来源：爱住家教你买房

上个月中（8月14日），深圳市土地交易中心公告一宗交易——位于南山后海中心区的宗地T107-0086将于9月12日挂牌出让。土地位置相当优越，后海中心区，但竞买条件也相当严格，深圳企业，世界100强且完成开发过30万平以上大型公建项目的万亿级企业。大家一致看好，华润拿下该块地。

昨天下午，华润置地“不负众望”，以底价46.6亿元收入囊中。

总价46.6亿元，总建筑面积16.625平米，那么楼面单价2.8万/平米。如果刨除包含5.6万平米产权归政府所有的文化设施，该商业及办公地块楼面单价为4.76万元/平米。

起始价46.6亿，后海靓地挂牌

这块T107-0086宗地位于南山后海中心区，南临深圳湾人才公园，北靠海岸城，位置优越。土地使用年限40年，出让起始价46.6亿元，竞买保证金9.32亿元。

出让公告显示，该块地占地面积91691.16平（商业用地+文体设施用地面积31160.65平、广场用地+商业用地面积21326.96平、交通场站用地+广场用地+商业用地2482.59平、公共绿地+水域用地面积4288.72平、城市道路用地32432.24平）；

建筑面积166250平，包括地上规定建筑面积126650平（含商业38336平、商业性办公30864平、文化设施56270平、公交场站设施450平、物业管理用房330平、垃圾转运站400平）、地下规定建筑面积39600平（商业39600平）。

宗地建成后，竞得者应遵守如下产权要求——

1、文化设施56270平性质为非商品房，产权归政府，建成后无偿移交政府；

2、地上商业38336平性质为商品房，限自用，不得转让；

3、商业性办公30864平及地下商业39600平性质为商品房，可分割销售；

4、公交场站设施450平及垃圾转运站400平性质为非商品房，产权归政府，建成后无偿移交政府；

5、物业管理用房330平性质为非商品房，其权属、移交按照《深圳经济特区物业管理条例》的有关规定执行。

除了以上要求外，对竞买申请人也是极其严格——

1、竞买申请人为中华人民共和国境内注册且住所在深圳的企业法人；

2、竞买申请人或最终控股母公司为世界500强排行榜中位列前100位的中国企业（以2019年度《财富》杂志公布的名单为准）；

3、竞买申请人或其直接或间接控股股东的总资产不低于人民币10000亿元（以经审计的2018年财务报表为准）。

4、竞买申请人或其关联公司须有开发建设并已竣工大型综合文体场馆（单项目总建筑面积不少于30万平）及承建大型市政类项目（单项目总投资额不少于人民币5亿元）的经验。

简单概括，竞买申请人须是在深圳的世界100强且完成开发过30万平以上大型公建项目的万亿级企业。值得注意的是，还不允许联合购买。

此外，在《深圳市后海深圳湾文化广场B、C、D 地块建设监管协议书》中，还有几条更为严格或者说更加明确的要求——

1、竞买申请人或其关联公司需有运营单个剧场使用面积大于2000平方米的经验；

2、竞买申请人或其关联公司需有创客空间运营经验，并至少获得过一个深圳市创客专项孵化器、创客空间和创客服务平台项目资助；

3、竞买申请人或其关联公司须取得全球排名前5的艺术设计类院校，在本项目开展艺术设计国际教育项目的合作意向文件（排名以2019QS世界大学艺术与设计专业为准）。

“几乎可以确定，这个项目将由华润来打造。”深圳地产评论员、资深地产媒体人朱罗纪表示。

“一般土地交易部门在公开出让一块土地时，必须要确保有两家以上的竞争者，这是要求。因此，这块地的竞买主体一定是至少有两家符合，这个不需要怀疑。”朱罗纪分析道，根据竞买条件，宗地T107-0086属于明显的定向出让，锁定性极强。

据新浪乐居报道，符合以上严格条件的竞买人寥寥无几，中国有名的房企甚至是万科、恒大、碧桂园都没有进前100。怎么看怎么像是专门为华润打造的。

朱罗纪指出，华润大概率会出手参与竞买的原因还在于——南山区政府已将整个后海片区委托给华润置地整体运营。后者设计了“两带三轴六组团”的方案，要把后海建设成深圳的“国际创新门户”。“华润已经代建了春茧、深圳湾人才公园、深圳湾学校等等，宗地T107-0086位于后海核心位置，在后海整体运营的概念内。”

2008年，深圳市政府与华润达成协议，由华润建设运营深圳湾体育中心，标志着华润正式进入后海片区的核心地块。据界面新闻报道，2015年华润集团与南山区政府签定战略合作协议，成为“后海片区总运营商”，对后海2.26平方公里的土地进行综合运营。

从挂牌土地用途来看，该地块未来应该是“深圳湾广场”的重要组成部分，下面我们来了解深圳湾广场规划设计：

据搜建筑透露：2018年8月10日，由马岩松带领的MAD建筑事务所赢得“深圳湾广场概念规划设计”（规划面积36顷）与“深圳湾广场建筑方案设计”（规划面积15公顷）国际双竞赛排名前列名。

深圳湾广场鸟瞰▲

深圳湾实景▲

位于深圳西南方的前海中心区，是近十年来飞速发展的经济新区及城市主中心。深圳湾广场位于其中的“后海”片区，这里是深圳的金融总部基地，高层建筑密集，城市密度极高。在高楼林立的深圳金融中心区中，MAD的设计将城市空间及建筑体量化整为零，将自然景观引入，创造出一片城市中的大地景观。

△广场分为基地东南侧的滨水文化艺术公园及西北侧的都市文化山谷

位于基地东面的的滨水文化艺术公园，包括科技及未来生活博物馆、自然历史科学馆及创意设计馆等。设计以景观为出发点，群房和公园融为一体，形成一个微微起伏的景观地形。数座“长出地面”的建筑如同公园里的榕树，拔地而起，“枝叶”横向伸展，犹如飘浮在公园上。

建筑犹如飘浮在公园之上的“榕树群”▲

建筑群高度以退台方式从城市向海洋的方向递减，人们可以从不同的高度欣赏公园景色、城市、大海与自然。飘浮体东西向狭长，让城市中心建筑望向大海的视线不被阻挡。

人们从不同高度可以欣赏城市、自然及大海▲

西北侧的都市文化山谷中，建筑远低于周边的建筑，以更适合人体的尺度存在。为城市、社区服务的文化和商业多种业态、连续的步行步道、口袋公园空间、多层次的立体绿化，将把这条“文化岸线”改造成活跃社区活力的城中村落，为城市拥有更丰富的文化底蕴提供条件。

为城市社区服务的“都市文化山谷”▲

“城中村落”的氛围▲

连续的步行空间▲

“深圳湾广场”与城市自然大海共融▲

在40年的高速城市发展中，深圳如同大多其他中国城市一样，城市发展模式主要参考、依傍西方以功能、实用主义至上的现代主义形式，以致现代中国的城市的千城一面，缺乏独立的文化特征。在城市的高密度已是无可改变的前提条件下，MAD尝试以景观自然为设计的出发点，最终建立人与自然的情感共融。