周期的变幻是多么无常：2019年还是一片艳阳高照，2020年却立马进入了地产史上最艰难的一年。回首2020年的楼市众生相，我们看到了大大的三个字：大分化！一是城市间的大分化。二是房企间的大分化。与大分化相伴随的是，2020年地产行业正式迈入总量天花板时代，规模触顶。

01.——对于众多房企而言，和上半场一样，一切的竞争都集中在两点：钱和地。目前而言，主流的拿地途径无非三种：1、公开竞拍：但这条赛道有多拥挤恐怕地球人都知道了。2、并购：并购是项难度超高的技术活，即便拿着大把的钞票，也不一定能拿下好项目。3、城市更新：随着增量开发时代发展临近天花板，城市更新也逐渐发展成为房企寻找增长点的新赛道。在12月底结束的全国住建工作会议上，被放在首位的工作是“全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展”的相关工作内容。某种程度而言，在总量见顶的地产下半场，得城市更新者才能得天下。克而瑞的数据显示，百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了61%。对于多数房企来说，这是通往地产下半场为数不多的门票。抛开巨无霸级的不谈，奥园最近几年在城市更新领域异军突起。就在本月，奥园大湾区城市更新业务又取得了优秀成果：正式成为广州荔湾区东塱村、黄埔区旺村旧村改造项目合作企业，中标成为东莞南城石鼓社区莞太路城市更新项目前期服务商。据了解，广州东塱村、旺村这两个旧村改造项目均为巨无霸项目。东塱村项目，光是改造投资的总金额就有131亿元，项目耗资巨大。未来将打造成滨水休闲带为主体的高尚住宅区，同时对产业配套、交通规划、生态景观、公共配套、河涌水系、历史文化传承等重新规划及提升，为奥园在大湾区的布局落下有力一子。而旺村，规划总建筑面积达91.43万平方米，毗邻中新知识城南起步区，属国际教育枢纽组团片区，区位优势明显，交通便利。未来将打造成集商业、办公、教育、居住的都市健康综合体。

东塱村旧村改造项目效果图（效果图仅供示意，具体以最终规划审批方案为准）

 旺村旧村改造项目效果图（效果图仅供示意，具体以最终规划审批方案为准）02.——奥园在城市更新领域有多厉害呢？我们来看几组关键词。1、量大：超过土储总量的一半截至2020年6月30日，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4874万平方米，权益占比78%，总货值约5015亿元。另一组数据是，截至到2020年6月30日，奥园拥有超过50个城市更新项目，总规划建筑面积3058万平方米，可售货值约人民币6587亿元。算了一下，奥园计入城市更新项目后的总货值破万亿，达到1.16万亿元，可满足奥园未来4至5年的发展。就目前来看，土储量这座金矿正在源源不断地为奥园提供发展的动力。2、质优：粤港澳大湾区占95%公开资料显示，中国奥园目前成功获取50多个城市更新项目，40多个项目正在有序推进中。这其中，大湾区是重中之重。2020年中报数据显示，在奥园6587亿元可售货值的城市更新土储中，粤港澳大湾区占95%。自去年以来，奥园在大湾区的城市更新进展可以说是硕果累累。仅在东莞一地，中国奥园就已经拿下了多个大型城市更新项目。2021年1月，中国奥园中标成为南城石鼓社区莞太路城市更新项目前期服务商。2020年12月，中国奥园中标成为企石铁炉坑村蒲芦岭片区、铁炉坑村美发新围片区2个城市更新项目前期服务商。2020年11月，中国奥园中标成为石排镇埔心村前期服务商。2020年10月，中国奥园成功竞得清溪镇清厦村鹿湖坝商住A更新单元。2020年10月，中国奥园通过股权收购获得万江区金龙检测站旧改项目。2020年9月，中国奥园中标成为桥头镇岭头社区城市更新单元（二期）前期服务商。2020年9月，中国奥园正式成为万江石美茶业小镇“三旧”改造项目实施主体。2020年6月，中国奥园中标成为大利社区荔枝村南商住更新单元前期服务商。

东莞清溪镇清厦村鹿湖坝商住A更新单元要约收购集中签约仪式在奥园的大本营——广州，各城市更新项目进展迅猛。2021年1月，中国奥园成为荔湾东塱村、黄埔旺村旧村改造项目合作企业。2020年11月，奥园中新誉府营销中心盛大开放。该项目前身为枫源化工城市更新项目。2020年9月，中国奥园集团携手恒基兆业地产集团成功摘取番氮项目。据了解，该项目取名奥园·恒基·学苑一号，地处国际创新城起步区，与广州大学城仅一江之隔，坐拥城市稀缺的一线临江景观资源，未来通过一城轨+两地铁+五条快速路网可在30分钟内通达珠江新城、琶洲等核心区域，是奥园、恒基布局广州中心区的集高档居住社区、艺术型商业街区于一体的城市新贵生活区。2020年5月，中国奥园与卓志集团签约开发黄埔嘉利码头改造项目。2020年5月，中国奥园联合广东合汇、粤港澳大湾区产融投资顺利成为增城朱村街横塱村旧改项目的合作企业。2020年3月，中国奥园仅用45个有效工作日，使增城南坣村旧改项目拆迁补偿安置协议签约突破8成，刷新增城区旧改签约记录。该项目也是增城旧改实施方案排名前列个正式生效的项目。

