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关于前海，所有的规划只需精简成《粤港澳大湾区发展规划纲要》对它的五字定位---城市新中心。

（文字资料摘录于《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》）

深圳的城市中心将转移到前海。

这是决策层，不可撼动的意志。

1

人类价值较高不动产---湾区资产

提到城市中心转移，就必然要提到不动资产价值的转移，而关于深圳的不动产，我们就不得不说其最值钱的“湾区资产”。

所谓的“湾区资产”并不是大湾区的资产，而是经济学上“湾区经济”所对应的资产。

世界上经济最繁荣的地方为什么都在湾区？其实很好理解：

1.海港经济，好运货

2.全球交流，好创新

3.高度开放，好包容

4.聚集产业，好发展

5.宜居生态，好心情

经济繁荣对应着不动产价值上升，曼哈顿湾区的One57，东京湾区的虎ノ門1丁目，都是世界上著名的湾区资产。

前者的顶层售价约1亿美元，后者的均价在28万元/平。

(One57)

人随着经济走，资产价值随着人走。

当一个地方经济蓬勃发展，企业大量入驻，有可观购买力的人才们也随之聚集，供需关系下，价格就会升高。

价格的升高导致了投资者热钱的涌入，反过来继续推高价格。

同时，价格的升高带来了房产的利润，便不断吸引优质开发商进驻并打造更好的产品，产品的迭代升级又提升了片区的资产价值。

另外，以上发生的所有经济行为均给区域带来丰厚税收，税收反过来又用来建设学校、医院、轨交、公共绿地等配套设施，资产价值就更加水涨船高。

所以，有人，就有价值。

深圳湾区资产的升值轨迹，也是这样。

2

前海的不动产红利，即将释放

深圳的海岸线全长260公里，能够称之为湾区经济带的，大概从红树林生态公园到西湾滨海公园，总长约50.7公里。

（深圳湾区经济带）

在这条湾区经济带上，最富盛名的湾区资产，从滨海大道的百仕达红树西岸，到深圳湾片区的华润瑞府和深圳湾1号，再到未来，可能是前海湾的某个标杆项目，一路向西。

腾讯的不动产配置也遵循这个路线，从最初的“华强北”赛格科技创业园，到南山深大对面的老腾讯大厦，再到后海的新滨海大厦，最后到即将落成的前海大铲湾企鹅岛，永远跟随着城市经济发展的脉络。

“房企龙头股”龙光地产，同样也选择了前海。

5月15日，龙光拿下前海地块，刷新深圳单价地王。在8.67万元/平方的楼面价和10.71万元的毛坯限售价面前，利润基本被摊薄无几。但是，龙光依然坚定地选择了前海，因为比赚钱更重要的是，“能够抢占前海”带来的品牌实力背书。

对于那些有投资眼光的人和企业来说，最明智的举措就是把握西进的规律，看清楚前海湾的价值。

论规划，作为城市新中心定位的前海，还承载着深圳科创中心、文化中心和交通中心的历史使命，和对标国际几大湾区封面城市的重要任务，资源和政策势必向之倾斜。

论经济，截至2020年4月，前海共入驻以腾讯为代表的世界500强投资企业累计359家，总部经济繁荣，购买力更是十分充足。还是拿鹅厂来说，腾讯拥有雇员64238名，一季度人均月收入约8万元人民币(包括福利和税收)，另外，腾讯拥有大量的外包公司，这些关联产业随着腾讯的迁移，也会带来庞大的就业人口，其中不乏高净值的企业高管和合伙人。据企鹅岛规划，新腾讯总部可以容纳8-10万名员工，再加上腾讯生态链上下游企业的入驻，光腾讯帝国带来的就业人口，可能就有12万以上。其未来可释放的购买潜力，不可限量。

论预期，以龙光为代表的房企已经做出了自己的选择。无论是决策者层面、B端企业还是C端购房者，都对前海有着较高的预期。2月份的商地改宅地，5月份的深圳新地价成交记录和近两年时间的市场热度，已然说明了以上三点。

