习惯上，我们把红山地铁口附近的范围称之为“红山”，是龙华最核心的地段，不仅交通便捷、而且市政资源其中，商业配套十分完善，密集分布的住宅小区都是2010年以后的次新房。目前，整个龙华新房市场冷淡，红山片区新房更是稀少，仅仅2个非住宅项目在售，龙光玖钻在售公寓和办公产品，均价6.3-6.4万/平；红山6979在售商铺，单价6-21万/平。

众所周知，红山片区有一个网红盘——金亨利都荟首府2期，近期江湖上兴起了不少传闻，诸如“喝茶费40万”、“已经偷偷卖完了”、“单价7.2万+4千装修费”等各种编的有模有样的版本，最后开发商一纸公告出来辟谣，原来还没开盘，连售楼处都没开放！

6月5日，老焦前往龙华红山片区踩盘，最明显的感觉就是——除了房子，就是工地！原来，除了市场瞩目的金亨利2期，这里已经冒出了那么多纯新盘了。

    *龙华红山片区楼盘区位图                                                                                              

排名前列站：金亨利都荟首府2期

【基本概况】

金亨利都荟首府2期（备案名：金亨利瑜璟苑）包括4栋6座高层、6栋洋房，现在已是准现房，主推88-162平3-5房，有传闻称户型使用率较高。隔着一条民塘路，对面就是金亨利都荟首府一期和深圳高级中学（集团）北校区，一期于2012年末开盘均价2.5万/平，目前二手房挂牌单价在8.5-12万/平之间，具体房源价格以实际交易为准。

 *金亨利都荟首府2期现楼和1期二手房价

【开盘时间】

6月7日，金亨利集团的公众号发布了一则公告《金亨利瑜璟苑告客户书》，在否认“喝茶费”和“关系户选房”的同时，宣称项目尚未推售也并未开放营销中心，具体的开盘方式和收取定金，以未来开放营销中心后的官方公示材料为准。但是， 对于购房者最关心的开盘时间问题，开发商并没有给出答案。

*金亨利都荟首府2期声明

【项目进度】

近期，老焦到项目实地踩盘，发现2期楼座已全部封顶，外墙基本装修完毕，已是准现房状态。除了白松一路一侧有被封闭的路口，整个项目都被围墙封闭和隔离，根本不可能进入楼盘内部。底层的商铺还在装修中，估计是扫尾工程，不知道是不是未来的营销中心的位置？

*金亨利都荟首府2期施工进度图（2018-6）

【老焦印象】

金亨利位于龙华核心地段，距离红山地铁站约700米，与深圳北站一站之隔，周边环绕着包括水榭春天、汇龙湾、绿景公馆1866这样的住宅小区，同时也临近沃尔玛超市、华润万家、在建中的红山6979（龙华版“欢乐海岸”）、龙光玖钻等大型商圈。另外，该项目是深圳高级中学北校区的学区房，被认为是该楼盘重要的升值点。

*金亨利都荟首府2期周边配套

【深高学区】

早在2016年秋季，龙华就启动了大学区招生试点。目前，金亨利都荟首府2期实际上是划入了3所学校的大学区范围内，其中，深圳高级中学龙华校区（小学部）与民顺小学、龙华区实验学校（小学部）共享学区；而初中部也与民治中学、龙华区实验学校（初中部）共享学区。注：上塘学校即龙华区实验学校。

*龙华大学区试点单校划分范围

在大学区范围内，家长可填写2个志愿学校，最终按所填报志愿，积分由高到低的顺序进行网上录取。从2018年秋季大学区范围内的招生情况来看，无论是小一还是初一，无论是3所学校中哪一所，学位明显供不应求，其中深高北校区成为今年招生最为紧张的学校，连排名前列志愿的1类生源都要拼积分拼人品。

*2018年龙华区大学区3所学校小一学位申请情况

*2018年龙华区大学区3所学校初一学位申请情况

因此，看重深高学区的购房者，还是要慎重考虑，在小孩上学前越早买房积分越高。

第二站：鸿荣源民治第三工业区旧改

【基本概况】

鸿荣源民治第三工业区旧改位于龙华区民治街道民塘路东侧，梅龙路西侧，也就是原来北站茶城的位置，项目紧邻金亨利都荟首府二期。据悉，鸿荣源民治第三工业区旧改拟拆除重建用地5.3万m²，总建筑面积约43万m²，项目规划5栋180-250米的超高层建筑，其中包含3栋44-54层（200-250米）的地标性写字楼，2栋37-43层（180-200米）的公寓建筑。

