我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，我们在横岗有一套房自住红本在手，目前工作在华强北，现在想红本抵押贷款买个550万以内的房子，可以自住带学位的小二房，南山10万的花果山小区太老怕后面没有升的空间，保税区也是10万，皇御苑就是学校一般，但是上班方便，月供不超2万，麻烦分析如何选择好！因为工作不用每天跑所以通勤时间还好！皇岗村也有看，带学校基本八万九万，不知道选哪个有升值的空间，感谢！

回答：你好，如果考虑自住属性的话，建议考虑通勤距离短一些，每天省下的时间用来提升自己，赚更多钱，三五年后再换个更好的。花果山小区1993年的房子，楼龄太老，不建议。皇御苑这个盘，如果是自住还是可以的，学校确实一般。可以看一下皇岗房子，距离地铁比较近，同时有皇岗中小学+水围小学，水围小学已变身荔外分校，皇岗中学也在升级中，有成为名校的可能，也可以考虑坂田。

提问：云叔好，深圳有两套房，一套赤湾老旧小区复式房自住，一套在蛇口雍景湾135平儿子名下出租，没有资金，打算卖掉蛇口的房子，投资买入价格洼地的房子以租代供等待升值，请问云叔你觉得有这个必要吗？感谢

回答：你好，雍景湾的楼龄、花园、位置、学位、户型这些都没有问题，不会跑输；建议加按揭再入手一套碧海、西乡、板块的刚需上车盘，剩余的资金足够还未来5年的贷款，赤湾的老房子可考虑置换。

提问：云叔好，看花城板块的房价最近涨了，感觉花城的不错，说是有省一级名校小学，现在买花城这个板块投资的话，你觉得会不会比较好呢？可以分析一下吗？

回答：你好，花城板块它的地理位置虽然看着是十分优越的，但是周围商业区环绕，距离各大产业区距离其实是比较远，而且花城板块周围规划的学校也正在建设中，但是其实落实的话，还需要一段时间；一般来说，如果从投资属性来看，花城明显不是较好的选择；在购房投资时，除了看价格就是看资金和周期灵活度，应该多多考虑，这类板块还没到入手时间。

提问：云叔好，请问18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深？ 两年了也没升值，本身公寓位置景色又都可以觉得可惜，楼下的空地是将来的深圳歌剧院。 租金低，拿在手里觉得烫手，深圳住宅已无名额，请问云叔有什么好的建议吗？感谢！

回答：你好，万科蛇口公馆这个盘是真正的次新，外观高端大气上档次，有万科品牌加持，又有蛇口的区位大概念，本应是这轮大涨的领涨先锋，结果却让人大跌眼镜， 目前住宅均价12万多，比后海很多20年的老房子还便宜，存在感也低，没听过这个盘的人也很多。

跑输的原因：1、位于蛇口最差的地段，周边全是农民房和破败的厂房；2、学位太差；3、容积率太高。 18年这个盘开盘，住宅和公寓的开盘价都是八万多，到现在，住宅好歹有了40%的账面浮盈，公寓却基本没涨。 公寓的产品性质当然是涨得慢的原因，但更大原因是开盘时，公寓价格被开发商定高了，提前透支了这一波的涨幅，海景和低总价吸引，贸然入了坑；建议对于公寓这类长线跑输的产品，能出还是出掉，几百万置换成广州的优质住宅它不香吗?千万不要认为开发商是定价高手，很多新盘的项目总操盘能力一言难尽，定价策略错误百出；很多买房人轻信开发商，认为开发商定的价肯定不会错，高价格=高品质，闭着眼睛瞎买，最后在二手市场被教育得不轻。 未来转二手房后，在小三房稀缺的宝中，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至还比较高，如果是自住的话，倒是没什么关系，如果纯投资的话，恐怕就要失算了。

提问：云叔好，本人名下一套员村旭日雅苑楼梯房60平，办了经营DY贷150万，另有闲置资金50万，一共200万，还有3套在宝安区坪洲地铁站小产权房大概总价值200-250万；老婆名下两套已还清无贷款，一套罗冲围富力半岛60平，一套知识城万科幸福誉80平。父母有一套西湾和苑回迁房，本人目前失业，只有小产权收租8千每月，老婆普通打工人5千每月，父母退休各4千每月无存款，目前考虑借用父母名额全额购房投资，然后再办经营DY贷来供之前的贷款，考虑纯投资，地段不限，广州户口，请问云叔有什么好的操作建议？盼回！

回答：你好，根据你所描述，数量还是挺多的，虽质量不算特别好，但也不算很差；旭日雅苑这个盘，地段还可以；富力半岛地铁口在建，到时候交通也挺方便的；万科幸福誉在知识城区位还不错的楼盘；可考虑将深圳小产权出售置换成住宅，这样总价大概有400-500万，可以在黄埔入一套，具体详见内部分享！

提问：云叔好，目前有两套房子想卖掉其中一套，有中行商贷几万和80 几万住房公积金贷款未结清，现在想提前还掉，直接在中行app和住房公积金app上操作是否可以？还是要去柜台办理？现在完成提前还款整个流程需要多长时间？ 2、卖掉后想置换总价高大点的房子，超过90平方，要用学位），属于二套契税3%比较高，如果我把另一套房子以近亲交易的方式转给父母，没房没贷，这样操作既省了契税，贷款利率也算首套低一点，思路是否正确？

回答：你好，公积金提还在公众上上申请就可以，中行需去贷款行书面申请，目前大概要2-3个月才能出涂销。 一般不建议这样转，老人年龄大，名下房产除了卖掉、放租和自住，没有任何金融属性；你近亲买卖也是有税费的。 总之不建议看一步，走一步。资料、需求要统筹起来看，五步之内，你可能是对的，五步之外，可能错得很严重。

提问：云叔，宝中海纳公馆昨日放出5套100平左右的一手房源，网传按备案价卖9到10万，请问有没有必要去摇号打新？纯投资，有投资价值吗？旁边的云玺有渠道卖12-14万均价，这个和海纳比哪个更有投资价值？

回答：整个宝安中心，归前海统筹规划，地段升势强，海纳公馆和云玺买入长持是没什么大问题的，跑平宝安中心大势；云玺缺点是小区太小，只有三栋楼，南边、东边分别是正中、泰华的烂尾地，看起来就不太舒服。

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