近期，市规自局官宣了2024年度建设用地供应计划。

2024年度深圳全市（含深汕特别合作区，下同）计划供应建设用地800公顷。包含居住用地180公顷，产业用地250公顷，公共服务和城市基础设施用地365公顷，商服用地5公顷。

居住用地的分布上，其中商品住房用地80公顷，保障性住房用地100公顷。另外，计划供应租赁住房用地18公顷，占居住用地的10%。

01

宅地供应减少45%

前海商品住房用地全市第一

从总量上来看，今年的供地要比去年少了400公顷，2023年全市（含深汕）计划供应建设用地是1200公顷，今年是800公顷。

具体到居住用地方面，今年的宅地供应量是180公顷，同比去年的330公顷，减少了45%。

除了量上有明显的缩减之外，组成结构也有较大的变化。

过去一两年，居住用地一直是商品住房用地占大头，公共住房用地相对要少一些。

而今年公共住房用地，在量上就超过了商品住房用地，说明政府进一步加大了保障性住房筹集力度。

另外一个显著的变化是，核心片区的宅地供应有所提升。

对比2023年公布的数据来看，以往宅地供应排在末端的福田、前海，今年成了主力军。

相反的，坪山、光明等片区供应量则有显著的回落。

另外，从供应计划结构来看，2024年前海的商品住房用地竟然是最多的，比第二名的宝安还多了1公顷。

而去年商品房用地位居前列的坪山，今年却是垫底，仅次于大鹏和盐田。

保障性住房用地供应最多的是宝安，有17.5公顷，其次是福田、南山、龙岗，以及深汕片区。坪山、龙华等片区的增量则减幅明显。

02

2024年宅地供应，释放了什么信号？

通过刚刚的梳理发现，2024年各区宅地供应，与2023年对比还是有较大的变化，从中或也释放出了5点重要信号。

1、前海妈湾宅地或亮相下半年土拍市场

很意外的是，前海竟然是2024年商品住房供地最多的片区，这些宅地从何而来呢，答案显而易见。

2023年4月份，妈湾调规调出了14宗居住用地，释放了约130万平宅地。同时在今年5月1日，佳兆业前海广场旁，又新增了2宗宅地。

一共16宗宅地，全部还在储备中，而今年深圳只卖了梅林关一宗宅地，那么接下来这些储备中的宅地很可能会陆续进场。

2、保障性住房增量，非核心区普通商品房或越来越难卖

从计划用地表中我们发现，今年大部分片区保障性住房用地都要大于商品住房用地，宝安、大鹏则相对持平。

以往这种现象只出现在南山、福田、罗湖，如今越来越多的区域相应调整，说明加大保障性住房供应是未来的主流趋势。

保障性住房增量入场，对刚需市场的影响是非常大的，加上越来越多年轻人不太愿意加杠杆买房，未来非核心区的商品住房或越来越难卖，开发商能做的除了升级品质，在产品力方面拉开差距，好像没有更多。

3、配售型保障性住房申购条件或相对宽松

今年保障性住房计划供应100公顷用地，其中租赁住房用地只有18公顷，意味着大部分保障性住房还是可售型的。

目前，深圳可售的保障性住房，除了安居房，就是人才房，且已基本绝版，所以接下来配售型保障性住房才是主力军。

配售型保障性住房申购条件中提到，要根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售，从困难的群体做起，逐步拓展范围。

这里的逐步拓展范围，想象空间就很大。目前深圳首批13个配售型保障性住房已经动工，但具体管理条例还未出台，不过参考内地城市，申购条件要相对宽松，至少比安居房和人才房的条件要松很多，不然天量房源，还是封闭流转的住房，谁会接盘呢？

4、前海不稀缺了，但光明也不用那么卷了

前面提到，前海是今年商品住房用地供应最大的片区，供应多了，房子的稀缺属性还明显吗？

而在我们印象中，光明有天量的保障房和商品房，市场卷生卷死，难以解套，但事实并非如此。

从现有的存量新房来看，光明还仅次于龙岗、宝安、龙华，排在全市第四。

而从今年的宅地供应计划分析，光明的保障性住房用地仅有3.5公顷，只比盐田、大鹏多一点点；商品住房用地6.5公顷，远小于宝安、龙岗、龙华和前海片区。那么光明天量房源的说法，是不成立的。

再还有一点，光明的公共服务和城市基础设施用地是深圳10区中最高的，有66公顷，产业用地18公顷，都远远大于居住用地。说明光明后续发力点会在这两块，居住环境和产业环境都会大大提升，那么宜居程度也会越来越高。

5、坪山、龙岗、光明、深汕GDP增量有望加大

坪山、龙岗、光明、深汕这4个片区的产业用地在不断提升，甚至已经远超了住宅用地，说明未来片区的发展，主要会集中在产业这一块，那么也为产业发展和GDP增速提供了更大的空间。