来源：深圳淘房志

在疫情的阴霾逐渐散去过后，深圳的楼市迎来小牛行情，投资置业的热情愈发高涨。从过往的经验来看，在很多人的心理普遍形成了一个共识——在深圳买房不会亏。

大家很难接受一个事实，在深圳，如果你乱买房，也是会亏钱！

最近，有个粉丝在朋友圈分享了一个朋友的“悲惨买房故事”。

这位粉丝的朋友在16年的时候，以11.7万的单价投资了一套中海天钻的豪宅项目，总价1380万，几年下来，净亏损300万，现在挂牌9万多，还可能没人接手。

算上各种交易费用和多年的贷款利息，“血亏”都无法形容业主的亏损程度。因为当年还占用了如此巨额的资金成本，失去了多少投资机会。假如这笔钱拿来买深圳湾、宝中，做梦都会笑醒。

“旧改”鹿丹村变身先进豪宅！

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危楼鹿丹村18年旧改长跑

中海天钻是罗湖的城市更新项目，其前身就是深圳鼎鼎有名的“鹿丹村”。

鹿丹村小区，位于深圳滨河大道边，与香港仅隔一条深圳河，曾处于罗湖最繁华的地段，是上世纪80年代较好的公务员小区，因此也有了“名流村”的雅称。

由于当年建造时使用大量海砂，建成不久后，海沙腐蚀、钢筋裸露生锈、楼板出现断裂等问题像产生多米诺骨牌效应一样陆续出现。

在2000年的时候，政府拍板，拆除重建。但后续因为一系列原因，导致改造计划耽搁。直到13年，“深圳海沙楼事件”被央视报道，引起轰动，旧改迎来了新的进展。

2015年，鹿丹村旧改地块采用“定地价、竞容积率”方式进行拍卖，最终，被中海以8.88亿元总价拿下，并命名为中海天钻项目，定位为高端住宅产品中的港澳先进豪宅系列。

同年12月，中海天钻取得预售证，备案300套，预售价在11.76-13.29万元/㎡之间，均价12.5万/㎡。

26日，首次开盘，首推100套，当天售罄！现场单价在8.5-15.5万元/㎡之间，成交均价约为10.5万元㎡。

这个单价，在2015年的罗湖是妥妥的No.1，刷新了区域的记录！在全深圳的豪宅榜上也有一席之地。

2018年1月，全体业主开始入伙，历时18年的旧改画上圆满的句号。

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中海天钻时隔三年，备案价低3万！

2018年6月，中海天钻项目最后一批毛坯房拿到预售证，共约44套房，备案较低单价71682元/㎡，较高单价85682元/㎡，均价7.88万元/㎡。

这44套完成回迁后剩余的毛坯房，清盘开卖的缘故使得价格会有一定的下降，同时也有“限价令”的关系。

那些在15、16年买的人，心理阴影面积估计有三室两厅那么大。

然而，这还不是最惨的，当年高价买的商品房，现在涨不起来！很多业主都在亏本甩卖，然而愿意接盘的人却寥寥无几，之前提到的那位朋友就是个很好的例子。

（图源：链家挂牌价）

目前，市场挂牌均价10万6，依然是罗湖区最贵小区。

（图源：链家历史成交价）

精装房实际成交价在9.5万左右，毛坯房不到8万，急于脱手的业主很多，也卖不上去价钱。

当初之所以能卖出10万+这个价，

2015年正好处于深圳的楼市大牛的尾声，虽然那个时候的罗湖已经开始没落，仍然是传统的中心城区，很多人的买房理念仍然是：买中心区肯定不会错。

再个，中海前期的营销宣传也是功不可没的，首先是启动全球巡展，在伦敦、纽约，接待了众多海外客户的咨询和品鉴，尔后在北京、香港相继开放展示；在铺天盖地的媒体通稿中，宣称为“紫禁级资源”。

实探！与污水厂为邻的罗湖最贵豪宅

从地段上看，中海天钻还算是不错的，位于罗湖区南端滨河板块，滨河大道以南，与香港隔河相望，紧邻罗湖的“金三角”及蔡屋围商圈。

但劣势也很明显，处于滨河大道弱侧被滨河大道所隔离，与罗湖先进商圈的互动性太低，购物和上学都要过天桥，到滨河大道的另一侧。

楼下的底商很多都未开业，只有零零散散的小超市、小食店，最多的是中介门店。高端商业，也只越过滨河大道才能达到的万象城和金光华，与其豪宅身份极为不搭。

由于紧邻着滨河路，堵车更是常态，而且还有严重的噪音污染。托尼是下午两点钟过去的，这个点就开始堵车了，地图导航显示为拥堵路线。

整个项目最让人诟病的硬伤，就是小区西侧一百米处有个污水处理厂，这在中海天钻还没面世的时候，就已经存在了。

现在让小区业主更糟心的是，污水处理厂二期工程也已经开工了，紧紧挨着小区，不过10米远。

托尼采访了工地旁休息的工人，他们表示，这个二期工程是下沉式污水处理厂，会上盖花园，不影响居住。

就算如此，托尼觉得，中海天钻的业主们心里也会膈应的很，罗湖最贵豪宅居然与污水处理厂为邻。

同时中海这个项目还有一个天然短板，学位太差，滨海小学、滨海中学，在整个罗湖区都排不上号，如果豪宅没有名校学位加持，还称的上“豪”吗？

不过有一说一，单从小区的品质和环境而言，中海天钻还是有其特有的优势的，拥有稀缺的深圳河、香港米埔湿地公园景观，内部绿化也是很不错的。但这点微弱的优势在其众多的缺陷面前，几乎可忽略不计。

总而言之，中海天钻不值这个价！之所以这些年涨不起来，有三个原因：

1、项目自身的缺陷，旁边有污水厂，交通不便，配套不完善，学位不行，当初溢价过高，处于价格高地上，没有上涨的空间；

2、有大量回迁房，这些房子都是贱卖，原先村民持有的成本非常低，拉低了整个楼盘的价格；

3、整体大环境的改变，罗湖区逐渐式微，而房价上涨速度是最直观的体现，完全赶不上福田、南山，连宝安、龙华、光明这些后起之秀也把它远远甩在后面。

时针拨回2015年，当时同天开盘的华润悦府，均价13.5万，去化八成，而中海天钻是日光盘。现在悦府一期均价已经26万了，涨幅接近100%。再看看中海天钻，真是一把辛酸泪！

（图源：链家）

曾经隔空打擂台的两个豪宅项目，一个依然屹立于豪宅之巅，另一个却淹没在历史云烟中，不甚唏嘘。