说起宝安的豪宅区，很多人的排名前列印象就是宝中，毕竟壹方中心玖誉是片区少有一个10万+的楼盘。不过，目前宝中片区仍以二手房为主，新房项目较为稀少，且多为老盘。实际上，在宝中之外，宝安还有一个“隐形的豪宅区”，近些年来不断有旧改启动，不断有住宅新盘入市，而且单价在7-8万/平左右，让刚需们直叫高攀不起。

新安，位于宝安的东南部，东接南山，南临前海，被定位为“城市更新功能区”。目前已有中粮、中洲、勤诚达等开发商驻地推盘了，与此同时还有信义、佳兆业、鸿荣源这样的大房企率先拿下旧改。本期，老焦就去新安片区实探较新的楼情，踩盘路线是中粮大悦城——玖悦——勤诚达前海世界——中粮创芯公园——信义领御。

1、项目名称：中粮大悦城（宝城25区城市更新单元）

开发主体：中粮地产

地理位置：前进一路、创业二路、建安一路、裕安二路围合区域，临近5号线灵芝站

占地面积：16.81万㎡

建筑面积：129万㎡

规划业态：住宅25.6万㎡（含保障房5.3万㎡）；商业，办公及酒店合计43万㎡，商务公寓7.7万㎡，公共配套设施1.7万㎡

目前学区：建安小学、新安中学

*中粮大悦城效果图（来源：深圳市宝安规划设计院）

时间轴线：

1、2011年12月，深圳市政府发布公告批准立项，但停滞多年

2、2015年年底，被纳入《深圳市城市更新单元计划第二批计划》中

3、2012-2017年，项目开始短短续续地拆迁

4、2017年11月，新安街道25区和宝城25城市更新单元（一期）正式动工

中粮大悦城整个项目体量巨大，所以各个地块进度不一，一部分地块已完成拆迁、外墙架起了围挡，一部分还是营业中的店面，门口挂着“旺铺招租”的横幅。其中，进度较快的是一期地块，规划建面约16万m²，已于2017年11月动工。目前，一期处于平整土地阶段，现场有机械在作业，施工外墙有围挡和工程牌。

*中粮大悦城拆迁进度图（2018-4-26）

目前，在宝安片区中粮地产有3个项目，中粮天悦壹号和中粮创芯公园都是尾盘了，接下来主推的项目就是中粮大悦城。如果施工进度够快的话，中粮大悦城一期预计2018年年底或者2019年入市，具体时间还要看开发商的推盘意愿。

*中粮大悦城施工进度图（2018-4-26）

【老焦说】作为一个体量超百万平的旧改项目，中粮大悦城规划为集住宅、公寓、酒店、写字楼为一体的综合体，未来不仅能造就一个新兴的住宅社群，而且随之建起的大型商业配套，也能与附近的中洲MALL、海雅缤纷城等商场形成集聚效应，全面改善整个新安片区的环境。不过，项目体量越大，旧改战线就拉得越长，现在周边还是厂房和低端餐饮业，居住环境不甚理想，近期和中期还有施工带来的噪音灰尘影响。

2、项目名称：玖悦（玖悦雅轩）

开发主体：深圳市隆新安居装修工程有限公司

地理位置：前进一路与创业二路交汇处（灵芝地铁站C1出口）

占地面积：4351㎡

建筑面积：42884㎡

楼座户数：1栋住宅，总计252户

容积率：9.08

小学学区：宝民小学、灵芝小学、宝安实验学校小学部

初中学区：宝安中学、宝安实验学校、宝安外国语学校

隔着一条前进一路，从中粮大悦城望到对面，就是一个独栋住宅新盘——玖悦。从施工现场来看，整体楼座已封顶，中高层外墙已装修完毕，低楼层罩着绿网，还在拆除脚手架中。另外，项目的营销中心也已搭建好了，据现场工作人员透露，预计今年5月份对外开放。

*玖悦施工进度图（2018-4-26）

玖悦是5号线地铁口物业，紧邻灵芝站C1出口，周边有灵芝公园北、宝安税务局等公交站台，公共交通较为便捷；按照2018年的学区划分来看，该项目位于宝安26区，属于宝民小学、灵芝小学和宝安中学（集团）实验学校小学部的共享学区的范围，初中则划入宝安中学、宝安实验学校、宝安外国语学校的共享学区。

