无偿划转土地、房产涉及哪些税?
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母公司A为了更好的利用资源，将一座房产和一块土地无偿划转给子公司B使用。上述划转行为中，涉及哪些税、有哪些税收优惠、享受税收优惠需满足哪些条件呢？就让华政小编为大家详细分析一下吧。
无偿划转土地使用权会涉及增值税、企业所得税、契税，土地增值税、印花税等，现将相关税种的税收政策及税收分析归纳如下：
一、增值税
税收政策
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号)（以下简称“36号文”） “第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：第(二)项单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”
小编提示
1. 母公司A向其子公司B无偿划转土地使用权属于增值税的纳税范围，需要视同销售需要缴纳增值税。
2. 母公司视同销售的销售额按以下方法确定：
（1）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（2）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（3）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本*（1+成本利润率）
成本利润率由国家税务总局确定。
二、企业所得税
税收政策
《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税[2014]109号)（以下简称“《通知》”或“109号文”）“对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：
1.划出方企业和划入方企业均不确认所得。
2.划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。
3.划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。”
《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）规定100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按冲减实收资本（包括资本公积，下同）处理，子公司按接受投资处理。
小编提示
母公司A向其全资子公司B 无偿划转土地和房产，必须同时满足以下条件的情况下，年度汇算清缴前向主管税务机关备案后，划出方母公司A暂不缴纳企业所得税：
（1）B公司为A公司的全资子公司。
（2）资产划转具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；
（2）土地使用权划转后连续12个月内不改变该资产原土地使用权的实质性经营活动；
（3）资产划转完成日的确定方法：指土地使用权划转合同（协议）或批复生效，且交易双方已进行会计处理的日期。
（4）双方需签订资产划转协议，划转协议中需规定：划出方母公司A按照土地使用权的账面净值划转给子公司B。
（4）划出方母公司A和划入方子公司B会计账面均不确认该项划转的损益。
（5）子公司B在接受划入的土地使用权后，12个月内不得转让该项土地使用权。
（6）在该项土地使用权划转完成后12个月内，划出方A和划出方B的任何一方不得发生生产经营业务、公司性质、资产或股权结构等情况变化。
三、土地增值税
税收政策
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）第二条规定：“ 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第四条规定：“关于细则中'赠与’所包括的范围问题细则所称的'赠与’是指如下情况：
房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠于教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局2014年第9号)规定，同一投资主体内部所属企业之间无偿划转(调拨)房地产，不征收土地增值税。“同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间;同一公司所属全资子公司之间;自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。
小编提示
（1）母公司A向子公司B无偿划转土地使用权不属于条例规定的以继承、赠与方式无偿转让房地产行为，应属于以其他方式有偿转让国有土地使用权，按规定应征收土地增值税。
（2）但是部分地方出台不征收土地增值税的明确政策，如重庆，同一投资主体内部所属企业之间无偿划转(调拨)房地产，不征收土地增值税。实际操作时应了解地方税务机关的相关政策。
四、契税
税收政策
《关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税[2015]37号) “同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”
小编提示
母公司A向其全资子公司B划转土地和房产属于同一投资主体内部的土地划转，因此可免征契税。
五、印花税
税收政策
《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]第11号）“印花税 产权转移书据，按所载金额万分之五贴花。”
《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发[1991]155号)“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”
小编提示
企业无偿划转土地、房屋建筑物应按照上述政策规定依“产权转移书据”缴纳印花税。
本期编辑：牛从会
转载自：华政税务
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