全国首例,深圳要在“运营铁路”上盖一座超级综合体!
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全国首例运营铁路上盖开发项目，150万㎡超级城市综合体浮出水面。
在深圳罗湖，有一块被铁路“切割”了60年的土地——笋岗客整所片区。
说起笋岗客整所片区，可能大家并不太熟悉，它西邻笋岗，东接洪湖公园，总面积约60公顷，过去长期作为铁路场站用地，像一道“伤疤”横亘在城区之间。
如今，这块土地正迎来一场“魔幻蜕变”，将在运营的铁路正上方加建盖板，再造一座“空中城市”。
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150万㎡“空中城市”
92万㎡住宅+50万㎡产业
据了解，该项目总投资近600亿元。项目总建筑面积约150万平方米，规划新增住宅92万平方米，其中保障性住房约25万平方米。新增产业空间达50万平方米，包括约43.7万平方米新型产业空间、4.5万平方米高端酒店空间、2.2万平方米商业空间。
盖板层之上将形成净地，用于招拍挂、公配设施和绿地建设，而地面层仍是运营铁路和客整所。
项目愿景被概括为 “湾区云丘 创芯智廊” ，对标全球顶级城市公共活力区，打造以城市级公园、文化设施为核心，融合文化、教育、商业、酒店、产业、居住等功能的超级综合体。
同时，项目将打通布吉河山海通廊，连通红岗公园和围岭公园，助力深圳“山海连城”计划。
项目规划了南北2公里长的高线公园，连接银湖山-红岗公园-围岭公园，形成“山脊翠脉”，并联通布吉河“山海通廊”；
新增2个45班九年一贯制学校、1个24班小学；新增1个两万平方米的复合性文体设施，结合项目西侧元勋旧址综合改造，实现文化赋能、产业兴城。
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从“中国第一仓”到城市“断裂带”
笋岗客整所始建于1962年，曾是广九铁路的货运站“笋岗站”，1987年升级为一等站，成为华南地区最大的口岸编组货运站，带动笋岗片区发展为深圳规模最大的公共仓储群区，被誉为“中国第一仓”。
随着城市发展，铁路设施逐渐成为割裂城区的阻隔。环洪湖公园周边地区各自独立发展，未能形成聚合效应。这片60公顷的土地，成了城市肌理上的一道“缝合线”。
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全国首例：在运营铁路上“加盖”
2018年，深圳正式启动笋岗客整所片区上盖开发专项规划研究。2023年底，深圳市规划和自然资源局完成了法定图则局部调整。2024年8月，罗湖区政府与广铁集团签订上盖综合开发框架协议，明确了路地合作方向。
2025年3月，项目建议书正式公示——盖板及配套建设工程投资匡算高达123亿元，总用地面积53.2万平方米。
2025年12月，项目正式获立项。项目被定位为“全国首例在既有运营铁路路段上加建盖板、实现综合上盖开发的项目”，具有发展定位高、投资规模大、发展理念新等特点。
然而，挑战同样巨大。 根据罗湖区住建局2026年7月10日的最新回复，项目目前仍处于土地整备前期阶段，已完成全域范围测绘、一期地块评估及实施方案编制，但暂无法预计盖板施工及上盖开发具体时间。主要涉铁事项多，需要与铁路部门持续对接协调。
而罗湖区住建局2026年下半年工作计划中，已将该项目列为重点：将全力推动笋岗客整所项目落地，密切对接广铁集团，锚定年底开工总目标，全力推动盖上盖下一体化设计。
从2018年启动研究，到2024年签约，再到2026年仍在土地整备前期——历时8年，笋岗客整所项目仍在“起跑线”上。但作为全国首例运营铁路上盖开发项目，每一步探索都具有开创性意义。
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在产业西进浪潮中，再造一个“新罗湖”
当深圳的聚光灯一路向西，罗湖却悄然布下一盘大棋。2026年，罗湖多个重点项目同步推进，一个“新罗湖”正在加速成形。
清水河数智新城位于罗湖北部，由红岗路、广深铁路、泥岗路围合区域及玉龙片区、小坑片区组成，占地3.5平方公里，相当于3个深圳湾超级总部，是深圳市22个重点开发建设区域之一。
这里被赋予全新使命：聚焦数字经济，赋能科技创新，发展人工智能——是深圳打造未来产业高地、点燃创新增长引擎的核心动力源。
清水河数智新城规划效果图
罗湖北站站城一体化开发是另一关键落子。作为深汕铁路在深圳中心城区的重要站点，罗湖北站汇聚深汕高铁及地铁14号线、17号线（在建）、25号线（规划），形成 “四线换乘”综合交通枢纽，其中17号线和25号线分别衔接罗湖口岸和文锦渡口岸，未来将实现与香港北部都会区的无缝对接。
超10万平方米上盖创产用房规划为“只租不售”，集成艺术展厅、会议中心、产业配套楼宇等功能，将每日巨大的过境客流转化为片区的发展增量。
产业载体同步落地：中金岭南新材料大厦、周六福正德大厦、新质科技大厦等高品质产业载体相继动工落成。罗湖区科工局2026年下半年工作计划明确提出，将聚焦人工智能、CGT、机器人等赛道精准招商，力争全年新增纳统人工智能相关企业100家。
罗湖的意图清晰而坚定：在深圳产业一路向西的浪潮中，依托清水河数智新城与罗湖北站枢纽，打造一个立足成熟中心区、连接深港、以数字与智慧为底色的都市型创新极核。
在不久的将来，深圳人有必要重新认识一下“新罗湖”。
来源：咚咚找房
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
