我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔， 请教一下，预算总价600万，刚需房，考虑自住+投资，目前在腾讯附近工作，计划一年内要孩子，最近预选了几个盘，1、阳光里雅居 距离上班近方便、楼龄新13年的，就是学位一般，附近没有旧改或城市更新的规划；2、深蓝季节，比较接近需求，但目前没有合适的房子；3、西丽塘朗雅苑二期，学位不错、楼龄新、单价还便宜一些，但是距离上班比较远；麻烦云叔帮我分析一下，或者您还有其他更好的推荐？感谢

回答：刚需房，考虑自住+投资，预算总价600万，阳光里雅居，次新可考虑的，等孩子大一点再做置换

深蓝季节，次新，学府中学，也可考虑

西丽塘朗雅苑二期也可考虑，如果主要考虑通勤距离，比较建议考虑阳光里雅居，深蓝季节可以多关注一下，具体600万推荐高价值楼盘详见内部分享！

提问：云叔，想咨询一下，深户无房，外地一贷还款中，能筹到较低140万，最多180万，月流水3万以上，大概总价270-320的房子，正在目前考虑螺岭或深圳小学的一室一厅学位房，你觉得怎么样？或者考虑往西些？考虑学位房是因为有小孩能用着，如不买，就得考虑私立了吧？其他的好小学可能总价更高些，或者云叔有其他更好的推荐？感谢！

回答：其实不是太建议，不是很好，180万首付五成，月供能力不差，配合适当高评，大概可以买到350-380万的房源，另外考虑学区房没什么问题，但是个人不建议罗湖的学区房，罗湖的学位优势正随着片区的没落而没落，钱聚人聚，钱散人散，优质资源也是也要的道理。 这个价位来看，或者直接硬杠热点片区的学位房，还不如看一看福田和东部，具体房源详见内部圈子分享！

提问：云叔好，改善性需求，东莞凤岗中海云麓270平的别墅，1600万的价是否是合理的价区间？比较喜欢他们的设计，但缺点是有点密集，入户快下来了，在纠结公园大地的160平的大户型，还是中海云麓的别墅，麻烦云叔指点一下！

回答：你好！1600万这个价位，买东莞疯了吧，好多片区多年来埋葬了无数的投资客，很多想着先买临深以后曲线救国的投资客，最后都发现离深圳越来越远；凤岗临深只撑得起两三百万的刚需产品，1600万那是不可想象的资源错配，买了这套大别墅，到时候根本卖不出去，流动性不太好，至于公园大地的160平，和中海云麓比只是大坑和小坑的区别，只能说有钱真是任性！

提问：云叔，如果投资属性的话，请问一楼的房子能买吗？

回答：其实对房产价值的评估是一件非常具有技术含量的工作，它不同于普通中介对市场价的评估，也不同于评估公司对公允价值的评估，而是一种对房屋本身内在交易价值的试估

要判断这套房子是否值得投资，具体要看房子的内在价值和它现在的价格是否错配

一般来讲1楼房子的价格是要比次顶楼价格打8折的，但是1楼如果是送花园或送地下室的，那花园和地下室的价格又有加成；任何楼盘一楼和顶楼总是较低价的，但是大部分都是市场价，能不能买，还是看价格是不是真笋。

提问：请问云叔，考虑投资角度，你觉得东莞的长安值得投资吗？请教云叔指点一下！

回答：其实长安这个区，较大的利好点就是滨海湾新区的建成，按目前进度来看，5年左右滨海湾才会初具雏形，从投资角度上看，这个区还是值得投资的，但持有周期要以5-10年计。

提问：云叔，再次麻烦你，东莞中堂镇的佳兆业时代芳华，单价在2左右，请问这个盘如何？是否值得购买？或者东莞还有其他哪些值得投资的楼盘？或者2手房，单价控制在多少合适？

回答：其实个人想法不建议买中堂，东莞是镇区经济，各区之间差异非常大，中堂造纸，低端制造业，GDP拖后腿，未来也不是重点发展方向，单价2W，还不如买广州新塘，具体东莞值得投资的楼盘详见内部圈子分享！

提问：云叔你好，深圳回迁房投资，目前已拆比较快地看到两个，1、龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位；2、布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般；两个单价和拆迁速度相当，想预期5年左右收房卖出或再抵押，你评估哪个升值潜力大些？如果两个都不行，另外有单价相同龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点？再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知，可以签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议？感谢！

回答：你好，回迁房以前也是说过的话题，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算；还有就是注意风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险；这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，不然不会无缘无故的便宜。

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