*鸿荣源民治第三工业区旧改效果图（来源：房网）

【施工进度】

从工地现场来看，从今年3月至6月，项目仍处于前期基坑建设阶段，整体进度较缓慢。

第三站：华侨城创想大厦

【项目概况】

华侨城创想大厦位于龙华民治民塘路与白松路交汇处西北角，项目占地面积约1.6万m²，建筑面积约16万m²，将建成一个集商务办公、公寓、商业为一体的城市综合体。项目北侧是金亨利都荟首府1期、深圳高级中学龙华分校，西侧是城中村（创业花园），东侧正对面就是鸿荣源第三工业区的旧改。

*华侨城创想大厦效果图

【施工进度】

今年3月份，老焦踩盘时这个项目正在桩基中，如今已建至地上4层了。

*华侨城创想大厦施工进度图

第四站：安宏基天曜

【地理位置】

安宏基天曜是威华工业区旧改项目，位于龙华新区大道和中梅路交汇处，被华业玫瑰四季1期和2期夹在中间，对面就是龙光玖钻，网友戏称它是“红山夹心饼”。

*安宏基天曜位置图

【施工进度】

资料显示，项目占地面积约22540m²，总建筑面积约16万m²，集住宅、商务公寓、公共服务配套于一体。从工地现场来看，目前整体楼座已建至地上10层左右。

*安宏基天曜施工进度图（2018-6）

【项目概况】

老焦致电售楼处了解到，项目共规划5栋高层，其中B/C/D是3栋高层住宅、A栋是写字楼、E栋是保障房。预计今年8月开放营销中心，10月份开盘，推出建面约106-183平大户型住宅。

*安宏基天曜项目效果图

【周边房价】

参照周边次新房价格，华业玫瑰四季一期（2015年）挂牌价6.7-8.3万/平，中航天逸花园（2013年）报价6.5-7.8万/平，先进皇后道挂牌价6.2-7.4万/平。

【老焦印象】

临近红山站和九方购物中心，直线距离约0.5公里，步行时间在5分钟左右，日常生活和出行都很便捷。另外，随着后期龙光玖钻、红山6979的建成投用，业主也能就近享受大商圈配套。不过，这个项目体量不大，容积率偏高，而且前有垃圾转运站（一路之隔还能闻到恶臭）、后有加油站，就居住舒适度而言还是略遗憾。

*安宏基周边配套

第五站：宝泰雅苑

【地理位置】

宝泰雅苑位于龙华梅龙大道与中梅路交汇处，夹在光浩国际中心（写字楼）和幸福枫景（住宅小区）之间，天桥对面就是金地梅陇镇。比起安宏基天曜，这个项目更像“夹缝中求生存”。

*宝泰雅苑位置示意图

【施工进度】

早在今年3月份，项目就已经封顶了，近期老焦踩盘时发现，底层商铺已脱绿网，可能是未来营销中心的位置，预计下半年就会开放了。

*宝泰雅苑施工进度图（2018-6）

【项目概况】

宝泰雅苑占地面积8003.02m²，建筑面积66680.56m²，由2栋塔楼组成，共计626户，其中一栋34层安居房为491户，另一栋30层商品住宅是135户，停车位503个。此前，排名前列现场报道过该楼盘，宝泰雅苑的人才房面积段为70平米左右，全部为2房2厅的户型。

近期，有中介在朋友圈发布消息称，该楼盘的商品住宅户型面积是大约60多平2房、70多平3房、80多平3房、120多平4+1房，高赠送面积，价格是周边楼盘的8折，至于会不会公开发售，尚不能确定。由于目前项目尚未公开宣传，也没有售楼处和咨询电话，所以更具体准确的信息，还是以后期官方材料为准。

【老焦印象】

宝泰雅苑距离红山站约1.4公里，距离民治中学不到300米，周边环绕绿景公馆1866、阳光·新境园、幸福枫景等小区，步行5分之内可共享生活配套，比如光浩国际中心底商、沃尔玛超市、华润万家、左阾购物中心。因此，这个项目的安居房，也被称为龙华地段较好的人才房。不过，老焦踩盘所见，项目紧邻其他小区、旁边就是垃圾处理站，居住私密性和舒适度欠佳。

*宝泰雅苑周边配套

第六站：同创华著

【项目概况】

同创华著位于龙华人民路和民塘路交汇处，在城中村松仔园内，建筑面积约18469.01㎡，是1栋24层的独栋住宅。目前，项目还处于平整土地阶段，预计较快也要下半年面市。

*同创华著施工进度图（2018.6）

【老焦印象】

距离红山站1.5公里，距离龙华区实验学校约400米。项目坐落在城中村中，附近都是农民房和低端的商铺，居住环境比较嘈杂。走到马路上，对面就是合正中央原著，周边有日出印象、星河传奇、水榭春天3期等住宅小区，可共享生活配套。

*同创华著周边配套