来源： 深广电排名前列现场 作者：黄江 吴瑾

福田区华富村旧住项目的进展迅速

这个改造项目由政府主导

签约工作正在火热进行中

但！其！实！

说起政府主导的旧住宅小区改造

很多人可能都会想到罗湖区的鹿丹村

然而这个

深圳市政府决定排名前列推倒重建的小区

鹿丹村的改造之路可以说是一波三折

【鹿丹村：旧改一波三折 十七年磨一剑】

鹿丹村综合改造项目2015年启动以来，目前还在紧锣密鼓的施工当中，预计明年7月份完工，命名为鹿丹名苑，有望成为滨河大道旁的新地标。

综合深圳一些房地产网站和中介机构的报价，鹿丹村旧改项目的房屋均价已经超过10万块每平方米，迈入了豪宅的行列。

而在旧改实施之前，鹿丹村的均价还不到4万块每平方米。

现如今房价暴涨

但说到鹿丹村的改造之路

那可谓是一波三折

波折一

竣工于1989年的鹿丹村，因为建房时用了大量腐蚀性强的海沙，慢慢变成了“渗水危楼”，2001年，深圳市政府同意对鹿丹村住宅小区进行整体拆除重建。

在2003年前，鹿丹村改造一直尝试用政府主导方式来进行。原市住宅局负责该项目期间，部分业主对项目的补偿方案等存在抵触情绪，政府开始考虑退出。

波折二

在原市国土房产局接手改造项目后，转变了工作的思路，准备引进开发商主导改造，但开发商计算后认为不赚钱，加上国家调控房地产市场、2008年金融危机房价下跌，开发商根本不愿接手，鹿丹村改造的“商改”尝试又以失败告终。

波折三后终现曙光

重回政府主导

第四版补偿方案终获认可

2009年，随着深圳政府机构大部制改革的完成，鹿丹村的改造模式重新回到政府主导模式，由新组建的市住房和建设局负责。

2009年和2012年，市政府又先后两次公布鹿丹村改造补偿方案，但因为部分业主对补偿面积不满意，鹿丹村旧改之路又两度搁浅。

2013年，政府再次推出新一版征收补偿方案，确认实行产权调换的补偿方式，拆赔比例按套内实用面积1：1赔付，其他方面的补偿也有明显提高，新版方案得到了鹿丹村绝大多数业主的支持。

旧房拆除完毕后，2015年3月，鹿丹村片区综合改造重建工程正式启动。

罗湖区鹿丹村从决定改造，到正式改造，中间的过程长达十多年了。

其中的经验教训总结起来主要有，一个是政府的主导不坚决，中间有波动，另一个是前几版补偿方案有瑕疵，未获得绝大多数业主的支持。

在这两方面

由福田区政府主导的

华富村改造

明显更！胜！一！筹！

华富村改造：进展迅速或成样板 

华富村东、西区旧住宅小区改造项目今年6月份开展意愿征集，取得了99.1%业主的同意。

仅仅两个多月后，改造项目签约工作就在昨天上午正式启动，截止到今天中午，已签约户数就超过1400户，占比超过60%。

有业主表示，大家签约这么积极，主要是看中“福田区政府主导”这块金字招牌。

全新模式 实施改造

从征集业主意愿开始，华富村东、西区改造项目就福田区政府全程主导。跟鹿丹村改造由开发商实施不一样的是，华富村的改造由福田区属全资国企—福田投资发展公司实施，负责签约、搬迁补偿、建设管理、回迁安置等工作。

“政府主导+国企实施+安置房建设+人才房建设”，华富村成为了福田区排名前列个按照这种全新模式，实施改造的旧住宅区。

补偿方案 获得认同

华富村的业主表示，福田区政府公布的排名前列版补偿方案，就深深地打动了他们。

根据方案，被搬迁人可选择房屋建筑面积1：1.18或者套内建筑面积1：1进行回迁安置，一套80平方米的房子，加上以优惠价增购的面积，业主较高可以得到119.4平方米的安置房。

另外，业主还可以获得装修装饰补偿、临时安置费、搬迁费、签约奖励和交房奖励等等。

小区旧改保障房数量可观

华富村东、西区改造项目回迁安置小区的规划定位是打造成为“深圳中心未来家园城市新标杆”，除了配建一系列的公共配套设施，福田区还将建设一定数量的人才房。

之前，福田区一共有11个旧住宅小区完成改造意愿征集，未来的改造如果也能按照华富村模式进行，可提供的保障房数量那就相当可观，有助于深圳“十三五”期间完成建设40万套保障房的任务。

中海天钻

鹿丹村片区综合改造工程重建项目用地

2015年2月，中海地产以8.8亿元竞得罗湖区桂园街道H103-0010居住用地，可售面积3.99万平方米。

背后故事  

中海天钻的前身便是鼎鼎有名的“海沙危楼”鹿丹村，鹿丹村也见证了深圳最早一代名流村的崛起；1987年鹿丹村开始建设，建造时使用了大量海沙，楼盘在建成不久即破损严重。

2013年3月，央视曝光深圳“海沙危楼”事件，此次曝光也让搁浅多年的鹿丹村旧改得以顺利进行，拆迁完毕后政府采取“定总价，竞容积率”的方式出让，由于拍卖规则的限制，开发商每举一次牌，项目的商品住房建筑面积都会相应的减少。

项目定位  

中海天钻定义当代人居顶奢标准，创立高端住宅居住标杆。 

项目特点  

项目位于罗湖区南端滨河板块，与香港隔深圳河相望，紧邻罗湖CBD，区位优势显著；规划布局方面，采用入口轴线+中心庭院+大围合的规划布局形式；作为华南排名前列BREEAM认证以及芝加哥建筑风格项目，拟缔造深圳最美天际线。

项目去化  

2015年12月，项目1期开盘，据了解首批主推的120㎡三房，180㎡四房总约100套房源当日售罄，认购金额超12亿元，目前项目2期尾盘在售。

中海天钻地处深港之界、三河交汇之处、万象城高端商圈核心地段；外部的地段、资源为产品提供了外部溢价。

中海地产专注打造“华人社会高端住宅排名前列品牌”，此次中海天钻全部的设计理念也都是为做高端住宅而考虑的，健康、定制、精装理念也成为项目的卖点。

从2015年2月拍下“鹿丹村旧改”，到初具雏形并以中海天钻为全新形象示众，并于伦敦、纽约、香港、北京等国际大都市进行全球巡展……在正式入市之前，中海天钻已响誉中外，配合营销策划优质的实现了高周转的华丽转身。

2016年10月，10.4深圳史上最严调控出台，而不断深化的调控也让尚未入市的高价地或多或少都面临着调整规划的尴尬处境，那么那些昔日风光无限、饱受争议的地块如今又形成怎样的规划与进展？