建的项目多是商业用地，住宅较少，片区房价也正处高位。

离开新安，小编驱车不到数分钟左右便来到了此行的另一大重点目标——壹方中心玖誉。

进入售楼中心，现场不出意外的冷清，不过毕竟是工作日期间，倒也正常。据现场销售介绍，目前住宅方面小一点户型已经销售一空，目前最小户型为不能看海的95平方户型，其均价在9万以上。大户型方面，西南朝向的大户型产品较低10楼即可看海，不过楼层越高售价越高，在介绍过程中，销售还意味深长地说了一句“在深圳，现在的10万+，已经不算豪宅了…”。

现场销售一直强调宝安中心区（包括新安街道）目前已经没有住宅用地可用了，未来住宅用地也将更加稀缺。在商业方面，底层的商业部分还要过几个月才能开业，目前招商情况还算顺利，从小编的现场观察来看，商业及写字楼部分目前都还在装修阶段，不知是否是工作日的缘故，周边人流并不算多，在大前海尚未完全发展起来之前，宝安中心的整体形象或许很难得到较大改变。

小编总结：交通便捷，但业主可能会面临噪音问题；片区配套较为完善，与南山及福田同价位的楼盘相比，临街观海是其较大的亮点，但在教育医疗等其他方面，尚有些许差距；作为前海附近宝安中心区的标志性综合体，未来潜力非常可观，但10万左右的均价明显高于片区周边房价，还需要看业主自身的考虑了。

  从壹方中心玖誉出来之后，小编又来到了翻身地铁站的盛意家园探探情况。

  翻身为宝安中心的一部分，配套也较为丰富与完善，很明显发现人流量比先前的新安豪宅区多了。盛意家园位置不太好找，靠近海乐社区公园，被周边小区围在中间，体量较小，仅为1栋住宅，目前处于停工状态，约建3层。

盛意家园周边配套（2017.2）

  小编总结：盛意家园体量小，但周边的商业配套还是挺丰富，除了四周住宅区的底商之外，翻身地铁口也有天虹商场、苏宁易购等可以满足业主需求。

  小编继续前行，来到了宝安另一个新盘“联建君钰府”。

  联建君钰府在安华工业区内，占地约0.92万㎡，总建面约7.5万㎡，目前已完成地基工作，也是一个体量规模不大的小盘，但附近配套却挺完善，对面有一个羽毛球馆，隔壁是沃尔玛，附近还有个天虹，周边小商店也多，基本的生活配套都能满足。

  小编总结：项目建在工业区内，周边配套多，但是环境较为杂乱，附近车流量也较多，可能有噪音影响。

天色开始昏暗了起来，小编也动身前往此行的最后一站，灵芝地铁站不远处的中粮大悦城项目与鸿荣源布心一村旧改项目。

在布心一村，小编并未见到动工迹象，鸿荣源也只有一个旧改办公室设立在此，可见项目还未正式开始。在目前的深圳而言，旧改已经成为市场上主要的土地来源，但旧改涉及方面较多，拆迁容易陷入僵局，因而大部分的旧改项目，往往都需要经过一段很长的时间才能面世。小编此次实地所见，布心一村内既有旧住宅也有老工业厂房，加上少量的商住楼，产权较为复杂，拆迁之路恐怕不会顺利。

离开布心一村，小编沿路来到了中粮大悦城的项目所在地。中粮重点布局宝安已经是众人皆知的事实，中粮天悦壹号及中粮凤凰里都是片区最为热门的项目之一，而中粮集团本身，也在2016年8月拿下前海桂湾两宗相邻土地，成为前海排名前列世界500强入驻企业。

回到大悦城，小编下车所见的便是在一大片就厂房与小区之间的拆迁瓦砾，其中还孤零零的伫立着几栋拆迁到一半的空置物业，也被挂上了相关横幅，不知道是因为产权问题还是中粮集团另有计划，中粮大悦城的拆迁已经进行了数年，相对而言进度缓慢。依照规划，中粮大悦城未来将建设成集住宅、公寓、写字楼及商业中心的综合体项目，占地面积约17万平方米，建筑面积约129万平方米。小编实地所见，周边交通与商业配套较为完善，但稍显老旧，中粮大悦城如果顺利建成，势必将成为周边的新一代标志性建筑。

在项目现场，小编并未看见大悦城的相关办事处，中粮大悦城计划建设328米超高层写字楼及中高端集中式商业中心，作为传言中未来的宝安排名前列高楼，对于提升片区的整体形象来说可谓十分关键。在项目周边，还有着华联旧改，佳兆业尖岗山旧改等其他房企巨头的提前布局，想必未来灵芝，将会变得非常热闹。

小编总结：地段优越，周边配套完善但较为落后，大悦城定位中高端且体量巨大，落成之后势必将成为片区新地标；项目紧邻后方老厂房与旧小区，未来建成后高空景观或将存在影响；位于片区中心，商业齐全，交通方便，但车流人流较多，噪音问题不可避免；相比附近的中粮天悦壹号，中粮大悦城位置更加理想，未来价格可能更加高昂。