城市定位最核心的规划，中国市值较高企业的入驻，加上高预期之下的较高土地价格呈现，三者的结合会碰撞出怎样的火花？未来的资产又会释放出怎样惊人的红利？

我们翘首以待。

3

湾区产品的升级，也有趋势

朝着前海进发，是深圳湾区资产的地域规律。

除了这种区域上的变迁规律以外，其实产品上，湾区资产也在不停迭代升级。

曾经，我们以高楼大厦为荣，高容积率的水泥森林看上去繁华一片，似乎就等于经济发达的象征。

但今天，我们已经是世界第二大经济体和一带一路倡议国家，摩天大楼变得不足为奇。

一场突如其来的疫情让我们感受到，比经济更重要的，是身体的健康和内心的愉悦。

所以我们发现，真正适合人类生活的产品，和市场已经开始聚焦的产品，是视野开阔、低容积率、低人口密度的不动产。

（企鹅岛效果图，非高楼而是低密）

毋庸置疑，这种产品，会成为未来率先升值的领头资产。

现在，在深圳西部正在爆发的湾区上，集35年城市开发与运营实力的华侨城，就通过欢乐港湾，把生态+低密+景观的人居资源兑现给了前海湾。

（欢乐港湾鸟瞰）

4

下一个湾区资产高地--欢乐港湾海府一号

华侨城欢乐港湾总占地面积约38.14万㎡，由六大先进业态组成。包含27万㎡海滨文化公园、128米高湾区之光摩天轮、3.8万㎡湾区之声演艺中心、8万㎡亲海体验式街区商业、1万㎡JW万豪酒店光之翼以及少有可售产品——海府一号。

（海府一号效果图）

从海府一号自身说起，海府一号是整个前海湾一线少有坐北朝南的瞰海项目，一线海景尽收眼底。

25%超高绿化率和3.3的极低容积率，与前海中心区高密度开发的模式截然不同。通过层层退台及垂直立面绿化，打造视野开阔的空中花园，享有滨海地带的开放、自然属性，营造了一种全天候亲海、亲绿的工作生活的场景。

当前海的高楼都在以摩天轮景观为傲时，处在前海-宝中-大铲湾价值C位的海府一号，用低密度和绿色环绕的前瞻性设计，优质诠释了未来湾区“生态低密，以人为本”的产品升级新逻辑。

（海府一号效果图）

海府一号享有欢乐港湾全系先进的配套服务，而这些配套也在以肉眼可见的速度兑现中。

首先，海府一号坐拥永久的海滨文化公园盛景。公园占地27万㎡，由华侨城联手SWA、LLA打造，其景观设计摘得有“景观界奥斯卡”之称的美国ASLA 景观规划设计类大奖。园区每年将举办超20 场主题文化活动，打造国际品质的湾区休闲公园。

（海滨文化公园效果图）

从海府一号下楼，即达8万㎡的亲海商业，其预计于2020年底试开业。在开放式街区中一边欣赏海景，一边逛街、社交、休憩，生活和娱乐供给一应俱全。

（湾区亲海体验式街区商业效果图）

大湾区排名前列个“包厢式”摩天轮——湾区之光，已于3月合圆，于今年年底开始试转。

湾区之光提供128米高空私人社交场所，拥有28个轿厢，每个轿厢可容纳25人（面积16.8㎡），试想，在这样一个天景私密空间中与客户谈古论今、挥斥方遒，客户将得到怎样一番别有风趣的优质社交体验！

（湾区之光摩天轮示意图）

订婚仪式、下午茶与美食、生日派对……尽管轿厢还未安装，微博、抖音常常有网友拍摄湾区之光的影像刷屏了。

（湾区之光摩天轮轮缘实拍）

湾区之声演艺中心，同宝安区图书馆与青少年宫组成宝中中央绿轴文化公建。其中的1500座大剧院，台口尺寸12m*18m，是深圳目前在建的较大舞台台口。

湾区之声预计于2021年7月进行首演，它将成为深圳国际性文艺名片。

（湾区之声演艺中心效果图）

JW万豪酒店光之翼，建筑面积10000㎡，共110个客房，这也是华侨城再度携手万豪国际集团，为常住高端客户带来超白金五星级的尊贵体验。预计2021年开业。

（海府一号效果图）

目前，海滨文化公园准备于今年8月正式开园，海府一号同样于今年年底交楼。2020年是欢乐港湾大盘兑现年，这种兑现速度，远快于前海其他地方。

（楼校长实拍）

为什么欢乐港湾成型如此之快？

因为欢乐港湾是2016-2020连续五年的深圳市重大项目，海滨文化公园是大湾区海绵城市示范项目，而湾区之光承载着“特区”40年来排名前列座超级摩天轮的地标任务。整片欢乐港湾的使命在于赋予前海浓厚的文化生态气息，将前海从大家所认知中的只有一堆高楼的经济中心，提升为真正意义上集经济-文化-生态于一体的城市新中心。

换言之，当临近片区的项目都在因前海获得价值的时候，欢乐港湾却在升级前海的价值。不仅是地段资源优势重重叠加，凭借绿色环绕、介质互动、休闲愉悦的规划方式，欢乐港湾海府一号正在成为湾区不动产迭代升级的潜力股。

5

世界四大湾区中，较具潜力的当属粤港澳大湾区。

大湾区内，较具实力的当属深圳的湾区经济带。

深圳湾区一路向西的趋势下，较具投资价值的当属前海湾片区。

而前海湾较具升值空间的产品，非海府一号这样生态+低密+海景的湾景资产莫属。

据悉，海府一号二期新品——120~300㎡湾景资产将于近期推出，作为38万㎡欢乐港湾中少有可售的少有物业，十分稀缺。

（来源：买房之前）