深圳，2024年7月4日——今日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行举办媒体交流会，分享2024年上半年深圳房地产市场数据与趋势。

甲级写字楼市场持续以价换量

2024年上半年，深圳共迎来16.2万平方米的甲级写字楼新增供应，全市总存量也被推升至825.1万平方米。在新供应的刺激下，上半年全市录得27,606平方米的净吸纳量，与此同时空置率较2023年末上升1.1个百分点至27.2%。

连续数年的高供应令市场去化持续承压，同时对宏观经济及部分行业的不明朗预期也令不少企业对办公面积的需求扩张乏力。在此背景下，不仅新项目面临招商压力，成熟项目亦需面对存量客户流失的难题，业主方不得不采取更加积极的招商去化策略吸引、挽留客户，包括：主动下调租金价格，对部分优质客户给予更具吸引力的租金折让；为租户提供半年甚至更长的免租期；为新租户提供拎包入住式的精装修出租服务，或与第三方装修公司合作为企业提供可分期支付的、灵活的装修方案等，以此满足当前企业审慎的运营策略下成本控制下的财务需要。以价换量的策略下，2024年中深圳甲级写字楼平均租金较2023年末下降5.3%至每月每平方米176.6元，同比下降10.6%。

图1 深圳甲级写字楼历年租金及空置率走势

降本增效驱动企业搬迁换租，旅游业恢复带动酒店积极寻租

在新旧动能转换的当下，多数企业秉持审慎的经营策略令写字楼新增需求疲软，但深圳写字楼市场的寻租仍保持了一定的活跃度。租赁活动的驱动因素依然是“降本增效”，由“降本”引发的企业搬迁、换租较为多见。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析了租赁需求的具体占比，2024上半年甲级写字楼租赁需求仍主要来自三大传统行业，总计占比超过7成。金融业占比达到28.7%，其中，传统金融业需求表现稳健，券商、银行、保险均录得大面积租赁成交。专业服务业占比21.9%，律所、战略咨询、人力资源服务保持一定的活跃度；同时成人教育、留学机构等需求增长也较为明显；办公空间运营类企业看好当前市场机会，寻租积极，业主方也较之前更加接受空间运营商的加入并与其共担风险。TMT行业占比20.1%，游戏、电商、半导体以及自动驾驶等板块贡献了部分大面积租赁成交。

随着疫情后旅游业的持续恢复，商务型酒店持续积极寻租适合改造的写字楼物业；同时，受到港人北上消费的带动，医美、牙科、体检等高端私人诊疗类需求也持续入驻写字楼，需求以小面积为主，并成为上半年写字楼市场需求增长的亮点。

图2 深圳甲级写字楼分行业租赁成交面积占比走势

总部项目或带动上下游需求，同时面临运营与竞争考验

展望后市，年内计划投入使用的甲级写字楼仍有百万平方米，但考虑到当前市场的整体去化情况及相关工期、程序的不确定性，部分项目或将延期入市而在计划投入使用的项目中有近7成为总部型物业，总部自用及对其上下游企业的吸引也将在一定程度上缓解市场的去化压力。但在宏观经济前景仍不明朗的背景下，企业以降本为目的的搬迁、换租活动还将占主导，租金仍存在下探空间。

戴德梁行华南区项目顾问及代理部主管、副董事总经理杨薇认为，即便总部项目能一定程度带动上下游需求，但运营管理经验的缺乏仍会令总部项目面临挑战。专业的资产管理、运营服务在当前市场环境下显得尤为重要，总部项目在入市之初的市场策略选择与优质产业结构搭建，将为持续提升资产价值奠定稳固基础，也是项目应对市场不确定性的重要解决途径。

跨境消费持续活跃，新增客流利好深圳优质购物中心发展

上半年，深圳零售商业市场持续恢复，同时港人北上消费常态化、以及境外人士来深旅游的高涨情绪也为市场注入信心。端午假期期间，香港居民单日出境最高约52.2万人次，经6个公路口岸离境入深的旅客占比高达70%。另一方面，在144小时免签政策的支持下，截至6月上旬，深圳边检总站已为37万余人次外国人提供免办签证等政策便利。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，在粤港澳大湾区的融合发展的带动之下，跨境消费的活跃度有增无减，截至6月上旬，深圳今年出入境人次已破亿，较2023年提前3个月实现；2024年一季度深圳入境过夜游客数量为195.25万人次，其中港澳同胞占比86.6%。作为港人短途旅游主要目的地之一的深圳，港人北上对零售及相关服务性消费活跃度的提升在临近口岸及轨道交通节点的综合类购物中心更加显著。受益于新增客流带来的稳定增长的消费需求，品牌租户对优质购物中心的租赁需求使得存量空置面积得以继续去化，深圳优质购物中心年中整体空置率较去年末下降0.5个百分点至8.4%；全市优质购物中心最优层平均租金半年提升1.1%至每月每平方米812.1元。

图3深圳优质购物中心空置率及最优层平均租金走势数据来源：戴德梁行研究部

零售业态在购物中心的新入驻数量反超餐饮，数码产品及智能家电为消费亮点

新入驻购物中心品牌的业态来看，零售类商户新增数量在二季度有所上升并推高上半年零售品类占比至47.5%，比去年全年占比增加4.3个百分点。循环经济发展下，二手平台转转持续扩张；智能家电发展更新迭代并选择购物中心作为展示体验店，如美的旗下Colmo、大疆、韶音、追觅等国货品牌均有新店开业，数码电子及家电类的占比因此上升至9.2%，在零售品类中排名第三。结合深圳于5月底发布的《深圳市推动消费品以旧换新行动方案》，预计家电类消费将会是后续消费市场的亮点。

与此同时，在激烈的竞争下，餐饮品牌继续高频焕新的节奏，占上半年新入驻商家45.1%的比重，其中大众餐饮的消费保持热度。地方特色菜及火锅烧烤类在餐饮品类中的合计占比为31.1%，不乏颐亭、山外面等首店；新式饮品及奶茶以16.0%的比重位列第二；占比达到双位数的还有烘焙甜品、中式简餐。此外，生活服务、文体娱乐业态的占比分别为3.7%、2.8%。

图4 2024上半年深圳购物中心新入驻品牌业态占比（按数量）

下半年新项目集中入市，本地消费增长趋缓或令零售市场承压

对于后市，张晓端预计，部分计划于上半年入市的优质购物中心的项目进度有所延后，进而推高下半年计划供应量达69.8万平方米。不少位于新兴商圈的项目已备受公众期待，但同时也将面临市场培育期及考验。并且结合1-5月深圳社会消费品零售总额增速仅为1.8%，本地消费增长相对疲软或令下半年深圳零售市场整体承压。

中长期来看，奢侈品牌的动态依然引人注目，深圳万象城爱马仕正着手升级扩店，深圳第二家香奈儿亦在同步规划中，消费市场持续提质扩容。另一方面，伴随着国内产业、工艺技术创新升级，新能源汽车、家具家电、美妆护肤、时尚服装等品类国货品牌的更新迭代将持续刺激需求释放，并有望推动经济实现良性循环。