来源：深圳地产网

前言

首次置业应该选哪个片区？

选多大户型才能避免

“上车容易下车难”？

如何把握合适的买房换房时机？

随着80、90后逐渐成为深圳购房主力，一系列困扰购房小白的问题也随之而来“80、90购房如何选片区?

买房换房看准量价稳定期

《2018年上半年深圳二手房市场报告》 显示，在2018年上半年量价数据中，当成交量超过每个月5千套左右，半年度在3万套左右时会导致成交均价上升，大于三万套就导致成交价格上升的走势

从目前市场来看，成交量在三万套左右，市场呈现比较稳定的趋势。对于刚需置业者来说，在量价稳定是购房较好的时机，不用担心刚刚卖了一套房去置换的时候市场价格变动非常大，导致无法换到理想的房子。

深圳贝壳研究院《2018年上半年深圳二手房市场报告》

从网签数据来看，2018年上半年成交价格比较稳定，没有太大波动。王鹏认为，选房的时候除了全市量价之外，也要具体到每个区进行分析，当某个片区成交量非常高的时候会导致价格上升，因此如果某个片区整体成交一直处于高位，想要在片区买房则要趁早。

选片区看面积：关外并不是大户型的主场

从深圳上半年二手房成交面积区间来看，大户型购房人数明显比2017年有所减少，而增加的部分只有60平以下户型，可以判断为今年上半年深圳人购房面积在逐步缩小。

分析认为，这和目前市场价格和税费有一定的相关性。在80、90购房过程中，学会分析成交面积段在片区的占比有很重要的参考意义。

以30平以下户型为例，从图中可以看到成交分布主要在罗湖，总价比较低。此外在南山和宝安可以看到在200万左右的小户型。只有一两个在福田车公庙和香蜜湖附近。

建议，如果目标是30平以下的小户型，尽量买在罗湖和布吉，圆点越大成交越大，在普遍集中片区购买，以后也会比较好出手，如果选择在面积段相对成交较少的片区的话，很容易造成“上车容易下车难”的窘境。

从30-50平户型来看，依然是在罗湖和布吉、龙岗片区有更多低总价户型成交，到了南山以及福田香蜜湖，总价在400万左右的一房一厅或两房户型比较多，但成交并不是特别大。因此选择30-50平户型主要看罗湖和布吉。

到更大面积段50-70平户型就有更多成交转移到了关外，已经超越了罗湖和布吉，由此可见，这部分需求从福田已经外溢出去了。

从数据来看，70平以下户型在龙华基本没有太大成交量，70-90平面积段在龙华比较多，原因是龙华主要是承接福田需求的外溢，所以如果在福田上班打算购买龙华，不建议买太小的户型，因为没有太多外溢去承接。目前龙华70-90平主力户型总价在700万左右。

另一个70-90平户型成交量比较大的片区是南山，成交价格大概在1000万左右。但福田和罗湖在这个区间段成交量是比较少的。由此可见，在大两房或小三房的区间内，更多客户愿意选择龙华或龙岗包括宝安。

值得一提的是，到了更大面积段之后出现了回补，关外的龙华，龙岗、布吉宝安成交量反而会缩小，成交量在罗湖、福田、南山和后海，特别是香蜜湖、华侨城成交量明显有所放大，明显比之前的小户型更大。这就意味着，当购房者可选择面积更大之后，关外的房子的配套、学区等资源不一定能满足购房者的需求。

同样在140平以上的豪宅户型，沙井、宝安、龙华、龙岗等大户型成交量明显不如关内成熟片区。

一房看罗湖 两房看龙岗 三房四房看南山

除了面积段，还可以根据实际需求进行片区选择，根据每个区域成交的户型套数、人口总数进行加权，可以反映区域热门户型，比如一房在罗湖最热门，两房龙岗南山和罗湖都是比较好的选择，从三房开始，南山和龙岗是比较受到欢迎的选择。

在成交和供应的关系上，每个区域都有主流供应的户型，但不一定主流供应户型都是这个区域所热门的户型，以盐田为例，20%的房子的放盘价在200万以下，但成交接近40%是200万以内的房子，也就是说200万以下的房子在盐田供不应求，由此可以看出来供需矛盾，对以后升值具有参考意义。供需矛盾越强越稀缺。

除了总价还有户型面积，按面积区分不同区域，比如宝安，144平以上户型供应量较大，但实际成交只有一半占比，不是有太多人选择，但是60-90平户型有更多人选择，原因主要在于宝安贴近南山，承接了很多南山需求的外溢，所以导致了购买的人群非常多，但到144户型豪宅以上，因为宝安提供不了更好的居住环境，所以购房者更倾向选择居住环境更便利的片区。

地铁学校有引导性 选择喜欢的最重要

除了以上，还有另外比较重要的维度是一些热点。尤其在目前不属于普涨的情况下，有更多人愿意炒作容易升值的概念，比如新兴名校、地铁规划、棚改旧改等。

从2018年涨幅较大小区来看，在学区紧张的情况下，上半年涨幅是比较高的，其中百花片区、深圳湾学校片区、东门螺岭和翠竹片区、龙华深圳外国语分校等片区波动幅度比较大。值得注意的是，学区的涨价和教学质量不一定是有关系的，这个学校的教学程度好不好，也没有必然关系，最主要的因数是学校提供的学位紧不紧张。

建议，80、90在买房之前还可以参考深圳市建设用地密度分区指引图，通过容积率和未来规划来判断片区未来商业、地铁交通规划等情况，作为升值潜力和市场需求状况的预估。

在综合各方面分析之后，选择自己喜欢的房子同样重要，考虑自己喜欢哪里的过程可能也会是未来别人喜欢哪里的根据。

分析目前购买年龄分布概况指出，目前50岁左右的老深圳更倾向于福田，25岁年轻人更热衷于罗湖、宝安、龙岗，近5年来深的25-30岁购房者选择最多的是龙岗和宝安，从一定程度来说，这部分群体现在更倾向的区域也可以代表下一代年轻人喜欢的区域。