重新审视“老破小”,二手楼市近日香饽饽竟然是它

搜狐焦点深圳资讯 2024-06-26 09:28:11
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再比如新一线城市杭州,以近期成交比较活跃的“老破小”西湖区翠苑二区为例,该小区建成于1989年左右,一套7楼两室一厅54.58平方米的户型,当前挂牌总价为142万元,房产中介对第一财经表示,该户型房源在202…

曾经被人们嫌弃的“老破小”,如今却成了二手房成交中不可忽视的一股力量,这或许是不少人没想到的。

近期,杭州、成都、上海、深圳等城市的“老破小”成交开始活跃起来,例如,今年以来,深圳楼龄20年以上的房源成交占比升至40%以上,总价250万元以下的房源成交占比升至15%;今年杭州多个“老破小”小区成交量创近两年来单月最高。

提起“老破小”这三个字,人们很自然的就会想到建筑年代久远,没有电梯,建筑安全性、居住舒适度欠缺,未来房价大概率会下降等标签。然而,如今打开社交平台,“外面丑,关里面什么事”这样的句子,则成了“老破小”们如影随形的文案。

那么是什么原因让“老破小”重回购房者的视野?这与二手房价格回归,上车门槛降低,以及不可取代的区位优势、周边成熟的教育医疗等配套设施不无关系。

“老破小”成交活跃

近期二手房市场中“老破小”房源成交活跃的,不乏深圳、杭州、成都、上海等一线和新一线城市。

根据深圳中原研究中心统计数据,今年前5个月,深圳20年楼龄以上的二手房源成交活跃,每月的成交量占比都在40%以上,今年2月份甚至升至50.8%。值得注意的是,在过去的2022年和2023年,该比例仅为24%和37%。

此外,今年以来,深圳小面积、低总价的二手房源成交比例也有一定的上升。今年前5个月,深圳总价低于250万元的二手房成交比例在15%左右,高于2023年12.4%的水平。从房源大小来看,2023年开始,45平方米以下的房源,以及一房户型的房源,成交比例都较2022年有一定的增长。

杭州我爱我家市场研究院统计的数据显示,今年3、4月以来,以朝晖组团为代表的多个“老破小”小区成交活跃度明显上升。具体来看,今年4月,朝晖组团成交了72套房源,创2021年4月以来单月新高;今年5月,古荡新村(东西区)则在5月份成交23套,创去年以来单月最高;翠苑二区5月成交16套,也创去年以来单月成交量新高,从年度成交量来看,今年前5个月,翠苑二区的成交量为44套,已经高于去年全年该小区成交量38套。

杭州我爱我家市场研究院认为,“老破小”之所以能作为先发势力快速出货,更多的是价格的让步。从成交数据来看,近期成交的“老破小”房源建面主要在30-60平方米之间,总价普遍在200万元以内。不过由于前期低价房源的消化,部分业主对市场预期有所转变,目前老破小的议价空间有所下降。

上海中原地产数据显示,5月上海二手住宅成交1.71万套,环比增加5.35%。其中,5月最后5天(5月27日—31日),在上海“沪九条”新政的推动下,仅外环内就成交了826套房龄超过20年、面积70平方米左右的小户型,成交量较政策出台前5天增加了5%。安居客平台的数据显示,上海“517”新政策落地后10天内,上海300万以内的中小户型二手房的搜索热度上升了30%以上。

贝壳研究院成都分院监测的数据显示,5月成都二手房成交中,总价100万元以内房源的成交占比仍呈上行趋势;100万~150万元的房源成交占比小幅增加,处于近一年较高水平,呈现弱复苏状态。安居客平台的数据则显示,近期成都二环内单价在1万元/平方米左右的“老破小”房源,挂牌量在增多,与此同时,搜索热度也很高。

二手房价格挤泡沫

近期”老破小“成交活跃度提升的原因,首当其冲的就是价格。

中指研究院市场研究总监陈文静表示,近两年,二手房价格持续调整,部分“老破小”价格跌幅更大,特别是前期在价格低位购入的“老破小”,有着较大的价格调整空间,当前部分“老破小”价格优势较为突出,吸引了总价支付能力有限的购房者入市。

机构发布的数据显示,一线城市“老破小”的房价泡沫已逐渐消散。今年4月,易居研究院发布了一份关于二手房的成交报告,该机构选取“一线城市老破小类型的二手房价格”,衡量二手房价格泡沫(二手房价格泡沫=某时点二手房价格/二手房平稳期的价格-1)。

数据显示,2018底,二手房价格开始拉升,当年四季度为39454元/平方米,而到了2021年一季度,已经涨到62284元/平方米,来到历史最高点。相比2018年四季度,房价泡沫涨至58%。此后,受政策影响和市场自身调整,尤其是2023年上半年二手房挂牌量激增,供求压力倒逼二手房价格下行,到了2024年一季度,价格跌至41622元/平方米,基本回落到2018年底的水平,价格泡沫仅为5%。

