10月中旬华为技术有限公司在龙华拿下一宗产业用地，根据规划显示，建面76.3万㎡，其中包括厂房61.6万㎡，食堂5.5万㎡，宿舍9万㎡。根据地块产业准入类别，该项目为新一代技术产业、新能源产业。从龙岗坂田到东莞松山湖，华为的“造富”能力大家有目共睹。

*华为产业用地位置

龙华重点打造的六大重点片区，有三个片区位于观澜：九龙山数字城（华为新地所在）、鹭湖中心城、观澜文化小镇，另外同样是重点片区的龙华时尚小镇临近九龙山数字城，观澜发展崛起指日可待。

*图片来源网络

*观澜旧改示意图 来源万科启城

4号线北延线开通填补观澜地铁少有，有望进入地铁五期规划的地铁线22号线、18号线经过观澜片区，未来多条地铁线通达。交通提升必然带动楼市，去年有“万科双子”和合正观澜汇二期等多个项目入市，今年已经推出山水华庭、鹏瑞颐璟府，12月还有会万科启城一期第二批和御景华庭两盘。

在售两盘状态：

山水华庭

山水华庭8月获批预售证共推出108套住宅房源，目前住建局房源信息仍有将近30套房源“期房待售”待售中，主力户型建面约66-104㎡备案均价约4.76万/㎡ 。

鹏瑞颐璟府

鹏瑞颐璟府9月获批预售许可，共推出1659套住宅房源，供应量大，从相关机构的备案进度显示目前售出将近一半的房源。主推户型建面约79-143㎡，单价约5.5万/㎡。

以上两个在售新盘目前房源还充足，购房优惠需现场确认。

来看看接下来的将要上新的两个新盘

Part.01

万科启城家园

*查看项目信息、找置业顾问

从地铁4号线北延线长湖站E1出口直走约150米后右转过马路即可看到在建的万科启城楼体，顺着观澜大道往南约500米还有澜汇云轩（公寓）。

从地铁口步行到万科启城的营销中心约5-7分钟。对于圈圈这种不太爱过马路的人而言，能在E1口对面开个地铁入口是极好的，不过销售称暂时没有计划。

*万科启城家园地块图

*万科启城家园施工进度

万科启城北侧是华盛观荟，南侧是在建的长湖学校（龙华第三外国语学校）以及长湖公园（规划中）。一路之是万科启城的二期地块，目前还在规划当中。一期分为3个地块，01地块是商品房，02、03地块分别是保障房和回迁房。

*图片来源于开发商

2020年12月万科启城3栋720套住宅获备案，户型建面约79-115㎡，带装修均价约5.7万/㎡，单价区间在5.3-5.9万/㎡，总价区间在427-688万/套，开盘当天日光。1期的02、03地块分别是保障房和回迁房

*户型分布示意

将推动第二批新品同样位于01地块，要推的楼栋是1栋、2栋、5栋，主推户型跟一批一样，也是79-115㎡的3-4房。售价可以参考一批，带装修预计5.7万/㎡

从户型分布可以看出，79-81㎡的3房1卫（西南向）、99-102㎡的3房2卫（正南向）是主力户型，112-115㎡的4房2卫南北通透。

1栋和2栋物理楼层48层3梯5户，5栋物理楼层42层3梯6户。

目前公示了4个主力面积段的户型图。

公布的户型没有尺寸标注，单从格局来看，都很方正实用，且都是全明空间。预计12月份开放样板间，不过是异地搭板样板间，有意向的购房者也可以关注上了。

*万科启城沙盘

整体容积率为5.07，在目前的市面上不算太高，绿化率达35%，整体而言宜居性比较高，物业是万科物业，物业费5.08元/㎡，万科物业的品质和口碑都数一数二。（圈圈不禁感慨现新房的物业费不断攀高啊~）