广州奥园中新誉府在深圳，城市更新项目亦有大突破。2020年7月，中国奥园获取宝安旧村改造项目，11月份获得专项规划批复。2020年6月，中国奥园获取龙岗旧村改造项目，10月份获得专项规划批复。2020年3月，南山南显项目获取城市更新项目立项批文。2020年1月，优质工改居城市更新项目——坪山主力项目专规草案通过公示。在珠海，各旧村、旧城即将焕新颜。2020年9月，翠微项目成功取得更新单元规划方案及供地方案批复。目前，项目已具备供地条件，计划在近期签订土地出让协议，正式实现土地转化。中国奥园坚持“成熟一片、开发一片”的理念，并通过“整体拆建+设立文保区”的方式，建设约2.9万㎡的历史文化街区，重现翠微村“七街七里一巷”历史盛况的同时，注入商业元素，让历史“活”在城市更新之中。项目亦于2020年11月斩获香港城市设计学会“大湾区城市设计大奖”。2020年4月，中国奥园正式成为拱北联安村旧改项目实施主体。目前已成功取得更新单元规划方案、供地方案、实施方案批复。自此，中国奥园拥有了房屋拆除的合法身份，现已全面开展拆除工作。2020年1月，斗门区首例“烂尾楼”旧改项目——皇家花园顺利取得土地证，未来将打造成斗门地标性建筑。2020年，珠海鞍莲路项目和平沙奥园广场城市更新单元规划方案和供地方案取得批复。

翠微村城市更新项目效果图（效果图仅供示意，具体以最终规划审批方案为准）可以看到，奥园城市更新转化加速，在大湾区，广州番氮（即奥园·恒基·学苑一号）、嘉利码头、枫源化工（即广州奥园中新誉府），珠海皇家花园、东莞万江金龙等项目均于2020年实现供地。中国奥园快速打开城市更新市场，实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，处于大湾区城市更新先进优势。03.——我们在前面说了，旧改是一个超级复杂的技术活，光有钱还不行。那奥园在城市更新领域成功的秘诀是什么？

1、复合地产发展模式

中国奥园开创“复合地产”的开发理念，致力于“提升人居环境和城市面貌”。这个愿景宏大却极具现实商业价值的定位，让中国奥园形成了多层次的增长态势。中国奥园提出的“提升人居环境和城市面貌”，最为现实的落笔就在于房地产增量市场之外的存量市场，即“城市更新”领域。这或是未来一定阶段中，助推奥园发展的二级增长动力。实际上，中国奥园将科技、健康、文旅、商业、医美、教育、体育、跨境电商、现代农业等复合产业融入旧改项目，形成了多元产业集团联动、协同发展之势。这可视为中国奥园三级推进增长动力来源。

2、丰富的旧改经验

在珠海，奥园拥有10多个城市更新项目，是珠海主要城市更新企业之一。代表项目珠海奥园广场，以前是珠海梅溪村旧工业区,整体环境脏乱差。奥园仅用三年时间，将其建成集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮、商务、居住多功能为一体的国际时尚商业中心，珠海奥园广场成功打响了奥园城市更新品牌。

珠海奥园广场目前奥园已正式成为珠海翠微、联安旧村改造项目实施主体；珠海关闸村、高沙村和水翁坑村等多个项目正快速推进，充分体现了奥园在珠海旧改市场的行业地位。在广州：中国奥园旧改实力强劲，在荔湾、黄埔、番禺、南沙、增城等区拥有多个城市更新项目。2019年在广州萝岗火爆开业的奥园广场，便是奥园旧改的又一经典案例。项目总建筑面积近40万方，规划为大型购物中心、主题商业街，以及地标式甲级写字楼、升级LOFT公寓、高尚住宅等业态。开业后，众多知名品牌商家汇聚，满足了萝岗市民对业余生活和精品消费的高层次需求，启动萝岗经济增长新引擎。

萝岗奥园广场

3、专业的人才团队

目前市场上专业的旧改人才很少，通过招聘渠道获取很难，国内城市更新做得好的，多数有自己独特的人才储备和培养体系。中国奥园集团凭借丰富的旧改经验及专业的城市更新团队，坚持“党建引领、以人为本、产城融合”原则，秉持“专业、聚焦、高效、责任、共赢”理念，已经形成了一套涵盖规划设计、投资拓展、拆迁回迁、开发建设、运营服务的全方面成熟运作模式，具有“复合产业、品牌口碑、旧改运营、人才团队、资金实力、示范项目”六大优势。中国奥园打造的珠海奥园广场、广州萝岗奥园广场等城市更新范本，为当地城市发展、经济增长、居住环境、工作就业等做出贡献。与其他房企不同的是，在奥园看来，旧改并非简单的“以旧换新”、“推倒重建”。因为旧改不仅仅是资金和土地存量的比拼，更是对房企运营能力的终极考验。城市是一个鲜活的生命体。城市的生命在于其不断更新并持续迸发的活力。奥园的旧改模式，更注重于重塑城市功能，在打造出充满人文和现代气息的城市地标的同时，留住历史记忆，实现共生共赢。具备复合地产发展模式，再加以富有前瞻性的战略眼光，将使得奥园的每一次落子，都精准搭上城市旧改发展的轨道上，创造出更多优秀的项目。在充足的土地储备下，奥园将继续保持平稳向上的发展势头，以其独特的旧改模式促进与见证大湾区发展，焕新老城活力，在下一个十年里，为大湾区打造更多城市更新样本。