*玖悦周边配套图

【老焦说】从产品来看，主推56-120平1-4房，有中小户型的面积段，共有252套房源，能满足一部分刚需和学位改善需求的家庭。一方面有近地铁的优势，另一方面又有宝中名校加持，估计届时开盘价格在7.5-8万/平左右。当然，由于项目是独栋住宅，没有太大的小区花园，仅配建少量的底层商业，未来业主只能共享周边小区的配套，这都是比较明显的缺陷。

3、项目名称：勤诚达前海世界

开发主体：深圳市瑞恒投资发展有限公司（勤诚达旗下公司）

地理位置：创业二路与新安三路交汇处，临近5号线洪浪北站A出口

占地面积：15821.7㎡

建筑面积：178802㎡

楼座户数：1栋住宅，共计425户

容积率：7.52

停车位：520

小学学区：宝民小学、灵芝小学、宝安实验学校小学部

中学学区：宝安中学、宝安实验学校、宝安外国语学校

勤诚达22世纪已推出1、2期住宅，分别在2013年、2014年开过盘，目前二手房价格已经在7.5—8.1万/平之间。目前主推的前海世界C区（即3期）包括3栋高层，1栋是写字楼、1栋是人才房、仅有1栋是商品住宅，分为A/B座，A座是3梯7户，B座是3梯6户，可售房源425套，户型面积段为72-88平2房。

*勤诚达前海世界项目规划图

目前，营销中心和样板间已对外开放，现场可参观沙盘模型、户型图和建面约78平2房展示空间。据现场销售透露，项目正在申请预售证，预计上半年开盘，具体时间以备案进度为准。

*勤诚达前海世界营销中心实景图

D户型 建面约72m22房2厅1卫

1、该户型朝向东南或西南，客厅开间3.3米，主卧开间2.9米，次卧面积较小。

2、客厅和阳台连接位置有浪费面积之嫌，导致餐厅位置略尴尬，可用空间不足。

3、卫生间干湿分离、紧凑实用，厨房设计不够方正，自然采光或受影响。

A/C户型 建面约78m22房2厅1卫

1、户型朝向东南或东北，明厨明卫采光通风功能强，分离式卫生间实用性高。

2、双阳台配置功能性较强，主阳台可用于晾晒衣服，生活阳台存放洗衣机等杂物。

3、主卧飘窗设计，可灵活打造成储物空间，次卧相邻户型距离较近会有对视。

F/G户型 建面约80m22房2卫1卫

1、该户型朝向西南或东北，客厅开间3.5米可接受，卫生间有明窗保持通风干燥。

2、主卧开间3.7米宽敞舒适，次卧西向花园较为安静，次阳台可作为房间使用，打造3房格局。

3、封闭式厨房避免油烟问题，与餐厅相连便于传菜。

4、项目名称：中粮创芯公园

地理位置：创业二路与留仙一路交汇处（地铁5号线兴东站A出口约200米）

占地面积：24100.4㎡

建筑面积：188689.5㎡

容积率：5.9

楼栋户数：5栋塔楼，共计1644户

包含业态：1栋写字楼、3栋产研用房、1栋配套宿舍

产权年限：50年

中粮创芯公园属于产业用地性质，所有产品使用年限均为50年，项目包括5栋塔楼，其中1栋是写字楼，开发商自持（自租不售），2/3/4栋为产研用房已于2017年年底售罄。

中粮创芯仅5栋配套宿舍在售，户型面积段为约45平1房1厅1卫及76平2房2厅1卫，东南和西北朝向，5梯23户结构，带装修有阳台，通燃气，单价37000-40000元/平，购房需以公司名义购买。目前，现场可参观建面约45平户型样板间。

从施工现场来看，1栋写字楼已封顶，正在拆除脚手架，其余楼栋约建至30层左右，整体进度比较快，但由于项目是带装修交付，预计2019年下半年交房。

【老焦说】总体来说，中粮创芯距离5号线兴东站比较近，产品主打小户型，具有低总价的优势，适合较低门槛的投资。不过，目前周边都是厂房，整体环境较为嘈杂，等待旧改也需要一定的时间。

