我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，今年深圳西部热点区域，中部区域和东部区域整体趋势会如何？

回答：你好，西部去年底已涨到位了，今年不出意料要横盘。 中部和东部涨到一半被疫情打断，正常来说要缓两个月。 根据现在的情形来看，东部询价的客户开始增多，业主心态稳定强势，小阳春四月份会续上的可能性比较大。具体详见内部分享。

提问：云叔好，宝中有套一房，大概400万，欠款160万，刚需想置换500以内的两房或者小三房。目前在考虑碧海、领航城或者沙井。请问现在置换是否合适？还是继续持有。如果置换的话，怎么选择好一些呢？感谢

回答：你好，看你具体情况，你如果月供能力还不错的话，建议加按揭继续加仓第二套。宝中这套小户型如果位置房龄都还不错，可以继续保留。但是 如果月供压力较大，建议出手置换。 刚需自住盘，地段距离宝中，就是周边的配套情况成熟要一段的时间，农民房较多，噪音比较大，距离地铁口远，交通一般。如果是自住的话，是可以的，如果是投资的话，涨幅应该就一般，周边可以选择的房源充裕。 如果考虑自住和投资的话，个人倾向优选碧海，次选西乡和沙井。

提问：云叔你好，香山美墅云邸，15年，189平2300万； 新天鹅堡3期，新房，123平1650万。你觉得买哪个好呢？主要考虑这两个盘应该是2000万深圳居住环境较好的，哪个升职潜力高些呢？ 或者其他地方，居住环境好的又有升职潜力的是哪里？ 谢谢

回答：你好，香山美墅和新天鹅堡都是很多人喜爱的板块。这两个盘同样面临的问题地段老化，缺乏增长潜力。 如果从自住角度看，1000-2000万的总价，香蜜湖和深圳湾的产品自住更舒适。 如果是总价4000万以上，华侨城是更好的选择，圈层更纯粹。具体详见内部分享。

提问：云叔你好，福田八卦岭鹏基公寓小户是否适合投资，利好：旧改、学区和福田相对门槛低，或其它类似房源可推荐，谢谢！

回答：你好，不要买八卦岭，荔园东建校传出后，几个月时间，八卦岭宿舍成交价从5万多飙到了8万多，涨幅超过50%。 名校小学对房价带动根本达不到这个涨幅，这波不理性上涨已经过度透支了名校落地带来的预期，后期还要回调。 至于八卦岭的拆迁，目前签约率只有90%，离能拆还远着，看看你的首付多少，月供多少，这样才好给房源情况再做推荐。

提问：云叔您好，新政一出，市场热度骤降，苦了是龙岗的业主，刚看到一点上涨的一些又被掐灭，东部一直就不被看好，请问龙岗还会补张吗？我的房在名居广场，89平三房刚需房，还有机会涨一点点吗？

回答：你好，龙岗非常扎实，跌是应该不会的，优质产品很可能继续温和上涨，名居广场还是不错的，可以放心持有。具体详见内部分享。

提问：云叔您好，目前夫妻都在南山工作，我有两个孩子，12月仓促收了10万定金350万，卖出南山大陆庄园小户型52平，现在暂时没过户没收到款，但1月就已支付了20万定金买罗湖雍翠华府的小三房76平400万，只能扛1.5万月供，收到卖房款后手里200万现金，有名额可用。相信疫情后市场应该有笋盘出现，在犹豫着放弃罗湖雍翠华府的20万定金重新在南山或宝安寻找450万内的房子还是履约去罗湖算了？2022年14号线开通，东边的布心有可能跑赢西边吗？毕竟雍翠华府均价5.2的样子，麻烦云叔给点建议，谢谢

回答：你好，罗湖布心5万一平，看起来很值得。 发展前景的话，大家都懂，前景好能这么便宜? 而对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。但个人觉得对刚需来说，住的舒心比那百八十万的帐面浮盈要重要的多。但如果你考虑到未来升值的可能性，罗湖当然不可能超越西边的， 更好的选择，先用拖延流给自己流出充足的时间淘西边的笋盘，有性价比高的再出手。

提问：云叔好，外地深户，想考虑四百万以内两房，现在看到龙岗六约一个振业城的盘，单价便宜，地铁物业，周边的商业配套还是不错，22年通车14号线，双地铁到福田，云叔有什么看法？

回答：你好，楼盘的升值，地铁不是最关键的要素，区位和增量才是，六约是个两头不靠的地段，龙中、大运、布吉、横岗这些板块，谁都不带它玩儿，注定了这是一个跟涨的刚需自住片区。

提问：云叔好，目前有现金600万左右，改善型，有两个购房名额，也能买双拼。 在南山看了很多房子，预算1200万左右，目前在前海路几个楼盘中挑选。你觉得泛海拉菲二期如何？2012年的盘，学位是南山实验荔湾小学和深大附中，双拼165平的1200万，单证175平的1500万，可以入手这个盘吗？未来升值前景如何？未来前海自贸区能辐射吗？

回答：你好，就在前海自贸区旁边，地缘优势还有什么可以质疑的，泛海拉菲二期属于前海路上，房子比较新，选筹也没有问题。 至于双拼房，尽量回避，时间越推移，越面临的不是卖多少的问题，而是卖不卖得出的问题。

提问：云叔好，请问宝安坪洲地铁口的财富港大厦纯投资如何？个人觉得这个盘租金较高，可减轻月供压力，首付预算0w，现金流可供3到5年。你建议怎么样？感谢

回答：你好，如果你本身现金流可以支撑3-5年，干嘛还要考虑这种租金盘？这个租金盘不太适合自住客，投资客入场关注的也是低首付和高租金，涨幅还比较慢，按现在情形来看到话，这种盘的回报率不是很高。

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