5月10日，由广东省三旧改造协会行业发展研究中心与广东合一城市更新研究院联合主办、中科信业（广东）产城发展集团协办的首届大湾区旧改行业发展论坛暨“《广东省三旧改造行业简讯》百期与2022年排名前列季度《广东省三旧改造行业季报》、《2022年深圳市土地整备利益统筹白皮书》发布会”圆满落幕，多位大湾区“三旧”改造（城市更新）专家出席，共话2022大湾区三旧改造（城市更新）的新趋势、新形势和新格局。

大湾区“三旧”改造(城市更新)行业发展态势

据2022年排名前列季度《广东省三旧改造行业季报》统计，本季度大湾区内九市共监测到900个“三旧”改造（城市更新）项目动态，数量环比下降7.6%，同比下降21.8% 。其中317个为新增进入初期阶段的地块/项目，新增项目动态数量环比上升19.6%，同比下降42%，新增用地面积规模865.8万m²，用地面积规模环比下降18.8%，同比下降29.9% 。

从土地市场上看，截至2022年3月31日，22个重点城市有7个（北京、福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉）已经完成2022年首轮集中供地。据不完全统计，2022年一季度已完成集中供地的7城共成交土地97宗，土地出让金总额约1068亿元。从供地政策看，政府“让利”情况明显，多地将保证金下调至起始总价的20%，溢价率则严控在15%以内，有些地区溢价率上限甚至下调至10%。从土地成交情况看，市场两极分化明显。房企火力集中在优质地块上，品相较差的地块则无人应价。从完成首轮拍地的城市来看，目前房企拍地热情较去年下半年有所回升。

从政策方面看，据2022年排名前列季度《广东省三旧改造行业季报》统计，2022年1月1日至3月31日，大湾区内九市共发布了110条“三旧”改造(城市更新)政策，同比去年一季度增长3%，环比去年四季度增长8%。需要重点关注政策共41个，其中25个为正式稿，16个为征求意见稿。在湾区九市中，深圳发布的政策数量最多，其次是广州、东莞“三旧”改造(城市更新)市场越活跃，越需要政府出台相关配套文件予以指导和规范。

湾区“三旧”改造(城市更新)行业趋势

据合一城市更新集团董事总经理罗宇观察，湾区城市更新呈现以下趋势：多渠道供应保障性租赁住房，搭建长效供应机制；在防止大拆大建背景下，老旧小区改造仍是行业焦点；历史文化保护是“三旧”改造重要组成部分；盘活存量工业用地，实现高质量发展；拆迁实施政策法规全面推动；湾区土地整备全面启动；市场主体呈现出国企央企补位、国民企协同作战；增量减速，存量整合提速。

在中科信业（广东）产城发展集团董事长叶锋看来，城市更新不只是城市建筑物的更新，而是城市发展模式的更新，城市更新要把产业升级和导入作为抓手，更新的是产业、业态、内容和发展模式，而不只是建筑，新建筑只是人才、新产业和新的经济发展模式的承载物。一座城市的更新发展，承载着人民群众对美好生活的向往。随着人民对美好生活的需要日益增长，城市更新行动更应该是要顺应人民需求的变化，提供更高品质人居生活环境。

作为城市更新参与者，叶锋表示：“我们始终在坚定的前行和不断地探索。在这个过程中，我们深刻地感受到城市更新及旧改的复杂性和系统性，需要考虑的因素、需要协调的利益、需要聚合的资源，甚至是我们希望达到的目标都非常之多，所以我们致力于打造城市更新项目的孵化和熟化平台，试图构建起城市更新的生态系统，希望集各方之力共同推进这项道路曲折但前途一定光明的事业。我们也试图站在地方政府的纬度去思考和审视城市更新及旧改的各种需求和目标，我们总结了专业引领、产业主导、金融支持、乡村振兴这十六字方针去推进城市更新及旧改。当然，我刚才说的这些，我们没有仅仅停留在言语思考和PPT上面，我们是一边思考，我们一边躬身入局。”

面对行业发展的不确定性，中科信业将在多方面推进城市更新——在专业上，整合广东合一城市更新研究院来提升自己的专业能力；在产业上，联合行业协会与龙头企业打造产业集聚；在金融上，通过组建前期孵化基金、中期熟化基金以及提前锁定开发商的模式去打通项目全周期资金支持；在乡村振兴上，联合中国梦公益帮扶团队推动设立线下中国消费助农生活馆进行精准扶农。未来，中科信业还准备连通广东合一城市更新研究院将大湾区城市更新经验向更多的城市输出，这些地方政府当好参谋、做好智库。

中科信业（广东）产城发展集团副总裁张恒铭表示，希望通过“专业引领、产业主导、金融保障”三者有机结合，搭建一个城市更新生态平台，希望在城市更新领域的探索能够有利于这个行业的发展，也能够更好地服务于这个行业。