5、项目名称：信义领御研发中心

项目前身：宝安区新安街道奔迅汽车玻璃工业园更新单元

开发主体：深圳市新信德房产开发有限公司

地理位置：深圳市宝安区新安街道，留仙一路以东，留芳路以南

占地面积：5.9万㎡建筑面积：33万㎡

包含业态：产业研发用房17.7万㎡，商业配套3万㎡，配套宿舍4.2万㎡，公配3000㎡

楼栋总数：4栋研发大楼和1栋宿舍楼

容积率：5.36

停车位：1471

信义领御研发中心位于留仙一路与洪浪北二路交汇处，占地面积约5.9万㎡，建筑面积约33万㎡，分为二期开发。其中，一期建面约25.25万㎡，由4栋研发大楼和1栋宿舍楼组成，其中2栋23层研发大楼（A、B座）、1栋22层研发大楼（C座）、1栋28层研发大楼（D座）和1栋25层宿舍楼，不设地下车库，共计地面停车位1471个。

*信义领御相关规划信息（来源宝安区城市更新局官网）

信义领御研发中心（一期）由深圳奔迅汽车玻璃有限公司申报立项，后由深圳市新信德房地产开发有限公司开发建设，两家公司实为信义集团旗下全资子公司。项目用地面积5.9万㎡，总建面25.25万㎡，容积率为5.36。其中产业研发用房17.7万㎡，商业配套3万㎡，配套宿舍4.2万㎡，公配3000㎡。项目早于2016年4月开工，目前整体楼座建至地上20层左右，接近封顶状态。

*信义领御研发中心一期施工进度图（2018-4-26）

信义领御项目和中粮创芯公园位置相近，都是产业研发用地性质，50年产权，产品也可能是小户型为主，当然无论是购买还是转手交易，也都需要以公司的名义。在宝安尖岗山产业圈辐射范围内，周边工业园区和厂房也将陆续改造，未来将有新的产业进驻和发展。

【老焦说】总体上来说，新安片区土地现状主要以旧工业区和旧住宅小区为主，现无可新增用地，因此未来片区的发展都需靠城市更新来实现，而更新方向也以居住、新型产业用途为主。从地理分布上看，居住用地、商业用地和工业园产业升级改造多数分布在规划的地铁沿线周边，多数距离地铁站较近。

新安未来将有6条地铁穿过，公共轨道交通覆盖较为密集，除了目前1号线、5号线和11号线已开通，尚规划有4条线路穿过新安片区，其中规划12号线（南山太子湾—新会展中心）轨道四期首批工程，计划2017年动工；15号线（前海—西乡）为轨道四期工程，预计2020年前开工；107线路属于远期规划线路。

新安片区内教育资源及为丰富，有包括宝民小学、灵芝小学、宝安实验学校、宝安外国语学校、宝安中学在内的各类中小学，因此公办学位供应相对不那么紧张。截至2018年5月2日，好几个老牌学校都招不满，比如宝城、宝民，今年新开学的宝安中学集团实验学校也没有招满。所以，为了小孩能上不错的公立学校，有意在宝安租房或买房，新安就是一个优选项。

*2018年宝安区公办学校积分入学政策

其中，宝中中学属于片区内重点学校，包括初中部和高中部，由于该校中考录取率排名较靠前，而且考入四大和八大的比例也有逐年上升的趋势。当前，市区的名校学区房几乎是10万/平左右，宝中学区范围内新房价格在8万/平左右，所以也被称为”深圳性价比较高的名校学区房“。

*宝安区2018年秋季义务教育公办学校学区范围

整个新安老城生活配套完善，步行10分钟之内，像餐饮、银行、超市、购物等生活配套应有竟有，相对集中在灵芝站周边。主要的大型商场包括壹方城购物中心、中洲MALL、海雅缤纷城、勤诚达商业等，附近环绕有新安公园、灵芝公园、宝安公园、宝安体育馆等休闲娱乐场所。