日前，深圳规土委公示了天源华府的总平面变更概况，其中，总建面由7.97万㎡调整为8.3万㎡，计规定建筑面积及规定容积率不变。

今年南山板块新盘供应预计有24盘，仅南头板块就有4盘计划入市，所处位置相对较集中，从4盘的进度来看，天源华府“领先”入市的可能性比较大。

目前，天源华府目前正在接受咨询，将推出建面约92㎡的2房、113-115㎡的3房，另有少量建面约163㎡、193㎡的4房产品。从户型设计来看，项目主要以刚改及改善户型为主，不过近几年，南头片区推出的新盘多以上车小户型为主，如，鸿荣源尚璟公馆主推59-82㎡、红花雅筑主推建面约54-72㎡。

网传天源华府预计3月取证，不过项目展示中心迟迟未能开放，3月能否取证还是个未知数，具体就看深圳房地产信息平台的最终公示。

12号线地铁口物业、紧靠中山公园和南头古镇的公园物业...这两点是天源华府对外宣传的重要标签，但是，户型无竞争力、紧邻加油站，也难免成为项目的减分项。

*项目效果图

西靠公园、东临加油站

地处12号线地铁口

天源华府，位于南山大道西侧、中山公园西侧，地铁12号线D出口，邻南头加油站，周边有阳光雅苑、南头城莲花广场、中山苑小区，所处片区居住氛围较为浓厚。

天源华府原为西岭股份合作公司返还用地，地块占地面积约1.61万㎡，规划总建筑面积约8.27万㎡，计容积率建面约6.67万㎡（其中，住宅约4.79万㎡），容积率4.17，规划车位数约500辆。

天源华府整体包含3栋住宅楼，地上最大层数为31-35层。以2梯4户及3梯5/6户梯户配置为主，共规划429套房源，其中商品住宅289户，回迁房140户。

户型分布如下，主力产品以建面以92-115㎡为主，大户型主要分布在一单元和二单元。

天源华府自身体量不大，社区偏小，临近有中山公园确实是不错的加分项。且项目位于12号线地铁口，可以便捷通往蛇口、南山中心、宝安等区域，周边还有较为丰富的公交线路，交通通达度尚可。

不过，项目的户型产品，在当前市场环境显得竞争力较弱。

产品有错配嫌疑

大景观阳台难赏公园景

天源华府主推户型为建面约92㎡的2房、113-115㎡的3房，以及约163㎡、193㎡的4房，整体而言，户型起步面积相对较大，整体相对偏刚改及改善产品。从项目规模及定位来看，有产品错配的嫌疑。

其中建面约93㎡户型，为两房格局，客厅和主卧空间较为开阔，套房和类套房设计便于业主日常生活，但是该户型功能分区不明显。

PS：市面同面积段多为3房设计，比如在南山中心区域的卓越新盘建面约83㎡的3房，在置业门槛上对刚需更为友好。

此外，天源华府在户型设计上，均配有阔绰景观阳台，然而从户型图分布来看，项目户型朝向主要为西南和东北侧，只有极少部分房源享受西侧的中山公园景观，部分房源可以斜看部分景观。其中，建面约193㎡单位，两个卧室朝西可揽中山公园景观。

价格猜想：

备案均价或8万出头

当前，天源华府所处的南头板块在售新盘有鸿荣源尚璟公馆（2022年5月开盘），备案价约8.9万/㎡；近期预计入市的卓越九珑（备案名：珑瀚公馆），备案价约8.69万/㎡。

二手房方面，项目周边麒麟花园2023年二手房成交价格7.5-11.9万/㎡，莲城花园成交价约7-8.1万/㎡。

综合来看，天源华府的备案价预计在8.3-8.5万/㎡左右。具体以深圳住建局最终公示为准。

周边配套：

近地铁、公园、学校，但缺商业

天源华府虽然位于居住氛围较为浓厚的南头板块，不过它所处的位置并没有在居住中心圈，且有南山大道与之相隔，相对较为分割感。

轨道出行：天源华府位于12号线地铁口，可以便捷通往蛇口、南山中心、宝安等区域，周边还有较为丰富的公交线路，交通通达度尚可。

教育资源：根据学区划分，项目位于南头城学校的招生范围内，该校与天源华府一路之隔。

据悉，南头城小学是深圳特区历史最悠久的学校，2021年南山区南头城小学正式升级为九年一贯制学校，新增加初中部。

同片区还知名度较高的老牌名校--南山实验麒麟中学。

商业配套：项目自带约500㎡菜市场，其他日常消费需借助周边，总体而相对不便，需前往中心区域的欢乐颂、天虹商场(常兴店)。

综合来说，天源华府有自身一定的地段、资源优势，但是自身产品力或者在当前市场较弱，无论是刚需还是改善在当前都有较多的选择，接下来就看价格是否能让市场满意了~大家可以根据自身需求择优入手。

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