以一线城市深圳为例,福田区八卦岭片区就有不少“老破小”房源,因为拥有不错的教育资源,在2020年左右房价经历了大幅上涨,如今,该片区的房价已经回归。以该片区鹏盛村一套37.58平方米的户型为例,房产中介平台的成交记录显示,2019年2月该户型的成交总价为164.5万元。2020年7月,该户型房源以335万元的总价成交,总价翻倍,成为该户型成交的最高纪录。目前,该户型的房源挂牌最低总价为165万元,几乎回归至2019年的价格水平。

再比如新一线城市杭州,以近期成交比较活跃的“老破小”西湖区翠苑二区为例,该小区建成于1989年左右,一套7楼两室一厅54.58平方米的户型,当前挂牌总价为142万元,房产中介对第一财经表示,该户型房源在2020年曾以200万元左右成交。他表示,今年以来,该小区的房源价格逐渐稳住了,今年2月至今基本上没有再继续下跌。因为该小区距离地铁站较近,对应的学区比较好,去商场、医院也比较方便,刚需选择该小区的比较多,尤其是外地人考虑在杭州买房落户上学的比较多。

“老破小”的性价比

“外面丑,关我里面什么事?”近来,这句话成为社交平台上“老破小”业主们分享自家温馨小窝的热门文案,而这也从侧面反映了“老破小”们的性价比。

“老破小”成交活跃度提升,与房源周边的配套成熟有很大关系。陈文静表示,由于建成时间早,“老破小”多位于城市核心板块,整体配套相对完善,周边医疗资源、教育资源较为充足,相较次新房、郊区新房,“老破小”在这些方面更有优势。

近年来,“老破小”居住环境的改善,也提升了自身的吸引力。陈文静表示,近年来各地持续推进城市更新,持续优化改善老旧小区居住环境,“老破小”的居住体验也有一定提升,例如,有的老小区现在也加装了电梯。

对于一线、新一线城市来说,限购等政策的放开也是这轮“老破小”成交活跃的原因。张波表示,5月以来,一二线热点城市纷纷放松了限购,带动了大量需求提升,例如上海符合条件的非户籍单身人士可以买内环二手房了,而市区“老破小”也是大量年轻单身人士选择。此外,“老破小”总价较低,加之近期不少城市首付比例下调,之前买不起房的低收入刚需群体也有了上车可能,使得“老破小”关注度上升。

此外,近来一些老旧小区的改造预期,也给“老破小”增添了额外的价值。以杭州市为例,近期浙江发布了一个关于老旧小区“自主更新”的政策,今年3月底,杭州闸弄口片区的四个小区启动了“原拆原建”的民意调研摸排,造成该片区的房价波动,二手房带看量成交量也有一定的上涨,因为如果这些“老破小”能成功“原拆原建”,就会成为电梯新房,房价也会有明显的上涨。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪总结称,目前成交活跃的“老破小”大多具有总价低、面积小、地段优等共同特点。得益于房价的合理回调、相对较低的价格门槛、较高的租售比,以及针对老旧住宅改造政策的利好,目前“老破小”尤其受预算有限的年轻群体或有改善子女教育需求的中年人的青睐。

那么,“老破小”成交上涨,对于楼市来说意味着什么?关荣雪表示,“老破小”成交活跃,似乎说明房地产市场也正面临“消费降级”,刚需买家对总价的承受能力下降。不过,也可能只是一个阶段性的现象。比如,“老破小”成交上涨,出售完“老破小”的群体加杠杆购买改善房源,这样一来,二手房市场的成交量就被带动起来,从而带动楼市整体的复苏。

值得一提的是,并不是所有的“老破小”都具有高性价比。社交平台上也有不少关于“老破小”的吐槽,比如老旧小区物业费低,物业管理质量差;因为年代久远小区没有建筑结构图,重新装修容易动到承重墙;厕所返臭问题无法解决等。

对于“老破小”存在的问题,张波表示,一些超过40年的房子依然质量很好,但不排除不少老房子的确有一定的安全隐患,目前很多“老破小”由于维修基金不足等原因,在保养上存在一定瑕疵。另外,大部分房龄超过20年的小区,在停车位规划时并不完善,停车难是大多数老小区面临的共同问题,有车家庭在选择这类房源时就需要更加慎重。

关荣雪表示,购买"老破小"前,购房者应全面评估房屋的状况,包括结构、设施、装修等方面,确保没有严重的损坏或安全隐患。考虑到"老破小"可能需要进行改造或维修,购房者需要评估这些成本并确保自身财务能够承担。另外,购房者应了解产权是否清晰,确保自身权益得到保护。对于购房者来说,在购买“老破小”二手房时,一定要保持理性和谨慎,要充分了解房源的实际情况和市场价值,避免盲目跟风或冲动购买。

来源:第一财经

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