*10月底施工进度

万科启城排名前列批房源交房时间是2024年1月，本批将推的房源是2024年上半年，具体交付时间以官宣为准。

*一批楼栋施工进度

总的来说，万科启城在教育上小区配建有幼儿园，在建有龙华第三外国语学校；地铁上距离4号线牛湖站不算远，商业上规划的二期有集中商业，目前可经地铁往南一个站到茜坑的合正天虹商业，往北3个站到观澜湖的观澜湖商业中心（目前观澜已开业较大规模的集中商业）。入住后配套完善，满足刚需同学对各种条件的基本要求了。

*测距约550米的合正三期公寓项目

Part.02

泰富安·御景华府

*查看项目信息、找置业顾问

御景华府位于观澜高新园片区，鹏瑞颐璟府位于其西南侧，西侧是特区建工产业园，北侧是樟坑径下围社区公园，东侧和南侧都是城中村，周边环境面貌一般。

*图片来源于网络

御景华府开发商是泰富安投资有限公司，御景华府是其在深圳开发的排名前列项。总占地面积约18462㎡，建筑面积约104994㎡，总套数约769套，可售套数约524户，停车位763个，物业是中海物业，物业费4.6元/㎡/月。

御景华府，容积率约4.0，绿化覆盖率40%，共规划5栋高层。其中1-3栋主要是商品房，2栋有少量回迁房，4栋是幼儿园，5栋是回迁房。1栋（33F）2梯6户，2栋(32F）2梯4户，3栋（32F）2梯5户。看1栋的梯户比，高峰期等电梯难免“恼火”。

*御景华府施工平面图

御景华府户型面积段选择空间比较多，  有建面约67-70㎡2房2厅1卫、建面约73-84㎡3房2厅1卫、建面约89-91㎡3房2厅2卫、建面约104-112㎡4房2厅2卫。计划毛坯入市，参考鹏瑞颐璟府房价格来看的话可能在5万/㎡出头。

建面约104-112㎡4房2厅2卫

建面约73-84㎡3房2厅1卫

建面约67-70㎡2房2厅1卫

建面约89-91㎡3房2厅2卫

御景华府的的户型整体来说还是实用性比较高，相对而言户型起步面积小，总价低，预算不多的购房者可以加以关注。11月20日会开放样板间，据了解以上4个户型的样板间都会开放，有意向的同学可以预约上了哦。

御景华府也使用了“障眼法”：展示中心设在三一云都旁边的展厅里(规划为教育用地)，目前展厅所在位置城市面貌已经完善，从展厅看过去项目施工现场，也还可。观盛东路在施工未来可以经过这条路到达三一云都。

*三一云都

*图片来源于朋友圈

圈圈当天经由环观南路转五和大道去项目现场，五和大道两侧的自建房和工业区比较多，整体城市面貌欠佳，这个角度上御景华府是在村子中间的。

*10月御景华府施工进度

*五和大道沿线及御景华府的位置

相对来说，御景华府周边的商业配套还没有起来，销售说是未来有三一云都的商业可以借享，以后鹏瑞颐璟府带有2.4万㎡商业，目前大型商业还是要驱车前往观澜老城区。

*御景华府区位示意图

在市政配套上，观澜在建有三甲综合医院计划于2022年年底正式开诊，另外体育中心、科技馆、图书馆、大剧院、群众艺术馆也在规划中。

*龙华平安医院效果图

地铁方面，除了目前已经开通的地铁4号线延长线，还有18号线（盐田-宝安）、22号线（观澜-福田）。

*图片来源于网络

*图片来源于网络

Part.03 总结

综合来说，万科启城家园与泰富安御景华府（或者说是鹏瑞颐璟府）分别作为观澜老城区和新城的新盘代表，配套完善但后期旧改压力比较大是老城区，新城中多产业研发用地，相对配套上没有老城区完善，但是城市面貌较新。一个观澜老城区各项配套相对完善名企开发，一个价格偏低，新城规划，小房企开发，你宣选谁？